4. Юридическое понятие «недвижимость» и виды прав на недвижимость и землю в зарубежном праве

Юридические понятия «недвижимость» и «земля» в зарубежном пра­ве. Понятие «недвижимость» существует в праве стран европейского континентального права и стран, которые восприняли традиции дан­ной правовой системы. Земля или земельный участок, как правило, признается вещью, земля — это недвижимое имущество.

Гражданский кодекс Франции (ст. 516) подразделяет все виды имущества на движимое и недвижимое. Имущество является недви­жимым либо по своей природе или по собственному назначению, ли­бо в силу характера объекта, с которым оно соединено (ст. 517 ГКФ). Согласно ст. 518 ГКФ земли и здания являются недвижимым имуще­ством по своей природе^CVIII.

Статья 655 ГКШ к недвижимости относит участки земли и здания на них; определенные и постоянные права, зарегистрированные в зе­мельном регистре; рудники; доли в праве собственности на недвижи­мое имущество.

Статья 3:1 разд. 3.1.1 кн. 3 ГК.Н признает имуществом все вещи и иные имущественные права. Вещами являются движимые предметы, которые могут контролироваться человеком. Согласно ст. 3:3 ГКН не­движимостью считаются земля, недобитые минералы, растения, свя­занные с землей, здания и сооружения, постоянно связанные с зем­лей, либо непосредственно или путем соединения с другими здания­ми или сооружениями.

Понятие недвижимости определяется в ст. 812 ГКИ. Земля, водные ресурсы и русла водных объектов, здания и другие сооружения, даже

соединенные с почвой для временных целей, и в целом, все, что ис­кусственно или естественным образом соединено с землей, выступает недвижимым имуществом. Мельницы, купальни и другие плавающие здания также рассматриваются как недвижимость, когда они надежно присоединены к берегу или дну и остаются в таком положении посто­янно для их использования. Все иное имущество является движимым имуществом. Если иное не предусмотрено законом, положения, ка­сающиеся недвижимого имущества, также применяются в отношении вещных прав, объект которых — недвижимость.

Германское гражданское уложение подразделяет вещи на движи­мые и земельные участки. Понятия недвижимости в ГГУ нет. Однако оно есть в науке гражданского права Германии. Как указано в § 90 ГГУ, только телесные предметы считаются вещами. В соответствии с § 94 ГГУ существенными частями участка земли являются вещи, прочно соединенные с землей, в частности здания и плоды участка земли, пока они соединены с землей. Семена становятся существен­ными частями участка земли, когда они высеяны, а растение — когда оно посажено. Существенные части здания составляют вещи, соеди­ненные в целях строительства здания.

В английском земельном праве, американском, канадском имуще­ственном праве, праве иных стран общего права нет вещного права и понятия «недвижимое имущество».

В английском земельном праве в силу исторических причин суще­ствует различие между реальным и личным имуществом. Земля при­знается реальным имуществом. Исторические корни основания раз­граничения реального и личного имущества связаны с разными спо­собами правовой защиты в случае нарушений имущественных прав. Английское земельное право развивалось на основе реальных исков. Последний означал требование о возврате определенных объектов. Такие иски могли быть предъявлены только для защиты конкретных интересов или нематериальных прав в отношении земли. Любой иск, в котором содержалось требование о возврате земли, классифициро­вался как реальный.

Поэтому термин «real property» («реальное имущество») имеет осо­бое значение для земельного права. Он аналогичен термину «земля». Считается, что более точным является применение термина «земля». Именно это понятие определяет режим имущества, которое в странах гражданского права называется недвижимым.

В связи с этим актуален такой вопрос. Согласно ст. 1205 ГК РФ, которая регулирует вопрос о праве, подлежащем применению к вещ­ным правам, право собственности и иные вещные права на недвижи­

мое и движимое имущество определяются по праву страны, в которой это имущество находится. Как применять эту правовую норму в отно­шении правовых систем тех стран, где не существует гражданского права, вещного права и разграничения имущества на недвижимое и движимое?

Права на недвижимость в странах правовой системы европейского континентального права. В законодательстве стран, относящихся к правовой системе европейского континентального права, закреплены несколько видов прав на недвижимость, которые по общему правилу признаются вещными правами.

Наиболее полным таким правом считается право собственности. Статья 544 ГКФ указывает, что правом собственности является право пользования и распоряжения вещами абсолютным образом, преду­сматривающее, что они не используются способом, запрещенным за­коном или правилами. Частные лица вправе свободно распоряжаться имуществом, которое им принадлежит, в пределах, установленных за­конодательством (ст. 537 ГК РФ).

Собственник вещи свободен распоряжаться ею так, как он считает нужным в пределах, установленных законом (ст. 641 ГКШ). Право собственности является правом пользования и распоряжения вещью без значительных ограничений, кроме тех, которые установлены в за­конах (ст. 348 ГКИсп). Собственник веши может обращаться со своей вещью по своему усмотрению, не вступая в противоречие с законом и интересами третьих лиц, и исключать любое вмешательство других лиц (§ 903 ГГУ).

К числу вещных прав относится владение. Согласно § 854 ГГУ вла­дение вещью может быть приобретено путем достижения фактическо­го контроля над вещью. Гражданский кодекс Франции также призна­ет владение вещным правом. Статья 430 ГКП гласит, что естествен­ным владением является обладание лицом вещью или пользование правом. Простым владением выступает такое же обладание или поль­зование, соединенные с намерением либо обладанием вещью или правом как собственным.

Вещным правом считается сервитут. Это обременение, налагае­мое на недвижимость для использования и в пользу другой недвижи­мости, принадлежащей иному собственнику (ст. 637 ГКФ). Понятие земельного сервитута содержится в § 1018 ГГУ. Сервитут предусмот­рен в ст. 1534 ГКП, ст. 530 ГКИсп, ст. 730 ГКШ. Согласно ст. 780, 781 ГКШ сервитуты могут быть установлены для доступа к источнику во­ды на чужом земельном участке, для стрельбы на охоте, для установ­ления права прохода.

Возможно установление узуфрукта. Это предусмотренное законом или договором право пользования чужим имуществом с присвоением пользователем приносимых вещью плодов, с условием сохранения су­щества этой веши. Так, узуфрукт может быть установлен в отношении движимого, недвижимого имущества, прав или активов. Если не пре­дусмотрено иное, он предоставляет узуфруктарию право полного ис­пользования объекта (ст. 745 ГКШ). Согласно ст. 578 ГКФ узуфрукт есть пользование вещами, право собственности на которые принадле­жит другому лицу, также, как им пользуется сам собственник, но с ус­ловием сохранять существо вещи. Такое право предусмотрено в ст. 467 ГКИсп, § 1030 ГГУ, ст. 1439 ГКП.

Допускается установление суперфиция — права застройки. Недви­жимое имущество может быть обременено преимуществом, наделяю­щим третью сторону правом возводить и эксплуатировать строение над и под поверхностью земли. Это отчуждаемое и наследственное право. Оно называется правом строительства (ст. 779 ГКШ). Соглас­но ст. 1524 ГКП строительная аренда (суперфиций) дает право лицу создавать или содержать здания либо создавать и содержать планта­ции (в случае фермерского хозяйства) на чужой земле вечно или вре­менно. Суперфиций — наследственное право застройки, которое дает право его обладателю строить и эксплуатировать здание на чужой земле и приобретать право собственности на это строение (ст. 952 ГКИ).

Эмфитевзис представляет собой вещное, наследственное, отчуж­даемое право пользования землей и ее плодами, но без ее ухудшения. Такое право предусмотрено в ст. 957—977 ГКИ. Это наследственная аренда земли, которая дает право пользования землей так, как если бы она была собственностью арендатора, в обмен на выплату ренты. Эм­фитевзис в отношении сельскохозяйственных и городских земель был исключен из содержания ГКП. Он был признан португальскими юри­стами расщепленным правом собственности, нежелательным пере­житком феодального права.

Право залога — это тоже вещное право. Оно предусмотрено в § 1113-1191, 1204-1273 ГГУ, ст. 793-915 ГКШ, ст. 227-275 кн. 3 ГКН, ст. 686-732 ГКП (ипотека).

Параграфы 1105—1112 ГГУ допускают установление вещных выдач, т. е. вещного права на получение периодических натуральных или де­нежных выплат за применение земли, которые могут устанавливаться в пользу собственника другого земельного участка либо иного лица.

Вещным правом признается право пользования и проживания в чу­жом доме, на чужой земле. Право пользования наделяет лицо правом получать, отделять плоды веши, принадлежащей другому лицу, кото­рые достаточны для удовлетворения нужд пользователя и его семьи, даже в случае увеличения числа членов семьи. Право проживания на­деляет лицо правом занимать в чужом доме нужные ему и членам его семьи комнаты (ст. 524 ГКИсп). Право проживания является правом проживать во всем здании или в его части. Это право неотчуждаемое и ненаследуемое (ст. 776 ГКШ). Такое право предусмотрено также в ст. 1485 ГКП, ст. 625 ГКФ. В некоторых странах право преимуществен­ной покупки недвижимости признается вещным правом (ст. 1409, 1535 ГКП).

