24. Территориальное зонирование.

Согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ общие принципы и порядок проведения зонирования территорий устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Наличие разрозненных норм об отдельных видах зонирования, видах зон способствует появлению в юридической литературе различных подходов к категории «зонирование». Например, некоторые авторы «зонирование территорий» (поименованное в ЗК РФ) отождествляют с «градостроительным зонированием» (регулируемым ГрК РФ), что является не верным.

Законодатель, как представляется, не случайно использует термин «зонирование территорий», а не «градостроительное зонирование». Данный термин имеет свою «нагрузку» и свою земельно-правовую природу. Земельный кодекс РФ закрепляет, что «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства» (п. 8 ч. 1 ст. 1, ч. 2 ст. 7). Интерпретация данного положения позволяет сделать вывод, что законодатель в этой норме отнес к зонированию территорий только такое зонирование, которое осуществляется в целях установления разрешенного использования земельных участков, входящих в ту или иную зону («земельно-правовое зонирование территорий»).

Земельный кодекс прямо предусматривает земельно-правовое зонирование для земель населенных пунктов (см. ст. 85 ЗК РФ), земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (см. п. 2 ст. 87 ЗК РФ).

Отдельная процедура зонирования земель специального назначения законодательством не установлена. Зонирование земель населенных пунктов производится в рамках процедуры градостроительного зонирования. Причем, градостроительное зонирование затрагивает не только земли населенных пунктов, но и земли иных категорий, расположенных в границах поселений, городских округов, частей территорий поселений, городских округов, а также межселенных территорий — в случае планирования застройки таких территорий (ч. 1, 2 ст. 31 ГрК РФ, ст. 1, ч. 1 ст. 11 ФЗ от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Зонирование осуществляется посредством правового зонирования — деятельности органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Правовой режим использования территориальных зон устанавливается градостроительной документацией и градостроительными регламентами.

Зонирование территорий населенных пунктов определяет разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, т.е. использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом и ограничения на использование указанных объектов, а также сервитуты. Зонирование территорий населенных пунктов имеет два основных отличительных признака.

Во-первых, оно связано с градостроительной деятельностью.

И во-вторых, в процессе зонирования регулируются сооружение и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены.

Таким образом, территориальное зонирование — деятельность соответствующих органов в сфере планирования градостроительной деятельности по комплексному регулированию создания и использования объектов недвижимости и использования земельных участков путем подразделения территорий населенных пунктов на соответствующие зоны.

Кроме градостроительного зонирования действующее российское законодательство упоминает функциональное, экологическое, оценочное зонирование, зонирование территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений и другие. Все виды зонирования реализуются для решения определенных задач, стоящих перед публичными образованиями.