9 Возникновение и прекращение прав на зу

ЗК. Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ст. 8 ГК РФ – перечень юридических фактов ,являющихся основанием приобретения прав ( в том числе прав на ЗУ)

По ней, права и обязанности на ЗУ возникают:

• из договоров и иных сделок

• из актов гос органов и органов МСУ

• из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

• в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

• вследствие иных действий граждан и юридических лиц (напр, приобретательская давность – ст 234 ГК)

основные ЮФ, порождающие возникновение прав на ЗУ – сделки и акты гос органов и органов МСУ.

!!! Права на земельный участок подлежат гос регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Какие права могут возникнуть на ЗУ?

1. Право собственности

Права лиц, не явл собственниками:

2. Право аренды ЗУ

3. Право ограниченного пользования ЗУ (сервитут)

4. Право безвозмездного пользования ЗУ (раньше было в скобках «срочного» пользования)

5. Пожизненное наследуемое владение

6. Постоянное (бессрочное) пользвание) последние 2 существовали до изменений, вступивших в силу с 1 марта. И, как я понимаю, продолжают существовать, пока права на них не прекратятся, но статьи из ЗК о них утратили силу.

Перечень прав на землю закрытый, поэтому к праву на ЗУ не относятся права, возникающие из залога недвиж имущ (ипотеки), ренты и пожизненного содержания с иждивением. Однако они могут существовать в отнош зу.

• Осн приобретение права част собств на зу. Ст.25 зк права возникают по осн, установленных гк и должны проходить госрегистрацию. Не подлежит возмещению за зу, которые были национализированы до 1991г.

По Крассову ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ:

• Переход ПС на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке;

Ст. 35 ЗК РФ: собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

• Приобретение ПС на з/у, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственников расположенного на нем объекта недвижимости;

Ст. 39.20 ЗК РФ: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

• Приватизация находящихся на з/у объектов недвижимости;

• Приватизация з/у собственниками помещений в многоквартирных домах;

• Предоставление з/у, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- Это совокпуность юрид значимых действий ОГВ/МСУ, направленных на наделение ЗУ юрид лиц и граждан на опредленном в законе правом на землю

Ст. 39.1 ЗК РФ: земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. ОБЩЕЕ ПРАВИЛО

Процедуры:

1. продажа зу, наход в гос\мун собств, на торгах. На торгах в форме аукциона (ст.39.3 зк). цена участка по рез аукциона, в размере изначальной цены в размере аукциона (если лицо, единственно подавшее заявку). Ст.39.11 реш опроведение принимается уполном орг в том числе по заявл граждан\юл. Проводятся работы по образ зу в связи с его продажей. Работы – готовится и утверждается схема расположения зу, осущ госкадастр учет (госрегистрация прав на участок),технич усл для подключения к сетям инж обеспечения, принимается реш о проведение аукциона. Аукцион явл открытым по составу участ. По ез определяется цена зу\ежегодный размер арендной платы. Размещ об аукционе на офиц сайте за 30 дней до проведения аукциона.

2. продажа ЗУ без проведения торгов. Ст.39.3 без проведения торгов осущ продажа зу, предоставленных в аренду для кот лицу, с которым закл дог о кот\зу крест-ферм хоз. Эти участки уже находятся на опред праве у этих лиц, они просто приобретают право собств. Не может превышать кадастровую стоимость.

3. в собств\аренду\пост бессрочное польз\безвозмездное польз ЗУ без проведения торгов. Урегулирована в ст. 39.14 зк. сначала должна быть подготовлена схема расположения зу. Гражданин или юл направляют заявл о предварит соглас зу. После этого принимается решение о предоставл зу. Лицо обеспечивает выполнение кадастровых работ для образ зу. После проводится гос учет\госрегистрация гос\мун собств. После этого закл дог к-п\аренды\безвозмездного польз зу. Ст. 39.5 определены случаи предоставл зу юл\фл в собств бесплатно: предоставление зу в границах застроенных тер (если есть дог об рзт)\религиозным организациям\гражданину по истечение 5 лет со дня предоставление ему зу в безвозмездное польз. Ст.39.19 предоставление зу граждан в собств бесплатно осущ однократно.

• Приватизация з/у землепользователями и землевладельцами;

• Приватизация з/у для садоводства и дачного хозяйства;

• Договоры и сделки;

• Приобретательная давность.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ).

Основания прекращения ПС на землю.

По Крассову, группы оснований:

• Добровольная передача ПС другому лицу;

Согласно ст. 52 ЗК РФ, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

• Добровольный отказ от ПС;

Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

• Гибель или уничтожение имущества;

Возможна гибель/уничтожение ЗУ в силу разных природных явлений. В целом, как пространственный базис землю уничтожить нельзя.

Но! Прибрежный земельный участок может быть уничтожен в результате размыва водой, в случае изменения русла реки (в ФГК это хорошо урегулировано).

Земельный участок может быть уничтожен в результате оползней, провалов в кастовые пустоты в результате размыва грунта и т.д.

• Принудительное изъятие.

• изъятие ЗУ для гос/мун нужд:

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (в ЗК они перечисляются, там много, нет смысла запоминать. Исчерпывающий перечень)

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Статья 239 ГК РФ. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

1. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов

Если земельный участок находится в составе земель населенных пунктов – можно делать всё что угодно, в этих случаях изъять его нельзя.

1. Случаи, когда участок находится в составе земель сельско-хозяйственного назначения.

НО! Существует всего 2 случая, когда по этому основанию изъять участок можно:

1. Ст. 6 ФЗ “Об обороте земель сельхоз назначения” – такой земельный участок может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с его целевым назначением в течение трех лет.

2. Если на участке находятся объекты археологического наследия

П. 3 ст. 54 ФЗ “Об объектах культурного наследия …” – в случае, если объект культурного наследия уничтожен по вине его собственника или пользователя, либо по вине владельца земельного участка в пределах которого располагается объект наследия, данный земельный участок может быть безвозмездно изъят по решения суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения

Статья 242 ГК РФ. Реквизиция

• - ВРЕМЕННОЕ ИЗЪЯТИЕ ЗУ у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз С ВОЗМЕЩЕНИЕМ собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции

  • В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

  • Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

Статья 243 ГК РФ. Конфискация

БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ изъятие ЗУ у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления

• АРЕНДА ЗУ прекращается

• по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (все общие основания прекращения прав по ГК)

Может быть прекращена по инициативе арендодателя:

• при ненадлежащем использовании ЗУпри изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

По требованию арендодателя в случае

• расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

• ПРАВО БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ земельным участком прекращается

• по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:

1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;

2) при отказе землепользователя от принадлежащего ему права (порядок такой же, как и при отказе от ПС на ЗУ)

• Принудительно:

3) при ненадлежащем использовании ЗУ (как в аренде – см выше)

4) при изъятии ЗУ для гос/мун нужд

• СЕРВИТУТ мб прекращен

• по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

• Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.