5. Обязательства из договора строительного подряда

П. 1 ст. 740 ГК РФ - По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный

•Разновидность подрядного договора

•Предмет – результат работ, выражающейся в создании новой, в том числе недвижимой вещи, становящейся собственностью заказчика. При том не любые, а лишь строительные работы (п. 1 ст. 741):

a)Новое строительство

b)Реконструкция

c)Капитальный ремонт (если иное не предусмотрено договором)

Также – монтажные и пусконакладочные работы, если они связаны со

строительством.

Предмет обычно не исчерпывается выполнением тех или иных строительных работ, а охватывает все свойств созданного объекта. Например, в случаях, предусмотренных договором, подрядчик обязан обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740)

•Подрядчик не имеет самостоятельного имущественного интереса к результату работ. Его интерес – получение оговоренной цены за результат. Этим подрядные обязательства (П) отличаются от обязательств по передаче вещей в собственность (С): право собственности по П возникает у заказчика первоначальным способом (в отсутствие правоопреемства), а по С – производным (в порядке правопреемства) + заказчик вправе влиять на деятельность подрядчика (контроль и надзор за ходом выполнения работ (п. 1 ст. 715, п. 1 ст. 748), односторонний отказ от договора (ст. 717), одностороннее изменение предмета исполнения (п. 1 ст. 744).

Существенные условия: предмет, цена (Е.А. Суханов делает этот вывод, исходя из абз. 1 п. 1 ст. 743 ГК, хотя судебная практика и ст. 709 такого подхода не придерживаются), сроки (начальный, конечный, промежуточный)

Цена определяется сметой (твёрдая, приблизительная). Но презюмируется твёрдая цена, требовать изменения которой подрядчик может лишь в случаях и порядке ст. 451 (в связи с существенными изменениями обстоятельств: существенное удорожание материалов или услуг третьих лиц и т.д.). Стороны могут предусмотреть выплату аванса или задатка (п. 2 ст. 711)

180

Права и обязанности сторон

Заказчик. Права:

1.Осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. (п. 1 ст. 748)

2.Заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании услуг по контролю и надзору за строительством с соответствующим инженером (инженерной организацией). (ст. 749)

3.Отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком (п. 6 ст. 753)

4.Вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744). Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

5.Если выявленные недостатки носят несущественный и неустранимый характер, то а) требовать безвозмездного устранения в разумный срок, б) соразмерного уменьшения цены, в) возмещения своих расхдов на устранение

Существенный и неустранимый => отказаться от договора и потребовать возмещение убытков

Обязанности:

1.Принять и оплатить результат работы в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором, либо ст. 711 ГК РФ.

2.Своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. (ст. 747)

3.Передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги в случаях и порядке, предусмотренном договором

4.Немедленно заявить об обнаруженных при осуществлении контроля

отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки. (п. 1 ст. 748)

5.Оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы (если она имела место по не зависящим от сторон причинам), а также

181

возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Подрядчик. Права:

1.Требовать в соответствии со статьей 450 ГК пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

2.Требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации

3.Отказаться от выполнения обязанности по устранению недостатков, за которые он не несёт ответственности, (по требованию заказчика и за его счёт) в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам (п.2 ст. 757)

Обязанности:

1.Осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ (п. 1

ст. 743).

2.Сообщать заказчику об обстоятельствах, названных в п. 1 ст. 716.

3.Сообщать заказчику о наличии не учтенных в технической документации работ и в связи с этим необходимости проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства (п. 2 ст. 743), иначе лишается права требовать оплаты выполненных дополнительных работ, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика (п. 4 ст. 743)

4.Приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика при неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок

5.Обеспечение строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено иное (п. 1 ст. 745) Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона.

6.Исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. (п. 2 ст. 748)

7.Соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

8.Выполнить работы и передать их результат заказчику

182

9.Состоять в одной из саморегулируемых организаций (как профессиональный участник) (абз. 3 п. 1 ст. 49 ГК, гл. 6.1 ГсК), иметь свидетельство о допуске к соответствующим работам

Обе стороны обязаны сотрудничать – ст. 750 - Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены.

технической документации показателей объекта строительства , в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или

потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Срок обнаружения недостатков, связанных с ненадлежащим качеством работ

– ст. 724 (2 года), но можно увеличить в договоре (п. 1 ст. 755), но не более 5 лет. Бремя доказывания причин недостатков при законной гарантии лежит на заказчике, при договорной – на подрячике.

Распределение рисков.

Бо́льшую часть рисков по договору несёт подрядчик. Однако большинство общих правил о распределении рисков носит диспозитивный характер, позволяя сторонам их распределять с учётом конкретных особенностей строительства.

•П. 1 ст. 741 – риск случайной гибели или повреждения объекта строительства до его приёмки заказчиком несёт подрядчик

•П. 2 ст. 741 - Если объект строительства до его приемки заказчиком

п о г и б и л и п о в р е ж д е н в с л е д с т в и е н е д о б р о к а ч е с т в е н н о с т и

183

предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика,

подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что он предупредил заказчика о:

1.непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

2.возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

3.иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

•П. 3. Ст. 753 ГК РФ - Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Е. А. Суханов считает, что такой переход риска сомнителен, так как с каждым разом заказчик несёт риск последствий гибели или повреждения результата работ, хотя никакой промежуточный результат для заказчика не имеет потребительской ценности, только вся работа.

•Риск случайной гибели материалов несёт предоставившая их сторона, так как она – собственник вне зависимости от того, в чьём владении они находятся и за чей счёт приобретены (ст. 211 ГК РФ, п. 1 ст. 705 ГК РФ)

•Риск недостижения подрядчиком результата работ – по правилам п. 1 ст. 716 (про предупреждение заказчика, см. выше). При этом риск необнаружения данных обстоятельств – на подрядчике как более «сильной» стороны – профессионале. Исходя из п. 3 ст. 401 ГК РФ, риск недостижения результата работ по обстоятельствам, не зависящим от сторон, не исключая непреодолимую силу, лежит на подрядчике. - общее правило

Исключения:

a)Непринятие заказчиком мер для устранения обстоятельств, грозящих достижению результата работы или его срока, о необходимости которых ему сообщил подрядчик – п. 3 ст. 716

b)Несоответствие строительной площадки требованиям, позволяющим своевременно начать работы, нормально их вести, завершить в срок, либо при её несоответствии иным условиям договора (п. 1 ст. 747)

c)При несообщении подрядчику об отступлениях от условий договора, иных недостатках, обнаруженных заказчиком в ходе контроля и надзора за выполнением работ, которые могут ухудшить их качество (п. 2 ст. 748)

d)Неосуществление сотрудничества, необходимого при выполнении строительных работ (п. 1 ст. 750)

!!!Перераспределение рисков не должно вести к ограничению ответственности заказчика за качества, подрядчика – за любую форму вины.

П. 1 ст. 742 - Договором строительного подряда может быть предусмотрена

обязанность стороны, на которой лежит риск либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать

184

соответствующие риски. + обязанность предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Е.А. Суханов: Основная модель договорных отношений по данному виду договоров подряда – система генерального подряда. Привлекаются субподрядчики («двойные», «тройные» субподряды) для выполнения специализированных работ (т.к. строительство – очень сложная, многообъёмная сфера деятельности, требует специализации труда внутри себя).

Исполнение. До начала строительства у заказчика должны иметься право на змельный участок, проектная документация с положительным заключением экспертизы, разрешение на строительство. В процессе и по окончании исполнения стороны осуществляют сдачу и приёмку отдельных работ, промежуточного и окончательного результата. П. 5 ст. 753 – если предусмотрены предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Заказчик проверяет качество и объём. Выявленные недостатки: явные (заказчик мог и должен обнаружить), скрытые (заказчик не мог и не должен обнаружить). Подписание акта приёмки без замечаний => заказчик

не может в последующем ссылаться на явные недостатки результата работ.

Дополнительно

1.Договор строительного подряда «под ключ» возлагает на подрядчика обязанности по проектированию, выполнению строительных и иных работ, ввод в эксплуатацию Относится к смешанным договорам, содержащим в себе элементы строительного подряда и договора на выполнение проектно-изыскательных работ (Е.А. Суханов).

2.Госконтракт на выполнение работ для публичных нужд. П. 2 ст. 763 – Подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие работы, связанные со строительством, ремонтом объектов, и передать их результат госзаказчику, который обязуется их принять и оплатить. Подрядчик – юр лица, ИП, зарегистрированные в едином реестре участников закупок, отвечающие установленным законом требованиям

(44-ФЗ «О контрактной системе»).

3.Договор долевого участия в строительстве. Регулируется ФЗ «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ. Застройщик обязуется создать многоквартирный дом, иной объект недвижимости, и передать его участнику долевого строительства, который обязуется принять его и уплатить цену. Двусторонний, консенсуальный, возмездный, подлежит государственной регистрации. Застройщик – только хозяйственное общество, обладающее правом на земельный участок и разрешением на строительство, а также разместивший проектную декларацию. Участники – граждане/юл, внесшие средства в счёт причитающейся передаче им в собственность объектов недвижимости. Существенные условия: предмет, цена (срок, порядок её оплаты), срок передачи, гарантийный срок на объект, одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (п. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве) !!!

Дольщики не имеют каких-либо прав и обязанностей заказчика (давать задания, контролировать и т.д.)

185