51. Изменение и расторжение договора

Основания и способы изменения и расторжения договора (по ГК РФ и Постановлению Пленума ВАС №35 «О последствиях расторжения договора»).

Основаниями служат:

1.Соглашение сторон

2.Существенное нарушение договора

3.Иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором (например, ст. 451 ГК РФ – существенное изменение обстоятельств).

При этом расторгнуть или изменить можно только действительный и заключённый договор.

Способы:

1.Соглашением сторон.

2.В судебном порядке. В случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Речь идёт о конкретных нарушениях отдельных видов договоров, которые законом или договором прямо признаны основанием для расторжения (изменения) договора. Например, неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от прав третьих лиц даёт покупателю право требовать уменьшение цены товара (т.е. изменения условия договора о цене) либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

3.Путём реализации права на односторонний отказ от исполнения договора. Конечно, по общему правилу односторонний отказ от исполнения договора и его одностороннее изменение не допускаются, но за исключением случаев, прямо предусмотренных в законе. Однако если сторонами в договоре выступают предприниматели, то случаи одностороннего отказа могут быть предусмотрены прямо в тексте договора. Договор в таком случае считается расторгнутым или измененным с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ (изменение), доведёт свое решение в надлежащей форме (в виде уведомления) до контрагента по договору.

Порядок и последствия изменения (расторжения) договора

▪При соглашении сторон. Такое соглашение (об изменении/расторжении) совершается в той же форме, что и договор (если, конечно, из закона, договора или обычаев (!) не вытекает иное). Суханов в учебнике приводит пример, когда форма заключения договора и его изменения будет различаться. Так, в договоре, содержащем условие о предварительной оплате товаров, может быть предусмотрено, что оплата их в меньшей сумме тождественна отказу от части товаров (а именно изменению условия договора о количестве подлежащих передаче товаров). Таким

158

образом, основанием изменения договора в данном случае будет не тождественная заключению договора форма, а конклюдентное действие.

▪В судебном порядке. Здесь обязательным условием будет являться соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора. В чём она заключается? В том, что заинтересованная сторона должна направить другой стороне своё предложение изменить/расторгнуть договор. Только после получения отказа от контрагента (а при неполучении в течение 30 дней с момента направления предложения) заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

▪ При одностороннем отказе от договора. Заинтересованная сторона обязана уведомить контрагента о своём намерении.

Каковы последствия?

▪Происходит, собственно, изменение или прекращение обязательств, возникших из этого договора

▪Определяется судьба исполненного по договору до момента его расторжения (изменения)

▪Решается вопрос об ответственности стороны, допустившей существенное нарушение договора, которое послужило основанием для его расторжения или изменения.

Момент, с которого обязательство считается изменённым/прекращённым?

Он зависит от того, каким способом было совершено изменение/расторжение:

▪ При соглашении —с момента его заключения. Данное положение носит

диспозитивный характер – в соглашении может быть указана иная дата, с которой обязательства сторон признаются прекращёнными.

▪ При судебном порядке —тут императивное правило – с момента

вступления судебного решения в законную силу

▪При одностороннем отказе —с момента получения контрагентом уведомления об отказе от договора (исполнения договора)

Какова судьба исполненного по договору?

По общему правилу, стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Это правило диспозитивно—законом или соглашением сторон судьба исполненного может быть решена по-иному.

При расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и

159

т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какоелибо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. Например, если покупатель оплатил пять партий товара, а получил только две, при расторжении договора он вправе требовать либо возврата сумм, уплаченных за три партии товара, либо возврата всей оплаты при условии возвращения им полученного товара.

Вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание.

При невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре, а при ее отсутствии - стоимость имущества, определяемую по правилам пункта 3 статьи 424 ГК РФ на момент приобретения.

Сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом от другой стороны расторгнутого договора.

160

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ

47. Обязательства из договора аренды

Договор аренды или имущественного найма —это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение или пользование определенное имущество, а арендатор обязуется испо льзовать его по назначению, вносить арендную плату и вернуть по окончании договора.

Виды арендных отношений отличаются большим многообразием, которое отражается в разновидностях договора аренды или в договорах аренды отдельных видов имущества (ст. 625 ГК). Договоры про проката, аренды транспортных средств, аренды недвижимости (зданий и сооружений, а также предприятий), финансовой аренды (лизинга) составляют отдельные виды договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, отличающийся от общего порядка аренды имущества.

Признаки:

1)Возмездный

2)Консенсуальный

3)Взаимный

1. Стороны: Арендодатель:

Права арендодателя на данное имущество (ст. 608 ГК): право собственности, мб

161

ограниченные вещные права которые позволяют распоряжаться имуществом, являющимся объектом этих прав, обязательственные права. Например, субаренда. У арендатора обязательственное право. Или доверительный управляющий (заключает сделки от своего имени).

Арендатор:

ФЛ, ЮЛ, публично-правовое образование. Приобретает обязательственное право.

2. Форма

Общее правило – устная форма. Ст.609: Письменная форма требуется в следующих случаях: 1) заключен на срок

более 1 года, тогда независимо от субъектного состава в письменной форме, 2). одна из сторон ЮЛ, то независимо от срока, письменная форма *Для недвижимости – письменная форма, гос регистрация. Подписывается один

документ. Нарушение письменной формы: для договора, где нужна гос регистрации

– не заключен для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК). Гос регистрация здесь фактор, определяющий момент заключения, а не условие действительности. Если простая письменная форма нарушена, то нельзя ссылаться на показания свидетелей. Но договор действителен – п. 1 ст. 162 ГК.

Т.е. письменная форма—НЕ условие действительности.

3. Условия договора аренды

1) Предмет – ст. 432. Существенное условие. Вещь: не потребляемая и индивидуально-определенная.

Виды имущества, которые являются предметом отдельных видов аренды, предметом обычной аренды быть не могут . Например, здания, сооружения, предприятия или транспортные средства. Часть вещи сдать в аренду по общему правилу нельзя. Но если взять аренду земельный участок или нежилое помещение, то часть вещи может быть предметом аренды (п.9 Постановления Пленума No73) Ограничения и запреты по передаче имущества в аренду мб установлены только законом (ст.607).

Например:

-п.2 ст.37 ГК, которая запрещает опекуну без предварительного согласия органов опеки и попечительства передавать имущество в аренду.

-ФЗ «О защите конкуренции» ст.17.1: аренда государственного и муниципального имущества возможна только по результатам торгов.

-ЗК РФ устанавливает особенности передачи в аренду земельного участка

(ст.22)

2)Цена

Цена – несущественное условие. В качестве цены выступает арендная плата. Порядок, условия, сроки и форма уплаты оговариваются в договоре.

Особенности по форме уплаты – ст. 614 ГК:

•Денежная (определенные в твердой сумме платежи),

162

•Натура (доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов),

•услуги,

•передача вещи в собственность,

•возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

•иные формы <= перечень открыт.

*Если сделка связана с гос регистрацией (предмет - недвижимость), то цена станет

существенным условием.

Изменение размера арендной платы:

Соглашением сторон – по общему правилу. Ограничение – такое соглашение не может заключаться чаще 1 раза в год. Эта норма диспозитивна, она защищает арендатора.

3) Срок

В договоре аренды есть несколько сроков. 1 срок – срок передачи вещи

2 срок – срок внесения арендной платы

3 срок – срок пользования имуществом

Срок передачи вещи арендодателем арендатору.

Связан с консенсуальной природой договора. В этом случае срок случайное условие – т.к. если срок передачи не указан в договоре, ее нужно передать в разумный срок. А если потребовать передачи вещи, то нужно ее передать в течение 7 дней – по ст. 314 ГК. Либо предусмотреть в договоре срок.

Срок внесения платежей.

абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК – случайное условие.

Срок использования имущества арендатором.

Случайное условие – абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК. Если срок не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив контрагента за месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. Несмотря на то, что это случайное условие, срок влияет на определение формы

163

договора, если в нем участвуют граждане.

4. Содержание. Обязанности арендодателя:

1.Передать имущество в определенном состоянии

•передать в срок, указанный в договоре либо в разумный срок – п. 3 ст. 611 ГК.

•вещь не должна иметь недостатки, кроме явных и тех, что были оговорены – ст. 612 ГК.

•со всеми принадлежностями и документами – ст. 611 ГК.

