3. Право пожизненного наследуемого владения

 Черты:

1. данное право возникает лишь на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

2. субъектом данного права могут быть лишь физические лица.

3. право пожизненного наследуемого владения подлежит государственной регистрации.

4. правообладателю принадлежат правомочия владения и пользования земельным участком. В соответствии с ГК РФ, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, ограниченно. Владелец земельного участка не может распоряжаться им кроме как путем передачи его по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Таким образом, продажа, залог земельного участка и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается:

• при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 3К РФ;

• при изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего его использования в порядке, предусмотренном ст. 54 3К РФ, при наличии обстоятельств, указанных в и. 2 ст. 45 ЗК РФ;

• при приобретении владельцем земельного участка в собственность.

Следует отметить, что вследствие введения в действие ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения постепенно должно исчезнуть. Это следует из п. 1 ст. 21 ЗК РФ, в соответствии с которым допускается нахождение земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, лишь приобретенного до введения в действие ЗК РФ.

4. Право постоянного (бессрочного) пользования

Объекты: Как и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования возникает лишь на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Субъекты: ЮЛ.

Для юридических лиц это право сохраняется лишь до 1 января 2012 г., так как в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ они обязаны до указанного срока переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Основание приобретения: решение государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Данное право подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Кроме того, данное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Открытый перечень возможных способов использования земельного участка приведен в п. 1 ст. 40 ЗК РФ.

Что касается правомочия распоряжения, то в соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК данные лица не вправе распоряжаться этими земельными участками. Как отмечается в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается по тем же основаниям, что и право пожизненного наследуемого владения.

Право застройки.

Заключается в возможности возведения на чужом земельном участке здания и других объектов недвижимости, которые не становятся собственностью застройщика, а находятся у него на ограниченном вещном праве (аналог римского суперфиция).

В действующем законодательстве как самостоятельное ОВП отсутствует.

*Подробнее см. ниже.

Ограниченные вещные права по использованию чужих жилых помещений.

По сути, узуфрукт.

Во-первых, речь идет о правах членов семьи собственника жилого помещения, предусмотренных ст. 292 ГК. За данными гражданами закон признает "право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством". Таким образом, удовлетворение ими своих жилищных потребностей не зависит от воли собственника жилья. Следовательно, при отчуждении гражданином-собственником своего жилья без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они вправе продолжать пользование прежним помещением на законном основании и не могут быть выселены из него по требованию нового собственника → ограничение собственника недвижимости в праве распоряжения ею. Специфику этого института составляет теперь обязанность взрослых (дееспособных) членов семьи такого собственника солидарно с ним отвечать за выполнение обязательств по пользованию жилым помещением, включая обязательства по его оплате. Во-вторых, это право пожизненного пользования жилым помещением (жилым домом, его частью, квартирой и т.п.) или иным объектом недвижимости (земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 602 ГК), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК). Содержание данного права определено законом, а не договором или завещательным отказом и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужого недвижимого имущества, исключающем для управомоченного лица какие-либо возможности распоряжения этим имуществом. Это право сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной впоследствии смены собственника недвижимости и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. Сказанное относится и к праву пожизненного пользования земельным участком или иным (кроме жилого помещения) объектом недвижимости.

Обеспечительные вещные права

Объекты: как недвижимые, так и движимые вещи (а объектом залога - и некоторые имущественные права).

Содержание: возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т.е. прекращение права собственности. Оба этих обстоятельства не имеют места в отношении других видов ограниченных вещных прав. Названные особенности залога (и весьма близкого к нему института удержания) обусловили давние, но не прекращающиеся до сих пор теоретические споры о его вещно-правовой или обязательственно-правовой природе .

Залогодержателю принадлежит определенное непосредственно законом, а не соглашением сторон право удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК).

Это право обременяет предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его собственника; более того, остающийся собственником залогодатель по общему правилу вправе распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК). Залогодержатель вправе также защищать свое право от всяких посягательств любых лиц, включая и собственника-залогодателя, от которого залоговый кредитор при определенных условиях вправе даже истребовать заложенное имущество или добиваться устранения препятствий в осуществлении своих прав (ст. 347 ГК). Все это говорит о вещно-правовой природе залога. Разумеется, договор залога, подобно договору купли-продажи, порождает не только вещные, но и ряд обязательственных отношений между залогодателем-должником и залогодержателем-кредитором (например, об условиях использования и хранения заложенного имущества, его страхования и т.д.). Однако их наличие не превращает само залоговое право ни в смешанное, вещно-обязательственное, ни тем более в чисто обязательственное. Оно остается абсолютным вещным правом, вполне отвечающим всем отмеченным ранее признакам ограниченных вещных прав.

