35. Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. ВАЖНЕЙШАЯ ЦЕЛЬ – НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ!

Часть 5 статьи 65 зк рф: для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных зк рф, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

ОИВ субъектов утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В идеале кадастровая и рыночная стоимость земли должны совпадать. На практике первая может превышать вторую более чем в 2–3 раза, что связано с несовершенством механизма подсчета и игнорированием фактора спроса во время проведения кадастровой оценки. Поэтому статья 66 Земельного кодекса РФ указывает, что в тех случаях, когда удается определить рыночную стоимость земельного участка, кадастровую принимают как равную ей.

Зачем нужна кадастровая стоимость зу?

• На уровне государства - для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.

• На уровне субъектов РФ - для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство - словом, для эффективного управления землями.

• На уровне частных владельцев - для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр. 

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в ЕГРН с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

Основное отличие кадастровой оценки от рыночной :

-в первом случае определяется стоимость группы объектов

-а во втором — одного конкретного объекта.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

-Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.

-Площадь земельного участка.

-Местоположение земельного участка.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

-Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна.

-Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли.