17. Обязательства из договора лизинга

(лизингополучателем)1 вещь у определенного им продавца и предоставить ее арендатору во временное владение и пользование за плату (ст. 665 ГК).

•Арендодатель в таком случае не несет ответственности за выбор арендатора (лизингополучателя)

•Право выбора продавца и приобретаемого имущества может быть предоставлено арендодателю (лизингодателю) по соглашению сторон.

Существенные условия Предмет лизинга —любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК).

!!! При этом договором может быть предусмотрено право арендатора на выкуп предмета лизинга.

По юридической природе договор лизинга:

1.консенсуальный,

2.возмездный,

3.взаимный

4.двусторонний.

Договор лизинга подлежит заключению в письменной форме (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге), а лизинг недвижимых вещей подлежит государственной регистрации

по правилам о регистрации договоров аренды (п. 2 ст. 609 ГК).

Отношения сторон с продавцом:

•опираются на сложный фактический состав , включающий в себя как сам 1) договор финансовой аренды, так и 2) договор купли-продажи предмета лизинга.

•арендодатель обязан уведомить продавца, что вещь приобретается в лизинг,

поскольку арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы

(ст. 326 ГК), и арендатор может предъявить к продавцу требования о качестве.

Предмет лизинга передается продавцом непосредственно арендатору в месте

ГК), ложится и риск случайной гибели или случайной порчи предмета лизинга ,

если стороны договора лизинга не условились об ином (ст. 669 ГК).

1 Лизингодателями обычно являются субъекты, располагающие значительными финансовыми ресурсами или имеющие доступ к ним—коммерческие банки в лице своих лизинговых структур.

168

Обязанность арендатора (лизингополучателя) по уплате лизинговых платежей складывается из:

•затрат лизингодателя по приобретению и передаче предмета лизинга лизингополучателю;

•затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;

•дохода лизингодателя;

•выкупной цены предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрено право лизингополучателя на его выкуп.

Виды лизинга:

1.Операционный. Он используется для аренды оборудования, имеющего высокую продолжительность использования, на короткий период в связи с нуждами арендатора. Большинство рисков по нему несет арендодатель. По сути, он не имеет обеспечительной функции и является обычной арендой.

2.Финансовый. Лизингополучатель арендует имущество на весь срок его эффективного использования. Лизингодатель обычно является специализированной финансовой организацией, которая приобретает имущество у производителя, и сдает его в аренду лизингополучателю, который постепенно погашает стоимость имущества плюс проценты. По условиям такого договора, все риски, связанные с предметом, несет лизингодатель.

3.Мнимый лизинг . Договор лизинга без указания продавца – имеет место простая аренда – это лишает арендатора права на предъявление солидарного требования к продавцу и арендодателю за недостатки вещи, проданной и переданной в лизинг.

169

6. Понятие и виды договоров жилищного найма

Общие положения:

• По договору найма жилого помещения одна сторона—собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)—обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

•В ГК таких договоров 4 вида, к ним применяются положения ГК И Жилищного кодекса (кроме договора коммерческого найма).

•Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Общие черты всех видов договоров:

А. Стороны – наниматель, наймодатель Б. Консенсуальные, двусторонние, возмездные В. Письменная форма

Г. Обязанности нанимателя и обязанности сторон по ремонту Д. Потребительский характер, т. е. направленность на удовлетворение личных

потребностей граждан => гражданину-потребителю как слабой стороне предоставляются преимущества.

1.Договор социального найма жилого помещения. П. 1 ст. 60 ЖК РФ – по договору социального найма жилого помещения одна сторона – наймодатель – публичный собственник – обязуется передать другой стороне – гражданину – нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём на условиях, установленных законом. Мб как возмездным, так и безвозмездным. !!!Бессрочный характер

Публично-правовые предпосылки: Нуждаемость – острая потребность в улучшении жилищных условий (исчерпывающий признак оснований-критериев предусмотрен законодательством + постановка на учёт в качестве такового + решение омсу для постановки (на его основании заключается договор). Категории граждан: вообще без жилья, острый недостаток (менее минимума обеспеченности граждан площадью жилого помещения, т. е. менее учётной нормы на одного члена семьи), жил. помещение не приспособлено для постоянного проживания, проживание в коммуналке при наличии тяжёлого хронически больного члена семьи, а также иные категории, определённые законом: военнослужащие и т.д.

Предмет – жилое помещение, указанное в решении омсу – НЕ СОГЛАСУЕТСЯ сторонами.

Договоры заключаются по обязательным для сторон типовым формам договоров, утв. Правительством РФ. Все существенные условия императивно предопределяются типовой формой

170

Целевое владение и пользование (только для проживания гражданина и членов его семьи) => Использование не по назначению может стать основанием расторжения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК РФ, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК РФ)

Права нанимателя: пользоваться общим имуществом дома, вселение других лиц, сдача помещения в поднаём, разрешение проживать временным жильцам, обмен (с письменного согласия наймодателя и членов семьи, письменная форма единым документом) или замена помещения и иные, предусмотренные ФЗ.

Наниматель – законный представитель членов семьи в правоотношениях, связанных с жилищным наймом. Дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность, по сути, являются сонанимателями.

Обязанности: см. ниже Изменение: а. Объединение в семью граждан по отдельным договорам

(составляется один на все занимаемые ими помещения), б. Замена нанимателя, в. Переустройство или перепланировка по инициативе одной из сторон с согласия наймодателя и положительного решения омсу

Прекращение: !!!Общие основания прекращения по г. 26 ГК РФ неприменимы, в данном случае действуют специальные основания по ЖК РФ. А. Расторжение вследствие одностороннего волеизъявления нанимателя или по соглашению сторон, а случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя, Б. Утрата жилого помещения, В. Смерть одиноко проживающего нанимателя

Выселение мб с предоставлением другого жилого помещения (снос, перевод в нежилое, признание непригодным, существенное изменение общей площади из-за капитального ремонта и т.д.) и без предоставления (использование не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение, лишение родительских прав, если проживание с детьми совместно невозможно) . Систематические и виновные действия.

Сначала – предупреждение. Выселение – только в отношении виновных лиц.

2, 3 – должны быть публично-правовые предпосылки у гражданина: нуждаемость в улучшении жилищных + наличие решения соответствующего органа власти о предоставлении гражданину жилья. Е.А. Суханов: договоры социального и специализированного найма – квазидоговоры, т.к. их оформление и содержание, права и обязанности сторон установлены законом и иными правовыми актами, а не в ол е й к о н т р а г е н т о в. Э т о л и ш ь г р а ж д а н с к о-п р а в о в о е о ф о р м л е н и е административных актов распределения жилья, фактически – социальные гарантии для нанимателей.

2.Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Появился в 2015 году. Фонд включает жилые помещения, которые находятся как в публичной, так и в частной собственности и предназначены только для сдачи внаём гражданам по договорам жилищного найма. Похож на договор социального найма жилого помещения. Отличия: всегда возмездный, срочный (1-10 лет, мб неоднократное продление), наниматель – всегда нуждающийся в улучшении жилищных условий (но не малоимущие).

Права: как при договоре социального найма, кроме права обмена, сдачи в понаем

171

Договор подлежит госрегистрации в ЕГРН в качестве ограничения права собственности.

Прекращение: а. Нанимателем в любое время с согласия всех членов семьи и с письменным предупреждением наймодателя за три месяца до момента расторжения, б. Расторгнут со дня выезда нанимателя в другое место жительства, в. Разрушение помещения, г. Смерть одиноко проживающего нанимателя, д. По требованию наймодателя в судебном порядке: неполная или несвоевременная оплата жилья или коммунальных услуг, сдача в поднаем или безвозмездное пользование, систематическое повреждение, нарушение прав соседей, использование не по назначению, наличие жилья в размере, превышающим норму предоставления

Выселение всегда без предоставления другого помещения.

3. Договор найма специализированных жилых помещений.

Наймодатель – публичный собственник обязуется передать нанимателю специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нём.

Специализированный жилищный фонд, находящийся только в публичной собственности. Служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, в домах системы соц обслуживания населения и соц защиты отдельных категорий граждан (в т.ч. для детей-сирот), временного поседения вынужденных переселенцев и беженцев.

Основание предоставления – административно-правовое решение. У гражданина не дб жилья в данном населённом пункте, но не обязательно состоять на учёте как нуждающийся.

Двусторонний, консенсуальный, возмездный, срочный. Письменная форма – типовой договор.

Нет права распоряжения, в отличие от договора социального найма Прекращение: 1. Истечение срока, 2. Гибель помещения, 3. Изменение наймодателя (нет права следования??? По остальным есть), 4. Смерть нанимателя (в некоторых случаях, например, при служебном жилье), 5. По соглашению сторон, 6. По односторонней инициативе нанимателя, 7. По требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем своих договорных обязанностей

Без предоставления другого жилья (по общему правилу).

4. Договор коммерческого найма. Понятие – п. 1 ст. 671 ГК РФ. Консенсуальный,

двусторонний, возмездный, срочный (не более 5 лет, мб краткосрочный – до 1 года). Письменная форма, но не типовая. Любой жилищный фонд, в т.ч.

публичный. Принцип свободы договоров, стороны сами определяют условия, т.к.

договор коммерческого найма – обычный гражданско-правовой договор.

Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут заключить с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем, уведомив последнего об этом => становятся сонанимателями, имеющими равные права и обязанности по договору. Вселение не упомянутых в договоре – с согласия наймодателя.

172

!!!Отличие от аренды: На контрагентов по договору аренды не распространяется жилищное законодательство, предусматривающее социальные гарантии удовлетворения жилищных потребностей пользователей (Е.А. Суханов).

Объект обязательств из договоров жилищного найма – жилое помещение – изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу и пригодное для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК:

жилой дом, его самостоятельно используемая часть, квартира, изолированная отдельная комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания. Летние садовые домики, временные сооружения и др. здания, не соответствующее указанному понятию не могут быть объектом.

Должен быть отдельный вход

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом (подъезд, колясочная, подвал и т.д.)

Обязанности наймодателя: 1. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2.Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Обеспечивать предоставление необходимых услуг

3.Капитальный ремонт – по общему правилу обязанность наймодателя. Неисполнение => Право нанимателя по своему выбору требовать уменьшения платы, возмещения расходов на устранение недостатков, взыскание убытков (п. 2 ст. 66 ЖК)

Законом или договором могут быть возложены иные обязанности

Обязанности нанимателя : !!!Нанимателем по договору найма жилого

помещения может быть только гражданин.

1.Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2.Не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

3.Своевременно вносить плату за жилое помещение. Срок внесения определяется договором. Если договором не определён, ежемесячно

4.Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

5.Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. (По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования текущий ремонт и содержание – обязанность наймодателя, по общему правилу)

6.Информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильём (например, состава проживающих с ним граждан)

173

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем + могут быть потом вселены в качестве постоянно проживающих (при соблюдении нормы площади и с согласия наймодателя)

Мб вселены временные жильцы – на срок до 6 месяцев, по согласию и с уведомлением наймодателя. Наймодатель может отказать, если не соблюдена норма площади на человека (исключение – несовершеннолетние). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. В течение 7 дней обязаны освободить помещение после требования наймодателя, если срок их проживания не согласован.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет

преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя

передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого

174

помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Реальный, двусторонний, возмездный, срочный договор.

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по

требованию наймодателя в случаях:

А) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; Б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими

гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

А) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; Б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Расторжение договора влечет выселение

175

45. Обязательства из договора подряда. Защита прав гражданпотребителей в обязательствах из договоров бытового подряда

Общие положения о подряде

176

Признаки договора: (а) консенсуальный, (б) возмездный,(в) синаллагматический, (г) двусторонний, (д) договор о выполнении работ

Конститутивные характеристики договора

Предметом договора подряда являются 2 объекта: сама работа и ее результат. Предметом договора является обязанность подрядчика выполнить работу в соответствии с заданием заказчика и обязанность передать в собственность или в ПОУ/ПХВ результат работ + корреспондирующие этим обязанностям права заказчика, а также обязанность заказчика принять результат работ и оплатить его. Важно, что речь идет о выполнении работы именно по заданию заказчика.

Подряд vs оказание услуг

1.Цель договора у договора подряда (locatio conductio operis) и договора об оказании услуг (locatio conductio operarum) различна. Подряд охватывает не только создание результата, но также и процесс его создания.

2.Предметом договора подряда является обязанность подрядчика не просто «делать», а именно «сделать», что предполагает, во-первых, обязанность передать в ПС или ПОУ/ПХВ результат работ и, во-вторых, ответственность подрядчика за этот результат.

Во время оказания услуг заказчик потребляет саму услугу, т.е. лицо, которое

наем свои услуги, т.е. обязанность делания”.

Почему это важно?