Близок к залогу по своей юридической природе такой способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств, как удержание вещи, следуемой передаче неисправному контрагенту по договору (ст. 359 ГК). Права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до исполнения последним соответствующих обязательств, аналогичны правам залогодержателя (ст. 360 ГК). Они также сохраняются при смене собственника вещи (т.е. включают в себя "право следования") и подлежат абсолютной правовой защите от вмешательства любых третьих лиц, включая собственника. Поэтому и право удержания представляет собой ограниченное вещное право.

*******

В настоящий момент в редакционной доработке Советом при Президенте Российской Федерации находится проект изменений в раздел II ГК РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок.

В Концепции предлагается в ГК РФ добавить следующий перечень ограниченных вещных прав: право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право вещных выдач.

Система, включающая эти элементы, была предложена И.А. Покровским, который классифицировал все ограниченные вещные права на три группы:

1) права на пользование чужой вещью (сервитуты, права пожизненного пользования, право вечно-наследственной аренды);

2) права на получение известной ценности из вещи (закладное право);

3) права на приобретение известной вещи (права преимущественной покупки, например, право сотоварища на преимущественную покупку продаваемой другим сотоварищем его доли в общем имуществе), разнообразные права выкупа (право родового выкупа, права на исключительное усвоение известных вещей - право охоты или рыбной ловли в чужом имении).

В другом случае предлагается брать за основу классификации вещных прав содержание соответствующего права и его предмет (как следствие - момент возникновения). На основании указанных критериев ограниченные вещные права делятся на:

1) права на владение (права закладодержателя, хранителя, перевозчика);

2) права на пользование (сервитут, права члена семьи собственника жилого помещения и нанимателя, а также лиц, проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма);

3) права на владение и пользование (владение и пользование движимостью арендатора, ссудополучателя, залогодержателя (перечень открытый) и владение и пользование недвижимостью арендатора и ссудополучателя (перечень закрытый).

Но содержание ограниченных вещных прав не сводится к трем правомочиям (владению, пользованию и распоряжению), поэтому в соответствии с данной систематизацией за ее рамками остается группа права на приобретение чужой вещи, а также прав на реализацию чужой вещи - залог, ипотека, вещные обременения.

Представляется, что при формировании системы вещных прав в российском праве необходимо учитывать следующее.

1) основной классификацией должно выступать деление вещных прав по содержанию на право собственности, наиболее широкое по содержанию вещное право и права на чужие вещи (ограниченные вещные права). Вместе с тем следует отказаться от перечня, закрепленного в ст. 216 ГК РФ: право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; сервитуты.

2) Данный перечень должен включать в свое содержание: право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач.

В данный перечень не должны быть включены пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование в связи с тем, что эти права подлежат преобразованию в право собственности, эмфитевзиса либо застройки.

3) предлагается в системе ограниченных вещных прав сформировать группы прав (ранее не известных отечественному праву в качестве вещных) - прав реализации (обеспечительные права) (залог и вещные выдачи), а также прав преимущественного приобретения (право преимущественной покупки и право приобретения чужой вещи). Вещно-правовая природа указанных прав давно предлагается в юридической литературе.

В связи с тенденцией, заложенной в Концепции гражданского законодательства РФ, преобразования унитарных предприятий в акционерные общества со 100%-м участием государства, право хозяйственного ведения должно быть изъято из законодательства. Отсутствуют вещные признаки и у принадлежащего учреждению права оперативного управления, так как оно не обладает такими классическими признаками, как непосредственное господство: частное или бюджетное учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним собственником имуществом (п. 1 ст. 298 ГК РФ), имеет особый объект (имущественный комплекс, а не земельный участок, как другие вещные права), имеет ограниченный круг субъектов (в частности, оперативным управлением наделяются только учреждения и казенные предприятия)

4) нет оснований для включения в число ограниченных вещных прав владения, ибо оно представляет собой фактическое господство лица над вещью

Наиболее очевидной представляется дифференциация вещных прав по содержанию, которая позволяет распределить ограниченные вещные права в три группы:

- ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком (узуфрукт, личные и вещные сервитуты, эмфитевзис, право застройки, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование);

- ограниченные вещные права на преимущественное приобретение чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи);

- ограниченные вещные права на реализацию чужого земельного участка (ипотека и вещные обременения).

Вещный сервитут

Предлагается введение двойного подхода к закреплению содержания сервитутов.

Первый подход закрепляет содержание сервитута в виде предоставления владельцу господствующего земельного участка (сервитуарию) двух групп правомочий:

- права требовать от владельца служебного земельного участка претерпевать действия сервитуария на его участке (например, проход, проезд, прокладку коммуникаций и т.п.);

- требовать от него соблюдения запретов.

Второй подход следует из BGB, и согласно ему сервитуарий (т.е. собственник господствующего участка) имеет три группы правомочий:

- использование чужого земельного участка в определенных случаях (например, для проезда, прохода, забора воды и т.п.);

- установление запрета, по которому на чужом земельном участке не могут осуществляться конкретные действия (например, запрет строительства автозаправочной станции, продажи определенного вида товаров и т.п.);

- установление запрета в отношении чужого участка на осуществление права, которое следует из права собственности на земельный участок (например, осуществлять право преимущественной покупки, будущее требование из компенсации вреда, причиненного земельному участку).

Условия установления вещного сервитута

1. Наличие двух смежных участков, один из которых (служебный) должен служить нуждам другого участка (господствующего). Исключение: установление сервитута для восполнения недостающих качеств господствующего участка (например, при прокладке водопровода через несколько участков).

2. Сервитут устанавливается на соседний земельный участок, который находится на праве собственности у другого лица.

3. Сервитут может быть установлен, чтобы восполнить недостающие свойства господствующего земельного участка, без его установления невозможно использование господствующего участка (объективная обусловленность).

4. Сервитут не может состоять в обязании к активным действиям самого собственника служащей вещи.

5. Сервитут - это частичное право пользования чужой вещью.

6. Сервитуарий должен относиться к пользованию служащим земельным участком экономно (принцип экономии), наименее обременительным способом для собственника, а также на возмездной основе (принцип платности).

Соотношение вещного сервитута с личным сервитутом и узуфруктом.

Для вещного сервитута, в отличие от личного, необходимо наличие двух смежных участков - господствующего и служащего; невозможность использования господствующего участка без сервитута. Вещный сервитут бессрочен, личный прекращает действие со смертью управомоченного физического лица или прекращением юридического лица. Современное российское гражданское законодательство не разграничивает "вещные" и "личные" сервитуты.

Узуфрукт имеет более широкое содержание, нежели личный сервитут, поскольку управомоченное лицо (узуфруктуарий) имеет не только право пользования земельным участком, но и возможность извлечения из него плодов и присвоения их.

Соотношение сервитута с застройкой и эмфитевзисом.

В отличие от сервитута право застройки устанавливается исключительно для строительства, ограничено сроком, возможна его передача по наследству, устанавливается на весь земельный участок, расположенный под строением, отчуждаем. Тогда как сооружения, построенные в силу сервитутного права, служат цели осуществления сервитута, права на них возникают и прекращаются вместе с сервитутом, невозможно их отчуждение и передача по наследству.

Обращаясь к соотношению эмфитевзиса с вещным сервитутом, необходимо сказать, что он, так же как вещный сервитут, предоставляет право пользования чужим земельным участком, однако в отличие от сервитутов может быть передан по наследству, распространяется, как правило, на весь земельный участок, бессрочен (либо ограничен сроком жизни) и имеет более широкое содержание по использованию земельного участка.

Разграничение сервитута как категории частного права от публично-правовых ограничений права собственности.

Серьезные отличительные особенности "публичных сервитутов", (закрепленных российским законодательством, от вещных (реальных сервитутов): первые служат для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, а не частных лиц - владельцев смежных земельных участков; не подлежат государственной регистрации как права ограниченного пользования определенного лица, поскольку не являются субъективным вещным правом; не подлежат вещно-правовой защите (защищаются особым способом); возникают на основании нормативно-правового акта публично-правового образования, а не соглашения между собственниками участков. Их осуществление регулируется публичным правом (градостроительным, водным, лесным, земельным).

В концепции предлагают отказаться от публичного сервитута.

Возникновение и прекращение сервитутов

Традиционными случаями возникновения сервитутов выступают соглашение участников, судебное решение, давность. Для возникновения сервитута необходима государственная регистрация. Что касается давности как способа возникновения сервитута, то необходимо сказать, что она предусмотрена не во всех законодательствах.

Основными юридическими фактами, влекущими прекращение сервитута, выступают (по концепции):

1) отпадание нужд в сервитуте (потеря интереса) с прекращением условий, на основании которых он был установлен (объективной обусловленности);

2) истечение срока. Интересно заметить, что проект концепции о вещном праве исходит из принципа бессрочности сервитута, указывая: условие договора о сервитуте, устанавливающее срок его действия, ничтожно;

3) соглашение сторон, в том числе и соглашение правопреемников;

4) наступление указанного в договоре условия о прекращении сервитута;

5) погасительная давность, т.е. неиспользование служащего земельного участка;

6) совпадение в одном лице собственника и сервитуария. Исключения установлены в немецком и австрийском праве в виде сервитута собственника;

7) выкуп;

8) требование собственника господствующей недвижимой вещи, который должен предварительно, за шесть месяцев, уведомить собственника служебной вещи;

9) требование собственника служебной недвижимой вещи, в случае когда выгода, приносимая сервитутом, мала по сравнению с обременяющей служебную недвижимую вещь повинностью.

Право пользовладения (узуфрукт)

Предлагается ввести его у нас, так как мы к этому готовы.

Узуфрукту свойственны такие признаки, как абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом видов и содержания.

В Концепции развития гражданского законодательства РФ дается определение узуфрукта как ограниченного вещного права личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением и с сохранением ее экономической сущности.

Соотношение узуфрукта с другими вещными правами

Эмфитевзис, имея наибольшую схожесть с узуфруктом, отличается от последнего возможностью правообладателя на отчуждение и передачу обремененной вещи по наследству. Суперфиций имеет строго целевое назначение, устанавливается для строительства, ограничен сроком, возможна его передача. Вещное обременение (Reallast в немецком и австрийском праве, Grundlast - в швейцарском), в отличие от узуфрукта, предусматривает обременение собственника возложением на него определенных обязанностей (уплаты денег, выдачи содержания) в отношении управомоченного лица.

1. При узуфрукте временный владелец несет все публичные обременения (налоги), а также рентные, ипотечные и др. платежи относительно предмета узуфрукта.

2. Узуфрукт очень редко устанавливается в самостоятельном договоре (смешанные договоры, в состав которых включаются элементы различных ограниченных вещных прав).

3. Отграничение узуфрукта от сервитутов: отсутствие в сервитуте правомочия владения, и наоборот, наличие его в составе узуфрукта.

Относительно соотношения сервитутов с узуфруктом существующие законодательные подходы условно можно разделить на три группы:

• Узуфрукт является самостоятельным ОВП, отличным от сервитутов (Франция, Италия).

• Узурфрукт - разновидность личного сервитута. Римское право: личные сервитуты могут устанавливаться в четырех формах: узуфрукт (наиболее широкое по содержанию личное вещное право, заключающееся наряду с возможностью владения и пользования с присвоением всех плодов вещи, с обязанностью сохранения субстанции вещи), узус (usus) (личное право пользования с присвоением плодов в количестве, необходимом для удовлетворения личных потребностей пользователя), хабитацио (habitatio) (личное право проживания), operae servoruin (право владения рабами). Так, согласно АBGB сервитуты делятся на вещные и личные. Личные сервитуты рассматриваются как право на употребление; право пользовладения (узуфрукт) (АBGB) и жилищные сервитуты.

• Узуфрукт наряду с предиальными (вещными) и персональными (личными) сервитутами является самостоятельным подвидом сервитутных прав, создан под влиянием пандектного учения в результате рецепции римского права в Германии в период феодального строя.

Вывод:

- наибольшее сходство заложенного в Концепции развития гражданского законодательства РФ решения данного вопроса в пользу первого подхода- признание узуфрукта самостоятельным вещным правом наряду с вещными сервитутами

Безусловно, предложенная российская конструкция значительно отличается от французской, поскольку во французском праве закреплено весьма широкое содержание узуфрукта (возможность установления в коммерческих и некоммерческих целях в отношении движимых и недвижимых вещей, а также прав в интересах любых субъектов права), в российском же праве пользовладение сведено к средству снабжения, оказания благодеяния.

Перспективы развития узуфрукта в российском праве

Прежде всего, думается, что в отечественной практике узуфруктные отношения можно было бы по аналогии с германским правом охарактеризовать как снабженческие (узуфрукт снабжения) и обеспечительные (обеспечительный узуфрукт).

В качестве оснований снабженческого узуфрукта могло бы выступать следующее.

Во-первых, заключение самостоятельного договора об узуфрукте, а также включение условия об узуфрукте в договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением, дарения вещи.

Во-вторых, предоставление права владения и пользования, в том числе с присвоением доходов на основании завещательного отказа. Обратим внимание, что п. 2 ст. 1137 ГК РФ закрепляет: предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или пользование вещи, входящей в состав наследства.

