8 Права на землю лиц, не явл собственниками, зу.

Признак таких прав – неразрывная связь с ПС.

Виды прав:

вещные	обязательственные
ПБП ПЖН сервитут	Аренда Рента Пожизненное содержание с иждивением Безвозмездное пользование Доверительное управление Ипотека

Право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.

Относятся к "иным правам на земельные участки"-правам лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Позволяют обеспечить эффективное использование земельных участков.

Ст. 264 ГК предусматривает, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником; Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Все иные права на землю подразделяются па вещные и обязательственные. Рассматриваемые в данном вопросе-вещные.

Как защищаются? С помощью ГП исков – вещный/обязательственный

Сущность ПБП

До 90х годов ЗУ предоставлялись частным лицам лишь в постоянного/бессрочное пользование, тк существовала концепция исключительной собственности государства на землю (+ вся земля-народу => общее достояние).

ФЗ 137 « О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗК РФ» -

• Земля на праве ПБП и ПЖН больше не представляется

• обязанность переоформить ПБП Ю Л на право аренды или собственности до 1 июля 2012 г

• Переоформление прав на землю влечет прекращение право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения предоставляя взамен право собственности или право аренды.

• льготный срок переоформления – до 2012 – т е по льготной цене, определенной ФЗ 137

• с 2013! АО – КОАП – СТ 7.37 – за нарушение сроков и порядка переоформления Ю Л. Санкция: админ штраф в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб.

СУБЪЕКТ ПРАВА

• До изменений ЗК РФ от 1 марта 2015 субъектами права постоянного (бессрочного) пользования были государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

• В соответствии со статьей 39.9 ЗК РФ перечень субъектов данного права остался неизменным. Список закрытый.

• Постановление Пленума ВАС РФ, п.2 от 2005 года # 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" гласит, что после введения в действие нового ЗК не могут в такое пользование предоставляться земли ИП+ЮЛ

• Гражданам участки также не предоставляются. Но если право возникло до вступления в силу ЗК, то оно сохраняется (обратной силы нет).

Объектом права являются земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности.

Использование данного права ограничивается правомочием владения и пользования, правом застройки в соответствии с пунктом 2 статьи 269 ГК РФ; недопустимостью внесения права в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций в соответствии с пунктом 6 статьи 3 № 137 – ФЗ ; невозможностью распоряжения (за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с пунктом 2 статьи 269 ГК РФ) и обязанностью переоформления.

Основания прекращения для БПП и ПЖН одинаковые

• добровольный порядок

основание - отказ землепользователя от принадлежащего его земельного участка путем подачи заявления подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Срок для принятия ОГВ решения-1 месяц.

• принудительный порядок

основания - ненадлежащее использование и изъятие для государственных (муниципальных) нужд.

Право пожизненного на следуемого владения ЗУ.

СУЩНОСТЬ ПЖН

Задумывалось в 90х как компромисс между бессрочным (постоянным) пользованием и ПС. Для чего ЗУ предоставлялись в таком порядке? Для ведения крестьянского/личного подсобного хозяйства, традиционных народных промыслов, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства + в случае получения по наследству/приобр жилого дома.

Указом Президента РФ от 1993 года # 2287 "О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с конституцией РФ" данное право было исключено из ЗК и такое основание предоставления ЗУ утратило силу.

• Обратной силы данная норма не имеет.

ФЗ 137:

• Более ЗУ на этом праве не предоставляются.

• В настоящее время право сохранило значение только для тех граждан,

• которые приобрели это право до введения ЗК РФ. Они имеют право выкупа ЗУ. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. ВАЖНО: такие участки не мб предметами аукциона.

• При этом переоформление права сроком не ограничено. АО за неисполнение обязанности по переоформлению для граждан нет.

объектом правоотношений является земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности;

субъект – граждане

использование:

• Ст.266 землевладелец имеет права владения и пользования ЗУ. Конкретные правомочия-ст.40-42 ЗК.

• Право застройки - при возведении строения на таком участке, возникает ПС на него.

• Распоряжение не допускается, за исключением перехода по наследству (при этом ПС-у государства). Если несколько наследников, мб разделен.

Основания прекращения ПЖН = ПБП

дополнение

Таким образом, проводя анализ использования земли на различных титулах (право собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) можно сделать следующие выводы. Право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования возникли как компромиссный вариант при политическом отрицании права собственности на землю и по своему правовому положению относятся к титулу реформенного переходного периода. Право собственности обеспечивает наиболее полное хозяйственное господство над вещью, предусматривает возможность распоряжения земельным участком (продажа, залог, совершение иных сделок по отчуждению земельного участка).

Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут)

New! ВИДЫ СЕРВИТУТОВ

• Теперь сервитуты разграничиваются на сервитут и публичный сервитут(термина частный сервитут больше нет).

• Также Появилась новая глава V.3 Установление сервитута в отношении ЗУ, находящегося в гос/мун собственности

Понятие сервитут возникло в римском праве, означает – служба вещи.

Это право ограниченного пользования чужим земельным участком, состоявшее в пользовании ею и принадлежавшее либо субъекту, либо вещи.

Это вещное право, т.е. существует до тех пор пока существует вещь. В случае гибели вещи прекращается действие сервитута. И оно не связано с личностью владельца.

Есть две стороны – обязанная, которая обладает правом собственности на вещь. И управомоченная сторона имеющая лишь право пользования вещью, производное от права собственности. Она не вправе потреблять вещь.

Есть два вида – обычный сервитут и частный.

Критерий	Сервитут	Публичный сервитут
Регулирование	ст. 274-277 ГК, ст. 23 ЗК	ст. 23 ЗК
Цели	В интересах собственника соседнего или смежного участка (п. 1 ст. 274 ГК) либо субъекта ПНВ, ПБП (п.4 ст. 274 ГК): 1) проход, проезд 2) строительства, реконструкции, прокладки и эксплуатации ЛЭП, связи и трубопроводов, + других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута =>открытый перечень	В публичных интересах (п. 3 ст. 23 ГК) =>перечень исчерпывающий в ФЗ или НПА: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
4. основания возникновения	1) по соглашение(п. 3 ст. 274 ГК) 2) в судебном порядке(п. 3 ст. 274 ГК)	инициатива органа => общественные слушания => ФЗ, НПАОГВ, субъекта, ОМC Всегда проводятся предварительные общественные слушания(п.2 ст. 23 ЗК).
Платность	Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. ст.274 ГК	Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами ст. 23 ЗК
основания прекращения	ст. 276 ГК: 1. отпаденияоснований, по которым он был установлен => по требованию собственника; 2. в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка => собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (для учасктов, принадлежащих ФЛ и ЮЛ).	1. отсутствие общественных нужд, для которых он был установлен, => путем принятия акта об отмене сервитута(п. 2 ст. 48 ЗК).
Срок установления	1) постоянные 2) срочные Особенность публичного=>срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель (п. 5 ст. 23 ЗК).
Общий принцип	осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 ЗК)
Гос регистрация	подлежат гос регистрации (п. 9 ст. 23 ГК) => ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость»

Аренда земельных участков

Изменения, внесенные в ЗК в части аренды (ст.22):

• New! Размер арендной платы является существенным условием договора аренды (раньше не упоминалось о размере)

• По всей статье заменили собственника земельного участка на арендодателя (не думаю что это изменение несет большую смысловую нагрузку)

• Исключили из статьи: преимущественное право арендатора при прочих равных условиях на заключение нового договора аренды; пункт об аренде участков в гос./мун.собственности, зарезервированных для гос./мун.нужд на срок не превышающий срок резервирования; пункт об аренде участка гос./мун.собственности, находящегося в пределах береговой полосы водного объекта, который заключается с пользователем водным объектом при обеспечении доступа граждан к водному объекту(этот пункт перенесли в новую главу о предоставлении); пункт о том, что общие начала определения арендной платы определяются Правительством; пункт о том, что земельный участок может быть передан в аренду для гос/мун нужд или для проведения изыскательных работ на срок не более одного года; пункт о преимущественном праве на покупку земельного участка, находящегося в праве общей собственности, его арендатором, если участок находится в гос/мун собственности

New! Введена новые статьи : 39.6 Предоставление участков, находящихся в гос.мун. собственности в аренду на торгах и без; Ст. 39.7 Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в гос/мун собственности; Ст. 39.8 Особенности договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности (об этом подробнее ниже).

Договор аренды

Договор аренды (имущественного найма) – договор, в соответстиве с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Т.е. передаётся только пользование и владение.

Плоды, продукция, доходы => в собственность арендатора (ст. 606 ГК).

Форма договора:

п. 2 ст 26 ЗК - Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. =>регистрация нужна только для договоров больше1года.

!!!Изменения в ГК: не поменяли ничего, с 01 марта по 04 марта 2013 можно было регистрировать только право, без договора, потом опять восстановили двойную регистрацию, т.к. привело бы к злоупотреблениям.

Субъекты и объект

Субъекты: любые лица.

Объект: земельный участок (по ГК) => индивидуально определённая + непотребляемая вещь.

Изъятые из оборота не могут быть переданы в аренду .