•передать имущество свободным от прав третьих лиц ЛИБО об обременениях предупредить – ст. 613 ГК

2.Осуществлять капремонт (ст. 616 ГК). Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

3. Возместить стоимость неотделимых улучшений. В процессе пользования имуществом арендатор может производить улучшения вещи - как с согласия арендодателя, так и без него. Впоследствии, отсутствие согласия может на что-то повлиять, НО производство улучшений без согласия контрагента не нарушение. Улучшения бывают отделимые и неотделимые:

•Отделимые можно отделить без нанесения вреда имуществу. Отделимые улучшения, в случае прекращения договора, будут собственностью арендатора, и он может забрать их с собой.

•Неотделимые – улучшения, не отделимые без вреда для имущества. После прекращения договора независимо от дополнительных условий неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя.

4. Предупредить прежнего арендатора о намерении заключить новый договор аренды. Если арендодатель хочет опять сдать имущество в аренду новому арендатору после окончания договора с прежним арендатором, он обязан уведомить об этом прежнего арендатора,

Только если арендатор в надлежащей форме (письменно) уведомил о своем желании снова арендовать это имущество.

Арендатор имеет право потребовать у арендодателя заключения договора на новых условиях - абз .1 п. 1 ст. 621 ГК. Эти новые условия – это те условия, которые арендодатель, решив заключить новый договор, предлагает третьим лицам. И перед этими третьими лицами у арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды на новых условиях.

Обязанности арендатора:

164

1. Использовать арендуемое имущество в соответствии с условиями,

предусмотренными в договоре , а если их нет – в соответствии с его назначением (ст. 615 ГК).

2.Своевременно вносить арендную плату (ст. 614 ГК). Размер арендной платы может быть уменьшен по соглашению сторон – общее правило. НО не чаще одного раза в год – специфика договора аренды. В одностороннем порядке изменить размер арендной платы можно, если:

—состояние арендованного имущества существенно ухудшились;

—условия использования существенно ухудшились, а состояние имущества нормальное – п. 5 ст. 614 ГК.

3.Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

4. Получить согласие арендодателя при распоряжении предметом (передаче третьему лицу):

•Перенаем – субъектный состав меняется: уступка прав и обязанностей новому арендатору. Применяются нормы о цессии и переводе долга. То есть мы передаем права или обязанности по договору аренды другому лиц.

•Поднаем (субаренда) – субъектный состав НЕ меняется: арендатор как и был, так стороной в договоре и остается; субарендатор стороной в договору не становится. За все действия субарендатора отвечает сам арендатор перед арендодателем, т.е. арендатор несет ответственность за чужую вину. К этому договору применяются нормы об аренде.

•Предоставить имущество в ссуду

•Отдать арендные права в залог или внести в качестве вклада в уставный

капитал ЮЛ. Предмет сделки – арендные права. Само имущество

остается у арендатора, который продолжает им пользоваться.

5. Вернуть имущество.

Основания прекращения договора

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться вещью после окончания срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на

неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом. В судебном по рядке он может быть досрочно расторгнут по требованию одной из его сторон.

1) Односторонний отказ.

165

И арендатор, и арендодатель могут по своей инициативе прекратить договор, если он заключен на неопределенный срок – п. 2 ст. 610. Если предмет договора движимое имущество, то предупреждать нужно за один месяц, а если недвижимое

– за три.

2) Расторжение по особым основаниям.

166

3) Выкуп (ст. 624 ГК)

Если происходит выкуп арендованного имущества арендатором. Либо это заранее согласовано, либо согласуется потом дополнительно.

4) Смерть.

Смерть арендатора может прекратить этот договор, если 1) предмет аренды – недвижимость и 2) предоставление этой недвижимости

арендатору обусловлено его личными качествами. – абз. 2 п. 2 ст. 617 ГК. Например, сдает мастерскую художнику.

1.2. пп.3 п.2 ст. 614 ГК - если арендная плата в форме услуг. Арендатор умер => договор прекратится. Например, арендодатель предоставил комнату, а арендатор взамен обучает его детей игре на скрипке. Наследники арендатора НЕ могут требовать от арендодателя исполнения своего права на вступление в договор.

167