В-третьих, требуют поддержки предложения авторов проекта концепции относительно правового закрепления содержания прав и обязанностей лиц, имеющих "права проживания". Обязательным условием установления для указанных категорий лиц социального узуфрукта должен выступать факт проживания в жилом помещении, а также отсутствие другого благоустроенного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, в отношении несовершеннолетних членов семьи).

В-четвертых, возможно установление узуфрукта по решению суда, однако в исключительных случаях (защита интересов социально незащищенных граждан - малолетних, инвалидов - и других лиц, у которых нет возможности обеспечить себя имуществом, составляющим предмет права личного пользовладения).

В будущем гражданском законодательстве возможно закрепление обеспечительного личного пользовладения. Тем более что положения, сходные с известным немецким обеспечительным узуфруктом, уже существуют в действующем российском праве. Так, п. 3 ст. 346 ГК РФ указывает, что в случаях, предусмотренных договором, залогодержатель вправе пользоваться предметом залога. Возможное возложение обязанности извлекать плоды в целях погашения основного долга вполне может иметь правовую форму узуфрукта.

Нет необходимости в отечественном правопорядке расширения области применения узуфрукта установлением возможности узуфрукта прав. Тем более что в российском гражданском праве имеется конструкция института доверительного управления, отчасти созданная специально для установления управления ценными бумагами и получения дохода от пользования ими правообладателями либо третьими лицами, имеющая при этом сходные с "узуфруктом на право" цели.

Право застройки (суперфиций)

По Концепции:

Во-первых, право застройки должно быть срочным (от 50 до 199 лет); отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платным (плата определяется соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом).

Во-вторых, право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

В-третьих, после истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

Понятие и сущность права застройки

Обратим внимание на то, что современные правопорядки в вопросе определения правовой природы права застройки пошли по немецкому и австрийскому образцу и рассматривают право застройки как самостоятельное ОВП, а не как вид сервитута (как это вытекает из швейцарского ZGB), а также относят его к правам пользования чужой вещью. Праву застройки как вещному праву свойственны признаки:

• абсолютный характер,

• непосредственное отношение к вещи,

• свойство следования,

• публичность,

• закрепление законом его видов и содержания.

Проблема определения правовой природы права на строение. В контексте реформы отечественного законодательства о вещном праве, в частности, при введении принципа "единого объекта недвижимости" рассмотрение данной проблемы является особенно важным.

Германия: в основу формирования теоретической конструкции застройки земельного участка был взят подход, по которому застройщик имеет особую собственность (Sondereigentum) на сооружение. Представители данного подхода преследовали несколько целей при конструировании права застройки:

- строение присоединяется к земле и становится составной частью земельного участка

- при этих условиях следовало избежать положения о том, что строения, сооруженные на чужой земле, приобретают статус движимых вещей (как это имеет место при аренде), ибо такой статус мог препятствовать ипотеке подобных строений, а соответственно - кредитованию строительства

- признание "особой собственности" противоречит пандектному учению, исключающему наличие двух прав собственности на вещь, и поэтому необходима была модель права застройки, вписывающаяся в рамки римского учения, пандектного учения, а также соответствующая имущественным потребностям того времени.

Такая конструкция была создана в виде признания строения, возведенного в силу предоставленного права застройки, существенной составной частью наследственного права застройки (а не земельного участка, поскольку это привело бы к признанию последнего движимой вещью) и распространения на данное право правового режима недвижимых вещей (в связи с чем стала возможной ипотека права застройки).

Модель права застройки в российском гражданском праве

С введением ОВП застройки в российское право стало бы возможным решение ряда социально-экономических проблем:

- удовлетворение жилищных потребностей,

- возможность возведения строений для предпринимательской деятельности.

Следует согласиться с предложенным в Концепции сроком от 50 до 199 лет. Предложенные в Концепции достаточно длительные сроки права застройки оправданы внедрением новых строительных технологий и материалов, что позволяет существовать зданиям или сооружениям (построенным в соответствии со строительными правилами и нормами) в течение более длительного времени. Востребованы современной практикой и положения Концепции об отчуждаемости права застройки, его платности, необходимости государственной регистрации на основании договора.

Исходя из представленного выше материала, представляется, что современная модель права застройки в отечественном законодательстве могла бы выглядеть следующим образом.

• Во-первых, под правом застройки следует понимать ОВП, обладающее абсолютным характером и предоставляющее управомоченному лицу (застройщику) возможность владения и пользования земельным участком для последующего возведения строений и их эксплуатации.