Основание возникновения

1) участок в ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: договор аренды => если арендатор частное лицо

2) участок ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: также договор аренды, который заключается на торгах в форме аукциона. Раньше было на основании решения ОГВ или ОМС, но сейчас это исключили.

Предоставление земельного участка:

Новая статья 39.6 случаи предоставления земельных участков, находящихся в гос/мун собственности в аренду на торгах и без проведения торгов

1. Общее правило – на торгах в форме аукциона (в статье указаны 32 исключения, закрытый перечень: если в границах населенного пункта:ведения садоводства;ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;дачного хозяйства;для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Если за границами населенного пункта:для сенокошения;выпаса сельскохозяйственных животных;ведения огородничества;ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта).

Граждане и Юр.лица, которые уже арендуют земельные участки (далее - ЗУ), находящиеся в гос/мун собственности, имеют право на заключение нового договора аренды этих ЗУ, в случае, если: участок был предоставлен без проведения торгов ЛИБО предоставлен на аукционе для ведения садоводства.

В законе имеется ряд условий, которые должны быть соблюдены:

• подача заявления о заключении нового договора аренды до дня истечения срока предыдущего,

• отсутствие у другого лица исключительного права на приобретение данного ЗУ,

• нерасторжение ранее заключенного договора аренды,

• имеются основания для заключение договора без торгов (те, о которых 32, о них говорилось выше).

Предоставление без проведения торгов ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, на котором объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства собственнику этого объекта, при приобретении права собственности по результатам публичных торгов по продаже объекта ( возникает ситуация, когда у предыдущего собственника объекта незавершенного строительства изымают этот объект, т.к. у него прекратился договор аренды гос/мун ЗУ, новый собственник приобрел право собственности на этот объект строительства на публичных торгах).

Если на аукционе заявка на участие подана одним лицом, договор аренды может быть заключен с ним, если он соответствует требованиям в извещении о проведении аукциона.

Аукцион возможен в 2х формах:

• В электронной

• И не в электоронной))если ЗУ предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и т.д.(перечень закрыт)

2. Может проводиться и без проведения торгов.

Плата

В аренде из частной собственности – в договоре.

В аренде из публичной собственности =>«Основные принципы определения арендной платы» + Правила определения размера арендной платы аренде ЗУ, находящихся в собственности РФ (оба утв. ПП РФ от 16.07.2009 N 582). Также есть акты субъектов и ОМС.

New! Ст. 39.7 Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в гос/мун собственности.

• Размер определяется в соответствии с принципами определения арендной платы, установленными Правительством.

• Если договор заключается на аукционе – плата определяется по результатам аукциона (если один участник – начальная цена аукциона).

• Порядок определения размера устанавливается Правительство, Органом гос власти субъекта либо органом МСУ.

• В исключительных случаях размер определяется не выше размера земельного налога в отношении такого ЗУ если договор аренды заключается: с лицом, имеющим право на предоставление в собственность бесплатно ЗУ, с лицом, если заключен договор о развитии застроенной территории, с гражданами, имеющими право на первоочередное приобретение ЗУ, с лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории и т.д

Общие начала:

1. принцип экономической обоснованности;

2. принцип предсказуемости расчета размера арендной платы;

3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы;

4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки(не м.б. больше чем в 2 раза суммы земельного налога, если переоформляли ОВП в аренду);

5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;

6. принцип запрета необоснованных предпочтений.

Права и обязанности арендатора

• ГК: Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (615 ГК);

Арендатор вправе с согласия арендодателя(если иное не предусмотрено ГК, ФЗ и нпа п.2 ст. 615 ГК):

1.cдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) => срок не м.б. больше срока аренды;

2. передавать свои П и О по договору аренды другому лицу (перенаем) => ответственным перед арендатором будет тот, кому переданы П и О;

3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуду)

4. отдавать арендные права в залог

5. вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В всех случаях кроме перенаёма, ответственным по договору остаётся старый арендатор.

• ЗК ст.22 Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.(т.е. по ГК согласие, а по ЗК уведомление!!!):

1. отдать арендные права земельного участка в залог и

2. внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка

3. передать ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды (если с арендатором заключен договор об освоении территории то передавать ПиО по договору аренды можно только в случае передачи ПиО по договору об освоении территории)

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. (а по ГК старый арендатор)

ПиО по договору аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, могут быть переданы 3му лицу, без согласия при уведомлении если срок аренды более 5 лет. (Т.о. если аренда негос. ЗУ – срок не имеет значения, ПиО всегда можно передать, а если аренда гос/мун – то ПиО могут быть переданы если срок аренды более 5 лет)

Преимущественное право покупки арендованного участка

• По ГК ст.621, преимущественное право есть

• В ЗК: было в п.3 ст. 22, оттуда убрали, в ст.39.8: Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов! Соответственно, необходимо проведение торгов!

