10. Возникновение прав на земельные участки. Классификация оснований возникновения прав на земельные участки.

Права на земельные участки возникают на основаниях, предусмот­ренных ГК и ЗК и иных отраслей законодательства. В ГК - граждане и юр. лица приобретают и осуществляют свои гражд. права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установ­лении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В то же время - земля и другие природные ресурсы могуг отчуж­даться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

1) В соответствии с ГК РФ права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. + гражданские права возникают и из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

2) из акта государст­венного органа или органа МСУ, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в гос. или мун.собственности.

3) Права на земельный участок могут возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

4) право граждан и юр. лиц закрепить зем. участки, используемые ими на праве постоянного (бес­срочного) пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность или заключить договор аренды.

5) приобретение земельных участков, на ос­новании приобретательной давности.

6) приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему, в порядке наследования по за­кону.

Для приобретения права на земельный участок необходимо осуществление не одного, а нескольких взаимосвязанных действий. После заключе­ния договора, принятия судебного решения, следует госу­дарственная регистрация,

Права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Особые нормы, определяющие основания возникновения отдельных видов прав.

- Право собственности на имущество, которое имеет собствен­ника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

- В случае смерти гражданина право собственности на при­надлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

- В случае реорганизации юр. лица право собственности на принадлежавшее ему иму­щество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реоргани­зованного юр. лица.

- приобре­тение права собственности по приобретательной давности - если имущество не имеет собственника, собственник его неизвес­тен или отказался от имущества либо утратил на него право собствен­ности. (открытое владение имуществом на протяжении 15 лет недвижимостью)

- безвозмездное оформление пра­ва собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ на основании права пожизненного на­следуемого владения (ст. 21 ЗК РФ),

- постоянного (бессрочного) поль­зования (ст. 20 ЗК РФ).

- возникновение федеральной, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение государственной собственности на землю. Право гос. или мун. собственности может также возникнуть в результате выкупа земельного участка для госу­дарственных или муниципальных нужд, а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником зе­мельного законодательства, конфискации земель­ного участка, реквизиции земельного участка.

+ на бесхозяйный земельный участок на основании решения суда.

Завершающим этапом возникновения права собственности во всех этих случаях будет государственная регистрация права федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собст­венности.

- с момента вступления в действие ЗК приобретения права постоянного (бессрочного) пользова­ния не предоставляются гражданам, а также юр. лицам, кроме гос. и мун. учреждений, фед. казенных предприятий,

рганам гос.власти и орга­нам МСУ.

- земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие ЗК РФ. В связи с этим «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владе­ния земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования.

- Основания возникновения сервитута - публичного - является решение соответствующего органа гос. власти или местно­го самоуправления. Частного - является соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

- Право аренды и субаренды земельного участка возникает на осно­вании соответственно договора аренды и субаренды

- Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования является либо решение соответствующего органа гос. власти или МСУ, предоставляющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юр. лицом — собственни­ком земли.

Государственная регистрация:

1. Актовая система (регистрация документов)

2. Титульная система ф (проверяется правовой титул, поэтому требуется не только проверить, все ли документы представлены, их реквизиты, но и проследить юридическую судьбу земельного участка и дать заключение о том, что правообладатель, который производит отчуждение недвижимости, имеет правовой титул).

В настоящее время действует смешанная система регистрации. Титульная система регистрации, по сути, поглощает в себя актовую систему, потому что все равно представляются все необходимые документы, разница лишь в том, что в данном случае не просто регистрируются документы, но и проверяется юридическая судьба объекта и правовой титул.

11. Возникновение прав на земельные участки из договоров и иных сделок с земельными участками. Купля-продажа земельных участков. Аренда земельных участков. Залог земельных участков. Дарение земельных участков. Иные сделки с земельными участками. Передача земельных участков по наследству.

Возникновение прав на земельный участок может осуществляться в порядке исполнения договора, предусмотренного гражданским законодательством (договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договора пожизненной ренты).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Особенности:

• Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ).

• Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством: два основных способа продажи земельных участков:

1) предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах).

2) совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством.

• Каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к категории земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить правовой режим целевого использования.

• Особый порядок продажи земель с/х назначения (ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» - субъект РФ или орган МСУ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

• Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут отсутствовать в договоре, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной;

• Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

• По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (статья 567 ГК РФ). К договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи; стороны выступают в качестве продавцов..

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу (статья 572 ГК). Договор дарения должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

По договору ренты одна сторона передает другой в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в иной форме (статья 583 ГК). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Наследование по завещанию - наследник становится собственником после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах.

Наследование по закону - урегулировано законодательством: при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Ипотека (залог) земельного участка - земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли, например, для получения денежного кредита. Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем, в нем должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер. Договор должен быть подвергнут государственной регистрации, иначе недействительность договора. ФЗ «Об ипотеке» земельные участки поделена на те, что могут быть предметом ипотеки (находящиеся в собственности граждан, юр. лиц, предоставленные для садоводства, дачного и гаражного строительства и т.п.) и те, что не могут быть предметом ипотеки (находящиеся в гос. или муниципальной собственности, земли с/х назначения и т.п.).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации,