Сроки заключения договора аренды зу, находящегося в гос/мун собственности:

• 3-10 лет – для строительства, реконструкции объектов капитального строительства

• До 49 лет – размещение линейных объектов

• 20 лет – гражданину для индивидуального жилищного строительства

• До 3 лет – для завершения строительства объекта незавершенного строительства

• На срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным - в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;

• На срок действия концессионного соглашения (Соглашения о ГЧП/МЧП), договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования, договора о комплексном развитии территории (заключенный в соответствии с ГрК) и т.д

Сохранение аренды при разделе земельного участка

Важным условием о предмете аренды является норма о том, что в случае изменения земельного участка или образования земельных участков из земельного участка, находящегося в аренде, арендатор сохраняет право аренды или имеет право на заключение с ним договоров образуемых или изменённых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (п. 2 ст. 11.8 ЗК РФ).

Определение арендной платы

Арендная плата является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ), при этом если в отношениях между частными лицами размер арендной платы определяется по соглашению сторон, то по смыслу ст. 424 ГК РФ, п.п. 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендная плата за публичные земли является регулируемой, за исключением тех случаев, когда такая плата определяется по результатам торгов.

В соответствии со ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, основным из которых является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешённого использования.

Как правило, размер арендной платы определяется с учётом данных кадастровой стоимости земельного участка, ставок арендной платы и коэффициентов, зависящих от вида использования земельного участка. При рассмотрении споров о применении ставок арендной платы и коэффициентов в конкретных ситуациях суды учитывают вид разрешённого использования участка, определённый на основании данных ЕГРН, технической документации, правоустанавливающих и иных документов.

Особенности продления срока аренды

По общему правилу если договоры аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключаются на торгах, то сделки, совершённые с целью продления срока аренды или перезаключения договоров на новый срок в обход торгов, являются ничтожными².

Особенностью аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, является ограничение максимальных (предельных) сроков договора аренды (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Таким образом, можно прийти к выводу о том, что по истечении срока аренды договоры аренды подлежат прекращению, а правило о максимальном (предельном) сроке аренды не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает исключения: Право на заключение договора аренды на новый срок без торгов имеет гражданин или юридическое лицо, которому земельный участок предоставлен без торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, которые связаны с признанием торгов несостоявшимися и связанными с заключением договора аренды с единственным лицом, подавшим заявку), а также гражданин, которому земельный участок предоставлен на аукционе для ведения садоводства.