Общие и Специальные основания прекращения

1. ГК: Досрочное расторжение по требованию арендодателя(пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки) и по требованию арендатора (арендодатель создает препятствия к пользованию, имущество имеет неоговоренные недостатки, арендодатель не производит кап.ремонт).

2. ЗК. П.2.ст.46

• По инициативе арендодателя

1. При ненадлежащем использовании (с грубым нарушением правил рационального использования, порча, невыполнение рекультивации , т е восстановление плодородия почв, неиспользование участка для с/х назначения или жилищного строительства для этих нужд в течение 3х лет)

2. При изъятии ЗУ для гос/мун нужд

• По требованию арендодателя при расторжении договора комплексного освоения территории

NEW! Ст. 39.8 Особенности договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности

• При заключении договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности, предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должны быть проведены работы по рекультивации ЗУ.

• Договор Аренды ЗУ, находящегося в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии свободного доступа граждан водному объекту

• Договор аренды заключается с победителем аукциона

• Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов!

• Если ЗУ предоставляется для комплексного освоения территорий, должен быть заключен договор о комплексном освоении территорий одновременно с арендой + должны быть обозначены обязательства по осуществлению мероприятий и по освоению территорий

Сроки заключения договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности:

• 3-10 лет – для строительства, реконструкции

• До 49 лет – размещение линейных объектов

• 20 лет – гражданину для индивидуального жилищного строительства

• 3-5 – для ю.л. для комплексного освоения территорий

• До 3 – для завершения строительства объекта незавершенного строительст

• На срок действия концессионного соглашения и т.д.

Безвозмездное пользование земельными участками

История: до ЗК была только ссуда, потом вступил в действие ЗК, появилось безвозмездное срочное пользование(БСП), куда вошли и служебные наделы. В итоге к БСП относилось 7 случаев предоставления ЗУ:

1. служебные наделы,

2. ссуда,

3. религиозные организации,

4. подряд на строительство,

5. жилищно-строительные кооперативы,

6. субъекты постоянного бессрочного пользования на срок до одного года,

7. а также ряд случаев, предусмотренных ЛК.

С 1 марта 2015 г. безвозмездное срочное пользование называется безвозмездное пользование. Перечень оснований предоставления ЗУ расширили.

Регулируется Ст.24 и 39.10 ЗК.. ЗУ, предоставляемые в безвозмездное пользование(далее БП), могут находиться как в гос/мун, так и собственности граждан или ю.л.

ЗУ могут предоставляться в виде служебного надела. Служебный надел – ЗУ, предоставленные в безвозмездное пользование работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьего хозяйства и др. организаций, на время установления трудовых отношений на основании заявления работника, а также по решению организации. ЗУ для служебного надела выделяется из числа принадлежащих организации ЗУ. Категории работников, имеющих право на получение надела, определяется законодательством РФ и субъектов РФ. Главная идея => чтобы вели натуральное хозяйство и обеспечивали себя натуральным хозяйством (раньше надел состоял из пахотного и пастбищного участка).Хотели не включать в ЗК 2001 года, но в итоге оставили, т.к. данных людей сложно обеспечит, в итоге служебный надел даже пережил нынешнюю реформу ЗК.

Предоставление земельного участка в качестве служебного надела - институт, традиционный для советского земельного права, который до сих пор играет немаловажную роль для целого ряда отраслей экономики - железнодорожного транспорта, лесного хозяйства и лесной промышленности, для обслуживания особо охраняемых природных территорий и т.п.

Между гражданином /ю.л. и уполномоченным органом или организацией заключается договор безвозмездного пользования.

Перечень лиц, которым могут быть предоставлены участки в БП(закрытый перечень, 16 оснований):

• ОГВ и ОМСУ, гос/мун учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия Президентов

• Работникам организаций

• Религиозным организациям

• Для строительства объектов недвижимости, если заключен договор на такое строительство, которое финансируется из гос. Бюджета

• Ведение личного хозяйства

• Ведение огородничества и садоводства

• Коренным малочисленным народам Севера

Срок БП: определяется по заявлению лица, которое желает получить ЗУ в БП. Однако имеется ряд ограничений: к примеру, с лицом, являющимся работником организации, только на время трудовых отношений.

Договор БП для ведения садоводства и огородничества , заключаемый с некоммерческой организацией, должен содержать обязанность по подготовке проекта планировки территории (только в отношении садоводства), а также проекта межевания территории и проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков.