2. Планировка территорий (на локальном уровне)
1. Проект планировки территории (ст. 42 ГрК)
Цель:
а) для выделения элементов планировочной структуры (районы, микрорайоны и т.д., которые разграничены красными линиями),
б) установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры,
в) установления зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Состав:
1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
а) красные линии(линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);
б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
г) границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Проект планировки территории составляется на основании документов территориального планирования субъекта РФ и м/с.
2.Проект межевания территорий (ст. 43 ГрК) – отдельный документ или часть проекта планировки.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Цель:
а) Подготовка проектов межеваниязастроенныхтерриторий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.
б) Подготовка проектов межеванияподлежащихзастройкетерриторий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Форма проекта межевания:
1) в рамках проекта планировки территорий;
2) отдельный документ.
Состав:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.
3.Градостроительные планы земельных участков (ГПЗ)(ст. 44 ГрК)
Могут быть отдельно, а могут быть в рамках проекта межевания (п.6 ст. 43 ГрК).
Состав:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
Форма ГПЗ утверждена Приказом Минрегиона РФ от 10.05.2011 N 207.
Записи с Семинара: В чем отличие (1) Генерального плана от (2) ППЗ – в общем, эти документы обеспечивают друг друга, определенно занимаются решением одной задачи, но и частные у них есть (1)- строительство и размещение объектов , более перспективный документ(какие объекты?); (2) – нарезка территориальных зон + виды разрешенного использования (как?). Также мы обратили внимание, что в городах федерального значения изменение границ происходит с разрешения Совета Федерации.
Правовое регулирование застройки земель населенных пунктов
Предоставление участка для застройки
2 формы предоставления (ст. 30 ЗК):
с предварительным согласованием местра змещения =>
Общее правило: в аренду. Исключение: субъектам ПБП в ПБП; религиозным организациям для строительства зданий в БСП (п. 3 ст. 30 ФЗ).
без предварительного согласования =>
Общее правило: исключительно на торгах по правилам ст. 38 ЗК (п. 2 ст. 30 ЗК) => предмет торгов участок (собственность) или право на заключение договора аренды (аренда);
Исключение: без проведения торгов с лицом, с которым заключён договороразвитиизастроеннойтерритории (п. 2.1. ст. 30 ЗК) => либо бесплатно в собственность либо в аренду.
Обязателен в 3 случаях:
1) для жилищного строительства
2) в случае когда есть Правила землепользования и застройки и документация по планировке
3) когда есть никому не предоставленный земельный участок
С предварительным согласованием места размещения:
выборземельного участка + принятие решения о предварительном согласованииместа размещения объекта; Выбор участка (ст. 31): осуществляется ОМС, а в МСК и СПб органом субъекта (п.10 ст.31)
Процедура:
а) заинтересованное ЮЛ или ФЛ обращается в соответствующий орган с заявлением (п.1), в заявлении указывается: -назначение объекта, - предполагаемое место его размещения, - обоснование примерного размера земельного участка, - испрашиваемое право на земельный участок. - могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
ОМС
б) ОМС по обращению ФЛ, ЮЛ или ОГВ из ст.29 должен обеспечить выборземельногоучастка посредство определения вариантов размещения объектов проведения процедурсогласования, в случаях предусмотренных ФЗ (п.9 ст. 10 КВВТ). В процессе ОМС может запрашивать информацию о разрешённом использовании, о технических условиях подключения объектов к сетям и т.д. => предоставляется бесплатно в течение 2 недель с момента запроса.
в) ОМС информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (п.3) + информирует владельцев, арендаторов, пользователей участков в публичной собственности, если предоставление может затронуть их законныеинтересылибо о предстоящем выкупе, если нужно выкупать.
г) Результаты выбора оформляются Актом выбора(до 80 подписей в Москве)+ к Акту прилагаются прилагаются утвержденные ОМС схемы расположениякаждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора + если требуется изъятие, то прилагаются расчёты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. (п.5) ОГВ и ОМС в ст.29 ЗК
д) ИСП органы из ст. 29 ЗК приниает один из вариантов из Акта о выборе и принимет Решение о предварительном сосгласовании места размещенияили об отказе в размещении (п.6). Копия решения выдаётся заявителю в 7 дневный срок. Решение действует в течение 3 лет.
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровы хработ, осуществление его государственного кадастрового учета. Решение о предварительном согласовании– основание установления границ земельного участка и его государственного кадастрового учета за счёт обратившихся за предоставлением участка для строительства лиц (п.1 ст. 32 ЗК).
принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии со ст. 32 ЗК. Решение принимается органом из ст. 29 ЗК в течение 2 недель после заявления заинтересованных лиц (п.2 ст. 32). Для принятия решения нуженкадастровый паспорт.
Условия предоставления:
должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды
могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные статьей 56 ЗК ограничения использования земельных участков.
Без предварительного согласования:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
выполнение кадастровых работ + кадастровый учёт участка в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2)проведение торгов или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления ФЛ или ЮЛ в случае, если имеется только одна заявка;
3) подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Градостроительное зонирование
Территориальное зонирование как способ определения правового режима земель.
Вообще оно заимствовано из зарубежного опыта, а именно от США – родины зонирования, где это единственный способ. Но в РФ это пока на примитивном уровне: лишь в нескольких городах это проведено, например, в Екатеринбурге, Москве.
Как было сказано выше, наиболее распространено зонирование в категории земель населенных пунктов, в пределах территориальных границ.
Следовательно, особо это регулируется в градостроительном кодексе, но там это называется не зонирование территории, а градостроительное зонирование.
В частности, статья 1 ГрК говорит:
градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
Следовательно, зонирование территорий – это процедура, осуществляемая определенными органами, в результате которой проводится согласование предполагаемого режима использования земель и объектов недвижимости на них с собственниками, владельцами и пользователями этих земель.
В результате зонирования определяются не только правовой режим участка, но и условия создания и эксплуатации объектов недвижимости на них.
Зонирование территорий – это особая процедура, результатом которой является принятие НПА – правил землепользования и застройки, уполномоченным на то органом.
Правила землепользования и застройки содержат градостроительные регламенты, на основании которых в комплексе определяются правовой режим земельных участков в составе зон и условия создания зданий, эксплуатации этих земель, т.е. виды разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.
На какие территории распространяется зонирование (и соответственно правила землепользования и застройки, регламенты)?
- Граница территории города.
- Межселенная территория – территория, находящаяся вне границы поселения, когда планируется застройка такой территории.
Что касается других категорий земель, то зонирование предусмотрено и в землях промышленности и в других землях, но подробнее чем про населенные пункты не написано нигде, ибо про нас. Пункты написан ГрК.
*ОЧЕНЬ ВАЖНО отметить, что помимо территориального зонирование есть функциональное зонирование.
Суть его в том, что они устанавливаются на основе норм законодательства для ограничения права лиц (во имя экологии, санитарии, етс) на землю или определения видов целевого использования земель.
Градостроительное зонирование —основной правовой инструмент, на основании которого должен определяться правовой режим этой категории земель НП.
Но за счёт лобби строительных компаний приняли модель градостроительного зонирования (ст. 31 ГрК) => распространяется не только на земли населённых пунктов, но и на иные категории земель и на межселенные территории (п.2 ст. 31 ГрК) => есть перечень земель, для которых градостроительные регламенты не принимаются, соответственно для других категорий можно (п. 6 ст. 31 ГрК).
Градостроительные регламенты не принимаются, а соответственно, градостроительное зонирование не проводится для (п. 6 ст. 31 ГрК):
1. земель лесного фонда,
2. земель, покрытых поверхностными водами,
3. земель запаса,
4. ООПТ (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),
5. сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения,
6. земельных участков, расположенных в границах ОЭЗ.
2 аспекта градостроительного зонирования:
1) часть планирования;
2) нормотворческая деятельность ОМС.
Цель зонирования: правила землепользования и застройки нужны для создания устойчивого развития территорий муниципального образования, сохранения ОС и объектов культурного наследия, обеспечть прав и интересов собственников, привлечение инвестиций, выбор эффективного вида разрешённого использования (ст. 30 ГрК).
Взяли у США, но в РФ реальная цель – что-нибудь застроить.
Фактически: правила землепользования и застройки определяют содержание права собственности и иных прав на землю (высота здания и т.д.).
Правила землепользования и застройки
Результат градостроительного зонирования => принятие особого НПА ОМС -правил землепользования и застройки, состоящих из 3 частей (п.2 ст. 30 ГрК):
1) карта градостроительного зонирования(обозначение территориальных зон города, к которым приписаны градостроительные регламенты);
2) градостроительный регламент (описание того, что можно делать и чего делать нельзя) – обычно 3 части (п.6 ст. 30 ГрК):
Виды разрешённого использования:
а) разрешённое (можно без разрешения)
б) условно разрешённое (можно со специального разрешения: например, кафе рядом в зоне для жилого строительства, проводятся публичные слушания)
в) вспомогательное(можно в качестве дополнения, например в жилой зоне можно построить грарж, но нельзя всё зону застроить гаражами)
предельные(max или min) размеры земельныхучастков и предельныепараметрыобъектовкапитальногостроительства.
