Права и обязанности арендатора

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (615 ГК); Согласно п. 2 ст. 615 ГК, арендатор вправе с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено ГК, ФЗ и нпа):

1. сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) => срок не м.б. больше срока аренды;

2. передавать свои П и О по договору аренды другому лицу (перенаем) => ответственным перед арендатором будет тот, кому переданы П и О;

3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуду);

4. отдавать арендные права в залог;

5. вносить арендные права в качестве вклада в УК хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

*** Для общего развития: земельное законодательство предусматривает, что надо пользоваться законом (ПЗЗ) при определении того, правильно используется земельный участок или нет; НО ЕСЛИ договор аренды земельного участка был заключён на торгах, и в договоре конкретизирован вид разрешенного использования, то тогда применяется договор аренды.

С 2018 года есть четкое различение – когда пользуемся законом, а когда договором

Земельное законодательство предусматривает что надо пользоваться законом (ПЗЗ), но если договор аренды земельного участка был заключен на торгах и в договоре конкретизирован, то тогда применятся договор аренды!

Преимущественное право покупки арендованного участка

По ст. 621 ГК РФ, преимущественное право есть В ЗК: было в п. 3 ст. 22, оттуда убрали, в ч. 15 ст. 39.8 ЗК РФ. Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности 15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов! Соответственно, необходимо проведение торгов!

Общие и Специальные основания прекращения договора

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ, договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя

• При ненадлежащем использовании (с грубым нарушением правил рационального использования, порча земель, невыполнение рекультивации, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, неиспользование участка для с/х назначения или жилищного строительства для этих нужд в течение 3х лет)

• При изъятии ЗУ для гос/мун нужд.

• По требованию арендодателя при расторжении договора комплексного освоения территории

Нельзя прекращать договор аренды в период полевых с/хработ.

Ст. 39.8 ЗК РФ «Особенности договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности»

• При заключении договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должны быть проведены работы по рекультивации ЗУ.

• Договор Аренды ЗУ, находящегося в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии свободного доступа граждан к водному объекту

• Договор аренды заключается с победителем аукциона

• Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов!

• Если ЗУ предоставляется для комплексного освоения территорий, должен быть заключен договор о комплексном освоении территорий одновременно с арендой + должны быть обозначены обязательства по осуществлению мероприятий и по освоению территорий