• Во-вторых, право застройки следует отграничивать от других предлагаемых в Концепции вещных прав пользования: вещного сервитута по признаку отсутствия необходимости в наличии господствующего и служебного земельных участков, отсутствия условия о невозможности удовлетворения нужд собственника господствующего участка без использования соседнего участка (признак объективной обусловленности), а также целевым назначением (только для строительства и эксплуатации объектов). Отличия от личного сервитута и узуфрукта заключаются в возможности отчуждения и передачи по наследству, целевом назначении и, как правило, в указании срока действия.

• В-третьих, требует разрешения проблема определения платы за право застройки и обеспечение ее выплаты (в зарубежном праве - по соглашению сторон в зависимости от рыночной стоимости земельного участка, сложившегося размера арендной платы в определенной местности и других условий).

• В-четвертых, с учетом того что в Концепции предлагается возможность отчуждения права застройки, необходимо внесение соответствующих дополнений в законодательство о залоге относительно основания, порядка и условия его залога, процедуры оценки. Более того, следует иметь в виду, что речь должна идти не о залоге строения, а залоге права.

• В-пятых, предлагается разрешить на праве застройки строительство не только жилых, но и промышленных объектов. В связи с этим в качестве субъектов должны выступать как физические, так и юридические лица.

• В-шестых, соглашаясь в целом с закрепленным в Концепции правилом о том, что по окончании срока права застройки строения переходят к собственнику земельного участка, предлагаем частично изменить это правило нормой о праве застройщика на компенсацию после окончания срока договора (в Австрии - не менее чем 1/4 стоимости объекта на момент окончания застройки).

• В-седьмых, в целях развития права застройки следует предусмотреть переходные положения, согласно которым разрешить лицам - владельцам жилых строений на земельных участках, принадлежащих на праве аренды, переоформить право аренды на право застройки или в собственность. При этом при передаче под застройку государственных и муниципальных земельных участков возможно нормативное определение среднего размера ежегодной платы за пользование земельным участком под застройку (возможно, максимальной).

Лицо, обладающее правом застройки, вправе распорядиться им любым способом (отчуждать его, передавать в залог и др.).

Согласно законопроекту право застройки прекращается:

• досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки;

• в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции;

• расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);

• по истечении срока на который оно установлено.

Право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис)

В отечественном праве единственными вещными правами пользования чужим земельным участком (государственным и муниципальным) в течение почти двух десятилетий признавались права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Сегодня в нашей стране образовался рынок земельных участков, для которого недостаточно осуществления прав только на праве собственности и аренды, которые предлагает нам законодатель. Для наиболее эффективного использования земельных участков, безусловно, необходим выбор права землепользования. Поэтому Концепция развития гражданского законодательства РФ вполне справедливо закрепляет право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. В ней обозначаются его преимущества и отличия от пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, которые заключаются в возможности возмездного предоставления пользования земельным участком, находящимся в частной собственности.

Модель эмфитевзиса в будущем российском праве

- право постоянного владения и пользования, предназначенное прежде всего для ведения сельскохозяйственного производства на земельном участке с возможностью управомоченного лица владеть и пользоваться земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права.

Узуфрукт в отличие от эмфитевзиса, является бессрочным, имеет связь с личностью, поэтому не подлежит отчуждению, прекращает действие со смертью управомоченного лица, не может быть установлен в пользу юридического лица.

По замыслу авторов Концепции развития гражданского законодательства РФ установление эмфитевзиса возможно как в коммерческих, так и в некоммерческих целях, а также в интересах любых субъектов гражданского права (частично вместо права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования).

Таким образом, следует констатировать наличие четкого отграничения эмфитевзиса и застройки в Концепции развития гражданского законодательства РФ, предназначив для права эмфитевзиса, в отличие от застройки, пользование сельскохозяйственным земельным участком для сельскохозяйственного производства, а также эмфитевзиса и узуфрукта, определив первому место в большей степени как коммерческому институту, а второму - как социальному институту.

Представляется, что имеются предпосылки для закрепления в механизме регулирования эмфитевзиса положения о том, что обладателем данного вещного права могут быть возведены постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности. Необходимо взять в качестве образца правила, аналогичные праву застройки о том, что такие строения переходят в собственность собственника земельного участка (если иное не предусмотрено договором между ними). В связи с этим требует разрешения и вопрос о закреплении возмещения (компенсации) собственником указанных строений эмфитевту при окончании срока договора.

Следует согласиться с предложенными в Концепции развития гражданского законодательства РФ положениями о том, что право постоянного владения и пользования является:

а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее 50 лет);

б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства);

в) платным.