Ограничения использования недвижимости (санитарно-защитные зоны, публичные сервитуты, зоны охраны объектов культурного наследия, иные ограничения в технических регламентах или СНиПах до принятия регламентов).
3) правила применения и изменения правил землепользования и застройки (процедуры: как планировать, как готовить проектную документацию, как выдаются разрешение на строительство).
+
обычно принимается четвёртая часть - положение о территориях, использование которых не регулируется градостроительным зонированием (т.е. публичных территорий)
Правила землепользовани и застройки должны быть приняты во всех населённых пунктах до2014года (п.3 ст. 51 ГрК), иначе ОМС нельзя предоставлять земельные участки. Сейчас в 50% населённых пунктов таких правил нет.
Процедура принятия правил землепользования и застройки (ст. 31 ГрК):
1. Готовится проект. Глава местной администрации принимает решение о подготовке проекта+ утверждает состав комиссии по подготовке проекта.
2. Обязательным условием принятия правил является публичный слушаний после подготовки проекта => обязательное приложение протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний (п.1 ст. 32 ГрК). Но обязательным является лишь факт проведения, а не результаты провдения слушаний => рекомендательное значение(в ФРГ по другому: сначала выявляют мнение населения, потом делают – вопросы решаются преимущественно снизу, а у нас сверху)..
3. После ПРЕДСТ орган м/с утверждает проект (п.2 ст. 32 ГрК).
Соотношение правил с документами территориального планирования:
Правила землепользования и застройки – то как нужно пользоваться сейчас, как можно застраивать, с какими ограничениями => устанавливает территориальные зоны (к каждой зоне свой регламент).
Проект планировки территории – план на ближайшее время (2-3 года) (ст. 42 ГрК).
Генеральный план (поселения, городского округа) – план на будущее, обычно не менее чем на 20 лет (есть сейчас только в Москве и СПб, раньше было везде). Состоит из 3 частей:
а) функциональные зоны (отличать от территориальных, установленных правилами землепользования).
б) зоны планируемого размещения объектов капитального строительства (дороги, улицы, мосты, инженерная инфраструктура)
в) мероприятия по этапам реализации (где, что и как будет строится в будущем)
Нарушение правил землепользования:
Постройка будет признана самовольной, например, ограничения по этажности – 5 этаже. Построили 10 => самовольная постройка.
Территориальные зоны
Зоны определяются в правилах земелепользования и застройки.
Правила установления зон (п. 4 ст. 30 ГрК):
Как правило, не устанавливают для одного участка. Один участок не м.б. в двух и более зонах.
Критерии выделения зон (п. 1 ст. 34 ГрК):
- с учётом планирования: генеральным планом поселения генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
- с учётом предотвращения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;
- с учётом историко-культурного опорного плана исторического поселения и т.д.
Как могут устанавливаться гранциы территориальных зон? (п.2 ст. 34 ГрК)
1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;
2) красным линиям (очерчивают территории общего пользования + участки, на которых расположены линейные объекты);
3) границам земельных участков;
4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;
5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
6) естественным границам природных объектов;
7) иным границам.
Виды зон (ст. 85 ЗК, ст. 35 ГрК):
1.жилые зоны,
2.общественно-деловые зоны,
3. производственные зоны,
4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур,
5. зоны сельскохозяйственногоиспользования,
6. зоны рекреационного назначения,
7. зоны особо охраняемых территорий (ООТ),
8. зоны специальногоназначения,
9. зоны размещения военныхобъектов
и иные виды территориальных зон.
Также возможны более детальное деление на зоны, например в жилой зоне есть зоны ИЖС, зоны маложтажной, среднеэтажной многоэтажной застройки (п.2 ст. 35 ГрК), в состав общественно-деловых зон могут включатся зоны делового, общественного и коммерческого назначения зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности и т.д (п.4 ст. 35 ГрК).
1. Жилые зоны могут быть предназначены для ИЖС, блокированные дома (таунхаус), малоэтажной застройки, многоэтажные и т.д.
2. Общественно-деловые зоны: зоные делового и коммерческого использования, размещения объектов социального и культурно-бытовго назначения, объекты здравоохранения, торговли и т.д. Могуть быть и жилые дома, где на 1ом этаже торговые объекты. ВУЗы, библиотеки.