Титулы на землю и интересы в отношении земли в английском праве. Согласно Акту «Об имущественном праве» 1925 г. (ст. 1(1)) существу­ют estate in fee simple absolute in possession — титул неограниченного пра­ва собственности и term of years absolute, или leasehold estate, — титул аренды. Сейчас вместо технического термина «а estate in fee simple absolute in possession», использованного в Акте, обычно используется термин «freehold estate» или «fee simple».

«Fee simple» означает, что этот титул действителен в течение неоп­ределенного времени и может переходить по наследству. «Absolute» («абсолютный») подразумевает, что fee simple не может быть предме­том каких-либо ограничений, которые бы препятствовали его дейст­вию в период, когда есть лица, обладающие правом наследования. Слова «in possession» («во владении») означают, что этот титул сущест­вует в настоящий момент, он не может быть титулом, который даст собственнику праву использовать землю в будущем. Собственник имеет непосредственное право владеть и пользоваться землей.

Титул — это интерес, выражающийся в праве собственности на землю в течение определенного периода времени, Обычно такой ин­терес имеет вечный характер. Лицо, которое обладает титулом fee simple, в действительности является собственником земли. Fee simple можно свободно купить и продать.

К числу правовых титулов, которые в настоящее время признаны интересами по праву справедливости, относятся: interest for life (по­жизненный интерес); future interest (интерес, который станет действи­тельным в будущем); fee simple conditional (титул, обусловленный на­ступлением какого-либо события, которое должно произойти); fee simp­le determinable (интерес, который автоматически прекращается, если наступает какое-либо событие). Такие интересы должны осуществ­ляться по правилам trust (доверительной собственности).

Титул leasehold estate (владение на праве аренды) подчинен титулу fee simple, так как он имеет ограниченный срок действия. Сущест­венным требованием является то, что аренда должна действовать в течение term of years (определенного срока, т. е. нескольких лет), хотя в действительности срок аренды может быть менее одного года. Сло­во «absolute» ничего не добавляет к этому определению, поскольку аренда не прекращает быть правовым титулом просто потому, что она будет прекращена в силу наступления какого-либо события, на­пример невыплаты ренты. Титул аренды считается правом собствен­ности, как и титул freehold, но только на определенный период вре­мени.

Существует группа прав на землю, которые устанавливаются в ин­тересах лиц, не являющихся владельцами титула. Эти права действи­тельны не только в отношении владельцев титулов, но и нередко в от­ношении тех лиц, которые приобретают у собственников этот титул. Такие права называются «interests in land», т. е. интересами в отноше­нии земли. Иногда их неформально именуют «encumbrances» (обреме­нениями), потому что они обременяют землю, а также «third-party rights» (правами третьих лиц).

Все эти права подразделяются на две основные категории: 1) legal interests in land — права, признаваемые общим правом, т. е. правовые ин­тересы в отношении земли; 2) equitable interests in land — права, при­знаваемые по праву справедливости, т. е. справедливые интересы в от­ношении земли.

Правовыми интересами и обременениями в отношении земли признаются те, которые перечислены в ст. 1 (2) Акта «Об имуществен­ном праве» 1925 г. К их числу относятся: easements (сервитуты), пра­во, привилегия, в том числе profit a prendre (право на получение дохода), rentcharge (обременение владения рентой), mortgage (обременение ипо­течным залогом) и right of entry (право возобновления владения имущест­вом). Все иные титулы, интересы и обременения в отношении земли признаются только в качестве интересов по праву справедливости со­гласно ст. 1 (3) Акта «Об имущественном праве» 1925 г.

Интересами по праву справедливости являются доверительная соб­ственность (trust), право проживания (права на дом) (rights of occupation, home rights), договоры о приобретении титула (estate contracts). К этой же категории интерсов в отношении земли относят­ся соглашения об ограничениях (restrictive covenants).

Существуют позитивные (positive) и негативные (negative) согла­шения об ограничениях. Первые требуют от одной из его сторон, что­

бы лицо совершало определенные действия или тратило деньги, что­бы выполнить условие соглашения. Вторые устанавливают ограниче­ния по использованию земли, они не требуют от обязанной стороны тратить на это деньги.

Лишение права возражения (estoppel) определяется как препятствие или запрет на право предъявление иска, основанием которого являет­ся собственное поведение лица, например, когда в соответствии с за­коном лицу запрещается возражать против действительности его соб­ственного документа о передаче титула на реальное имущество.

Интересом в отношении земли признается также опцион (option). Это право возникает на основании соглашения и длится в течение оп­ределенного периода. Если покупатель хочет иметь гарантированную возможность купить имущество в течение конкретного времени, он может заключить такое соглашение с собственником. Соглашение обычно предусматривает уплату невозвращаемой денежной суммы в обмен на законное и обязывающее покупателя право купить имущест­во в течение будущего приемлемого срока.