При формировании механизма продажи права эмфитевзиса необходимо закрепить правила о преимущественном праве приобретения собственника этого земельного участка по цене, объявленной для продажи, и иных равных условиях.

В качестве оснований возникновения необходимо закрепить возможность его возникновения на основании договора, а также вступление в наследство. Возникновение права следует связывать с моментом государственной регистрации.

Вместе с тем требуют обсуждения положения об основаниях прекращения эмфитевзиса. При этом наряду с истечением срока необходимо закрепить:

• возможность прекращения эмфитевзиса по воле одной из сторон с необходимостью предупредить не ранее чем за год;

• досрочного расторжения в связи с неиспользованием земельного участка либо с его бесхозяйственным использованием или не по назначению;

• при совпадении в одном лице собственника и эмфитевта.

Заслуживает особого внимания регулирование механизма переоформления права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право эмфитевзиса.

Вещные выдачи

В отличие от эмфитевзиса, представляют собой возложение обязанности на собственника земельного участка (а не пользователя, как при эмфитевзисе) в виде выплаты управомоченному в силу вещного права лицу определенных денежных сумм, обеспечивая их выплаты возможностью принудительной реализации имущества собственника.

Вп – вещное право

Пс – право собственности

Н - например

Понятие защиты вп

Необходимо отличать охрану прав от защиты прав:

1. Гражданско-правовая охрана ВП- с помощью всей совокупности гражданско-правовых норм, обеспечивающих нормальное и беспрепятственное развитие рассматриваемых отношений.

2. Гражданско-правовая защита ВП- более узкое понятие, совокупность гражданско-правовых способов (мер), применяемых к нарушителям вп.

Гк – общие способы защиты гражданских прав в ст 12, а в гл 20- уже специальная по отношению к общим защита вещных

Виды гражданско-правовых способов защиты вп

При непосредственном нарушении ВП используются вещно-правовые способы защиты, осуществляемая с помощью абсолютных исков, т.е. исков, которые могут быть предъявлены к любым нарушившим вп лицам.

В ГК есть 2 классич вещных иска:

1. Виндикационный - об истребовании имущества из чужого незаконного владения

2. Негаторный - об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения вещью.

• Оба = способы защиты права на сохр. в натуре индивидуально-определенную вещь, восстановление господства над ней управомоченного,а если утрачена– только обязательственный иск о взыскании убытков.

• Если вп нарушены, как последствия нарушения иных, чаще всего обязательственных, прав, то используются обязательственные способы защиты.

Обязательственно-правовые способы защиты -

1. Относительный характер

2. Могут иметь объектом любое имущество (включая родовое и различные права,например, безналичные деньги)

Скловский: нельзя применять вещно-правовые способы, когда есть «личная связь» (договорная прежде всего). Т есть между истцом и ответчиком нет никаких иных отношений кроме того, что право на вещь каким-либо образом нарушает право ответчика.

Иски о защите вп от неправомерных действий публичной власти

Иски к публичной власти - требования, предъявляемые к гос\мун органам , когда они действуют не в качестве равноправных участников имущ оборота

Для защиты ВП от неправомерных действий публичной власти - 2 вида исков:

1. О полном возмещении убытков, причиненных частным лицам в результате незаконных действий (или бездействия) гос\мун органов, в том числе путем издания ими ненормативных актов, не соответствующих закону\иному нпа (президентскому указу или правительственному постановлению) и нарушающих пс или иное вп, либо ограничивающих возможности их осуществления (ст. 16 ГК).

   1. Обязательственный иск т к отношения являются обязательственными (деликтными)

2. Об освобождении имущества от ареста (об исключении имущества из описи) в случаях их предъявления к государству (в лице финансового органа) в связи с возможной конфискацией имущества обвиняемого по приговору суда (можно и в отношении частных, в отн кот арест был )

• Собственник, имущество которого ошибочно в описи, вправе предъявить требование об освобождении этого имущества от ареста к должнику и одновременно - к кредиторам (взыскателям), в интересах которых наложен арест на имущество ( п. 51 Постановления 10//22)

• Объект требования - индивидуально-определенная вещи.

• Суханов считает, что в действительности он представляет собой требование о признании пс истца на незаконно включенное в опись и арестованное имущество.

• Не исключено предъявление такого иска и в защиту имущественных интересов субъектов прав хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и некоторых других ограниченных вп. Поэтому его следует рассматривать в качестве разновидности иска о признании права (ст. 12 ГК)

*В проекте Концепции развития зак-ва предлагается его включить в число вещных исков

От правомерных действий публичной власти, влекущих ущемление интересов субъектов вп:

1. Национализация = прекращение пс на имущество частных лиц

   1. В этой ситуации собственник(но не субъект других ОВП) может требовать полной компенсации - взыскания убытков, включающих и не полученные им доходы, и стоимость утраченного им имущества (ст. 306 ГК) .

   2. Аналогичное право предоставляется собственнику земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд по решению органов исполнительной власти

   3. Аналогичная ситуация может сложиться и в случае реквизиции имущества в общественных (публичных) интересах (ст. 242 ГК), и в некоторых других ситуациях принудительного изъятия вещи у собственника.

• По своей гражданско-правовой природе ближе к деликтным искам (хотя основанием их предъявления становятся правомерные действия публичной власти, а не правонарушения - деликты).

Проблема конкуренции исков при защите вп

Вариантов защиты много, к какому из возможных вправе прибегнуть потерпевшее от правонарушения лицо. ГК не предоставляет возможности выбора вида иска и тем самым не допускает так называемой конкуренции исков.

1. При наличии договорных\иных обязател отношений - специальные, обязательственные требования

2. Если же имущественные права участников обязательства нарушены третьими лицами – вещные иски (н украл кто-то предмет аренды, потом истребуем его)

3. Когда ОВП возникают по договору с собственником вещи (например, при установлении сервитута или прав залогодержателя), они защищаются их субъектами:

1. У кого овп - с помощью вещно-правовых (абсолютных) т к эти права носят абсолютный, а не относительный характер. – в отношении 3х лиц

2. Между собой – обязательственные

Кроме того есть иски:

1. О признании недействительной сделки по отчуждению принадлежавшей ему вещи (при оспоримой сделке)

2. О применении последствий недействительности сделки (при ничтожной).

   1. Последствия для обоих - реституция владения.

НО, если контрагент собственника продал эту вещь 3му, то тут уже только вещно-правовые способы защиты, т к не было договорных (обязательственных) отношений

Иногда собственники, получив отказ истребовании у новых владельцев, оспаривают сами эти сделки (по которым те купили у несобственника), ссылаясь на недействительность первой из цепочки таких сделок (с собственником).

В связи с этим в правоприменительной практике возник вопрос о соотношении виндикации и реституции как способов защиты имущественных прав, прежде всего нарушенного пс.

• КС РФ обоснованно указал, что происходит недопустимое смешение различных способов защиты прав собственника:

Не гоже заявлять обязательственное по сути требование (о реституции вещи) на основании признания недействительной сделки или сделок, совершенных без его участия третьими лицами,

1. тогда как в этих целях ему предоставлен виндикационный (вещно-правовой) иск

• (п. 3 Постановления КС РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П

ТО, требования (иски) о реституции и о виндикации конкретной вещи имеют различную:

-различную (обязательственную и вещно-правовую) юридическую природу

- субъектный состав (стороны сделки в первом случае и собственник с незаконным владельцем - во втором)

- предмет доказывания (недействительность сделки или наличие вещного права)

предметы (реституция, в отличие от виндикации, допускает денежную компенсацию)

- ранее - еще и давностные сроки

Все эти различия иду еще от вп и оп

Различия в вещно-правовой защите прав на движимые и недвижимые вещи.

Спор о наличии или отсутствии вещного права на объект недвижимости по сути сводится к спору о правильности записи в ЕГРП, т.е. должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не только о виндикации или реституции недвижимости.

Вещь может быть изъята законным владельцем и у лица, получившего ее без достаточных оснований, например, в результате ошибочного исполнения обязательства по ее отчуждению. В этом случае к неосновательно получившему ее лицу предъявляется обязательственно-правовой иск из неосновательного обогащения, традиционно именуемый кондикционным иском.

Различие между кондикционным и виндикационным исками
Кондикционный иск	Виндикационный иск
Обязательственный	Вещный
Хоть что.	Индивидуально-определенная вещь
Не вводятся условия о добросовестности или недобросовестности приобретателя	Таковые имеются
Субъект - лицо, лишившееся титула собственника или иных прав	Субъект - собственник (иной титульный владелец),утративший владение вещью

Вещно-правовые иски

Виндикационный иск- принудительное истребование вещи из чужого незаконного (беститульного) владения. Самого слова в ГК нет, пришло к нам из Римского права. Слово незаконное владение это чисто отечественная черта.

Скловский: Незаконное владение – это влад не по воле собственника. Возникает в результате двух основных гипотез : самоуправство и по недействительной сделке.