3. Производственные зоны
4. Зоныинженерной и транспортнойинфраструктуры – нельзя, чтобы находиись жилые дома.
5. Рекреационные – леса, скверы, парки и т.д. (дляотдых и досуга).
??? Зоны ООПТ
5. зоны с/х использования(!!! не назначения, а использования) – пашни, многолетние насаждения, здания и сооружения с/х назначения. Используются до того, пока не будут внесены изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки (т.е. резерв для застройки)
6. зоны специального назначения – для размещения кладбищь, крематориев, скотомогильников, свалок отходов, и иных объектов использование которых не совместим с использованием других зон.
Земли общего пользование (п. 12 ст. 85 ЗК) – заняты площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, дорогами. Могут включатся в состав различных территориальных зон. !!! Не подлежат приватизации. В ГрК называются территориями общего пользованиями, которыми пользуется неограниченный круг лиц (п. 12 ст. 1 ГрК).
Что делать, если нет правил землепользования и застройки (не было проведено градостроительное зонировани)?
1. Специальное правило установлено только для зон ООТ в населённых пунктах (п.10 ст. 85 ЗК) => такой же режим как для земель категории ООТ (ст. 94-100);
2. Такое же правило для земель с/хиспользования;
Для других применяется правовой режим, аналогичный целевому назначению земельного участка.
В ряде актов режим распространяется и земли населённых пунктов, например, ФЗ «О погребении и похоронном деле»
Градостроительные регламеты
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (п.2 ст. 85 ЗК)
Градостроительный реглмаент определяет правовойрежимземельныхучастков, равно как всего, что находится над и подповерхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (п.1 ст. 36 ГрК).
Принимается единый регламент для каждой территориальной зоны, т.е. для зоны Ж-1 свой (многоэтажки), для Ж-2 свой (зона ИЖС до 3 этажей) (абз. 2 п.2 ст. 85 ЗК)
Содержание (п.6 ст. 30 ГрК):
видыразрешённогоиспользования:
а) разрешённое (можно без разрешения)
б) условноразрешённое (можно со специального разрешения: например, кафе рядом в зоне для жилого строительства, проводятся публичные слушания)
в) вспомогательное (можно в качестве дополнения, например в жилой зоне можно построить гараж, но нельзя всё зону застроить гаражами, баня рядом с ИЖС, но если вместо гаража написано участок для размещения ТС, то можно только стоянку, но не гараж).
предельные(max или min) размерыземельныхучастковипредельныепараметрыобъектовкапитальногостроительства.
ограниченияиспользованиянедвижимости (санитарно-защитные зоны, публичные сервитуты, зоны охраны объектов культурного наследия, иные ограничения в технических регламентах или СниПах до принятия регламентов).
Градостроительный реглмент не действует (п.4 ст. 36 ГрК):
1. в границах территорий памятников и ансамблей, которые являются объектами культурного наследия(т.е. включены в Единый реестр объектов культурного наследия или явялются вновь выявленными объектами культурного наследия);
2. в границах территорий общего пользования;
3. на участки, занятые линейными объектами;
4. на участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых
Значение градостроительного регламента:
Если нарушаются требования градостроительного регламента, т.е. участок или объект капитального строительства больше/меньше предельных размеров или используется не в соответствии с разрешённым использованием, то будет несоответствующим использованием.
ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: можно использовать участки и недвижимость даже если они не соответствуют градостроительному регламенту => т.к. при зонирование по-любому не получится зонировать так, чтобы все участки были под жилую застройку либо под промышленность. Но такая застройка не противречила старому зак-ву => разрешается использовать.
Специальное правило: нельзя использовать ,если использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Индивидуальной подход к установлению правового режима
ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: Принимается единый регламент для каждой территориальной зоны(абз. 2 п.2 ст. 85 ЗК).
НО в порядке исключения возможен индивидуальный подход => Крассов говорит, что на своём участке можно построит Пизанскую башню.
1 проявление: участок со своей территориальной зоной
п.4 ст. 30 ГрК – территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку => как исключение возможно существование земельного участка со своей собственной территориальной зоной и своим градостроительным регламентом.
2 проявление: подзоны
п. 3 ст. 38 ГрК – в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны – одинаковый вид разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, но разные предельные значения.
3 проявление: условно разрешённый видиспользования
Есть основные виды разрешённого использования => можно пользоваться без разершения. Но есть условно разрешённый вид => нужно получать специальное разрешение. Процедура в ст. 39 ГрК. Проводятся публичные слушания.