Договор подряда заключается не поводу собственно работ, а работ и их результата. Ст.702 ГК разделяет два объекта: “обязуется выполнить работу и передать ее результат” . Речь идет об отделимости результата от самой работы. То есть неисполнением будет ситуация, когда работа выполнена, а результата нет (XL вместо S).

Правильной является монистическая концепция предмета договора подряда, которая предполагает наличие унитарного объекта договора, состоящего из двух элементов: собственно работ и их результата.

Структура договорных связей

•Обычный подряд (702) – подрядчик лично выполняет работу и предоставляет ее результат заказчику, а тот ее принимает и оплачивает.

•Генеральный подряд (706) – заказчик заключает договор подряда с подрядчиком (генеральный), который заключает договоры субподряда с третьими лицами. Генподрядчик отвечает за действия субподрядчиков перед заказчиком, а также перед субподрядчиками за действия заказчика . Заказчик и

177

субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования непосредственно– только через генподрядчика

Генпоряд + система прямых договоров (п.4 ст.706) - генеральный подрядчик

заключает договор с заказчиком на определенную часть работ, а по поводу остальных работ заказчик взаимодействует прямо с третьими лицами, но только с согласия генподрядчика. В таком случае генподрядчик не несет ответственность за действия других подрядчиков.

Генподряд с множественность лиц – множественность лиц на стороне подрядчика, когда генподрячик и субподрядчики являются солидарными либо долевыми должниками в обязательстве при неделимости (делимости) предмета обязательства либо в случае наличия условия о солидаритете или долевой ответственности в договоре.

Существенные условия договора подряда

(1)Договор должен предусматривать условие о начальном и конечном сроках

выполнения работ. Договор также может предусматривать промежуточные сроки. В случае нарушения промежуточных сроков заказчик не вправе отказаться от исполнения договора вследствие просрочки должника по мотиву утраты интереса к исполнению.

(2)Предмет договора дб индивидуализирован в устном/письменном задании заказчика.

Вся практика свидетельствует о том, что вопрос о незаключенности договора по мотиву несогласования его предмета должен обсуждаться до момента исполнения договора.

БЫТОВОЙ ПОДРЯД1

Подрядчик – ЮЛ или ИП, которые в рамках своей предпринимательской деятельности осуществляют услуги по бытовому подряду и Заказчик – ФЛ (гражданин), который заключает договор для удовлетворения целей, не связанных с предпринимательской деятельностью.

▪Публичный договор (426)

Нормы о публичном договоре применяются к бытовому подряду при условии, если подрядчиком является коммерческое ЮЛ, а заказчиком выступает ФЛ-гражданин. Еще одно условие – договор соответствует деятельности ЮЛ, которую оно обязано осуществлять в отношении каждого, кто к подрядчику обратился.

Пленум №6/8 – бремя доказывания отсутствия возможности выполнить работы возложено на коммерческую организацию.

1 Например, воинская часть заказывает пошив формы для военнослужащих – это общие положения о подряде. Если военнослужащий лично заключает договор на пошив формы, то это бытовой подряд

178

▪Договор присоединения (428)

Как правило, бытовой подряд заключает посредством заключения договора присоединения. Это такой договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах и иных стандартных формах. Данные условия сторона принимает целиком.

Существенные условия договора

(а) предмет договора – характер и объем работ (б) цена договора – не применяется п.3 ст.424 (мб в смете)

Виды бытового подряда

•Иждивением подрядчика (презумпция)

Подрядчик отвечает за качество (фактические и юридические недостатки) материалов по правилам ст.475. Материалы исполнителя оплачиваются потребителем при заключении договора полностью или частично.

Материал мб предоставлен заказчику в кредит, втч с условием оплаты в рассрочку. Изменение цены материалов подрядчика после заключения договора не влечет перерасчета. Окончательный расчет осуществляется при получении выполненной работы.

•Иждивением заказчика

Согласно ст.734, подрядчик обязан выдать заказчику документ, который содержит сведения о точном наименовании, описании и цене материалов заказчика (оценка материалов мб оспорена). После окончания работы исполнитель обязан представить потребителю отчет об израсходовании материала и возвратить его остаток.

В случае утраты товара заказчика, подрядчик обязан заменить его однородным материалом аналогичного качества в течение 3 дней и по желанию зказчика изготовить вещь из вновь приобретенных материалов.

179