4 проявление: возможность внесения изменений в правила землепользования и застройки
Процедура в ст. 33 ГрК РФ.
Основания для изменения (п.2 ст. 33 ГрК):
1. несоответствие правил документам территориального планирования в связи с их изменением
2. поступление предложение об изменении приавил.
Инициировать помимо органов госвласти, ОМС могут также ФЛ и ЮЛ (п.3 ст. 33 ГрК).
5 проявление: отклонение от предельных параметров (ст. 40 ГрК)
Основания:
1. размеры земельного участка меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков
2. конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельного участка неблагоприятны для застройки.
Можно обратится в Комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки для получения разрешения.
ИТОГ: если хочешь построить Пизанскую башню в территориальной зоне, где можно строить max 5 этажей => нужно
либо чтобы для участка была установлена подзона с иными предельными размерами;
либо чтобы был условно разрешённый вид использования с иным предельным размерами (???);
либо требовать изменения правил землепользования и застройки.
Правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения.
Общая характеристика специализированных земель
ст. 7 ЗК выделяется специальную категорию земель – «1.земли промышленности, 2.энергетики, 3.транспорта, 4.связи, радиовещания, телевидения, информатики, 5.земли для обеспечения космической деятельности, 6.земли обороны и безопасности + 7. земли иного специального назначения».
Общие признаки для всех специализированных земель (ст. 87 ЗК):
1) предназначены для специальных целей размещения и эксплуатации хозяйсветвенных и иных объектов недвижимости;
2) находятся за пределами границ населённых территорий;
3) используются как территориальный базис, а не как средство производства (в отличие от с/х земель, т.е. на них просто стоит здание).
Принципы:
1) общегосударственное значение (преимущественно для задач в ст. 71 Конституции, т.е. в ведении РФ);
2) принцип «специальных задач» => целевое назначение => данная категория устанавливается при предоставлении земель.
Как земельные участки становятся землями специального назначения:
1) после изъятия для госудрственных нужд, для размещение определённых объектов, если нет иных вариантов;
2) после перевода одной категории земель в другую.
Перевод в другую категорию осуществляется свободно (ст. 9 ФЗ «О переводе земель в другую категорию»).
Особенности правового режима земель промышленности
Целевое назначение:
Для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности (п.1 ст. 88 ЗК).
Требования к выбору участка:
Содержатся в экологическом законодательстве (ст. 34-35 ФЗ «Об ООС»).
Напрмиер, СанПин 2.2.3. 1385-03 «Гигиенические требования к предприятиям производства строительных материалов»: нельзя размещать предприятия по производству строительных материалов в водозаборных зонах, в селитебных зонах, в зонах питания подземных рек и т.д.
Определение размера участка => 2 способа (п.3 ст. 88):
1) по установленным нормам;
2) в соответствие с проектной-документацией.
Особенности:
1. НА ЗЕМЛЯХ ПРОМЫШЛЕННОСТИ МОГУТ РАСПОЛАГАТЬ АДМИНИСТРАТИВНЫЕ И ХОЗЯЙСТВЕННЫЕЗДАНИЯ =>требования к внутрихозяйственной организации (п.2 ст. 88 ЗК):
В целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административныхзданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов.
СП 2.2.1.1312-03 «Гигиенические требования к проектированию вновь строящихся и реконструируемых промышленных предприятий» => территория производственного объекта должна иметь функциональное зонирование. Зонирование определяется с учетом примыкания территорий иного функционального назначения (п. 3.12): административно-хозяйственные, производственные, транспортно-складские зоны.
2. НА ЗЕМЛЯХ ПРОМЫШЛЕННОСТИ МОГУТ УСТАНАВЛИВАТЬ САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫЕ И ИНЫЕ ЗОНЫ (п.2 ст. 88 ЗК):
Могут устанавливаться санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования.
Например, СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитная зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».
Санитарно-защитнаязона – барьер, обеспечивающий уровень безопасности населения.
В них запрещено размещать жилую застройку.
5 классов объектов (в зависимости от экологической опасности):
1 класс – зона 1 000 м (производство азота, хлора, аммиака, синтетических спиртов и т.д.)
2 класс – зона 500 м (приозводство брома, пластмассы, парафина);
3 класс – зона 300 м (производство никатина, минеральных красок, лаков, ванилина, сахарина)
4 класс – зона 100 м (производство бумаги, стекловолокна, мыла)
5 класс – зона 50 м (производство лекарств, спичек, искусственного жемчуга)
Особенности правового режима специализированных земель
1. Наличие зон с особыми условиями использования(п. 3 ст. 87 ЗК)=>
а) охранные
- охранные зоны объектов системы газоснабжения - ст. 2 ФЗ «О газоснабжении»,
- зоны защитных мероприятий (объекта по хранению или уничтожению химического оружия) – ст. 1 ФЗ «Об уничтожении химического оружия»),
б) санитарно-защитные
- санитарно-защитные зоны предприятий (п. 2.6.Санитарно-защитные зонами и санитарной классификацией предприятий, сооружений и других объектов. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01.
в) иные зоны с особыми условиями.
- зоны наблюдения – ст. 1 ФЗ «О радиационной безопасности»
- зоны воздействия ЗАТО – ст. 1 ФЗ «О ЗАТО» => если объекты в ЗАТО излучают вредное воздействие.
Зоны устанавливаются на основании решений соответствующих органов при предоставлении земель.
Участок с данными зонами не изымается, но там устанавливается особый режим использования, запрещающий виды деятельности несовместимые с целями зон.
2. Нормирование размеров (ст. 33 ЗК) => для целей, не связанным с/х, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Помимо целевого использования можно использовать не по целевому назначению => передаются в БСП для с/х использования или иного использования (п.6 ст. 87).
Из лекции:
Согласно 87 статье ЗК РФ - это самостоятельная категория земель, однако земли имеют разное целевое назначение.
Есть общий признак, который позволяет объединит их в рамках 1 категории: они используются или предназначены для специальных целей и для размещения и эксплуатации хозяйственных и иных объектов недвижимости. Используются главным образом для не сельскохозяйственных целей, а как пространственно-территориальный базис. Они находятся за переделами границ населенных пунктов.
Виды земель данной категории:
Земли промышленности
Энергетики
Транспорта
Связи
Радиовещения
Телевидения
Информатики
Для обеспечения космической деятельности
Для обороны и безопасности
Земли иного специального назначения
Некоторые из видов земель промышленности в свою очередь могут подразделяться на подвиды. Например, земли транспорта делятся в зависимости от вида транспорта: авиационного, железнодорожного, автомобильного и так далее.
В чем особенности режима? Большая часть этих земель находится в публичной собственности. Главным образам, в собственности Российской Федерации. Но данные земли могут быть и в частной собственности.
Особенность правового режима данных земель- установление различных видов зон с особыми условиями использования земель: охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель (п. 3 ст. 87).
Установление таких зон дает возможность предоставлять участки для этих целей, которые имеют минимальные размеры. Участки, на которых установлены зоны, у их собственников не изымаются, но устанавливается особый режим использования земель, который ограничивает использование земель в соответствии с зонами. Участки, в отношении которых установлен особый режим, в одних случаях такие земли включаются в состав этой категории, в других - нет.
Другая особенность - осуществляется нормирование размеров участков, предоставляемых для использования в специальных целях. Согласно ст. 33 ЗК, устанавливаются нормы отводы земель для соответствующих видов деятельности. Размеры таких участков определяются правилами землепользования и застройки на основании землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Целевое назначение предоставляемых участков определяется при их предоставлении для строительства.
Еще одна особенность - в законе определены особые требования о выборе мест размещения хозяйственных и иных объектов. Характер этих требований зависит от назначения таких объектов. Надо согласовывать размещения объектов близко от таких категорий. В случае пересечения линейных объектов.
Правовой режим земель промышленности таков, что здесь предусмотрены требования для размещения промышленных предприятий (законодательство об охране Окружающей среды, о санитарном благополучии населения).
Есть специальные требования к внутренней организации участков промышленных предприятий. Действуют сан-эпид требования к строящимся и реконструируемым промышленным предприятиям. Территория производственного объекта должна иметь функциональное зонирование. Есть административно хозяйственная и вспомогательная зона, производственная и транспортно-складская зона. Эти зоны отделяются друг от друга разрывами (то есть расстояниями) определенных размеров.
Для безопасной эксплуатации устанавливаются санитарно -защитные и иные зоны с особыми условиями их использования. Вокруг них устанавливаются санитарно-защитные зоны, есть санпин и сан классификация (от 25.09.2005). Это санпин в 2 раза уменьшил нормативы санитарно - защитных зон. Все пром. объекты и производства делятся на 4 класса в зависимости от опасности для ОС. Если 1 класс - 1000 м, дальше - ниже.