53. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Вопрос затрагивает проблемы понятия недвижимости, регистрации, перехода прав.

Недвижимое имущество (ст. 130):

•Земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (так называемые «недвижимости по природе»).

•Недвижимость делится на « естественную недвижимость» (земельные участки и

участки недр) и «искусственная недвижимость» (объекты незавершённого строительства, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, машиноместа и любой объект, который «прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно»).

•Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические корабли, а также жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа)

(«недвижимость по закону»)1.

Принцип дуплицитета в ГК: к недвижимости приравнивается как земельный участок, так и возведенные на нем объекты. Получается, что дуплицитет нужен для случаев, когда здание и участок находятся в разных руках. Возникает вопросы с пользованием зданием и его эксплуатацией, с правовым статусом земли под зданием. Поэтому придумали принцип «единства правовой судьбы земельного участка и здания на нём» , по которому нельзя отдельно отчуждать данные объекты2.

Проблема: благодаря принципу единства судьбы (прочная связь с участком) регистрировались в качестве недвижимости такие объекты как: навесы, асфальтовое покрытие, заборы, торговые палатки, лотки и навесы.

Для того, чтобы назвать что-то недвижимостью в судебном практике был выработан тест:

1.Следует определить, существует ли между объектом и земельным участком ,

на котором он расположен, неразрывная связь. Она выражается в том, что перемещение объекта без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно (невозможность также может выражаться в крайней дороговизне перемещения). Если ответ на указанный вопрос отрицательный, то объект является движимой вещью.

1Р. С. Бевзенко критикует – бессмысленно причислять к недвижимости морские и речные суда и т.п. По смыслу термина «недвижимость» они таковыми не являются, а если надо на них можно распространить регистрационный режим, как это сделано с машинами (п. 2 ст. 130) оставили.

2От этого остаётся один шаг до признания строения частью земельного участка, как это сделано в Германии. Наше право осталось на втором шаге, закрепив принцип единства судьбы в ст. 1 ЗК.

104

2.Второй критерий состоит из трех вопросов, и ответы на эти вопросы позволяют определить вещь либо в качестве недвижимой вещи, либо в качестве составной части земельного участка.

A.Расположен ли объект исключительно внутри границ земельного участка, принадлежащего лицу, использующему объект?

B.Предназначен ли он для удовлетворения нужд только пользователя

этого земельного участка?

C.Отсутствует ли у объекта свое собственное назначение в обороте ,

отличное от назначения земельного участка?

•Если ответы на все эти вопросы будут положительные, то объект должен быть признан не самостоятельной недвижимой вещью, а составной частью земельного участка. Если же ответ хотя бы на один из трех указанных в п. 2 вопросов будет отрицательный, то перед нами недвижимая вещь.

Незарегистрированные объекты, которые проходят тест, являются составными частями земельного участка (ИП ВАС №153).

Отдельное надо сказать о категории единого недвижимого комплекса, которая предположит совокупность недвижимых объектов, находящиеся в неразрывной физической и технологической взаимосвязи. На них регистрируется одно право собственности. Придумано для устранения дуплицитета недвижимости в нашем праве.

Правовой режим недвижимого имущества

Основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

Необходимость разрешения дихотомии общенациональных и общественных интересов (И. А. Покровский).

Для этого : 1) вводится система регистрации недвижимости и 2) закрепляются определенные ограничения и требования в отношении недвижимости.

Правовые последствия несоблюдения государственной регистрации сделки:

1.Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность - абсолютную недействительность (ст. 165 ГК)

2.Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Отсутствие государственной регистрации сделки свидетельствует о том, что сделка не заключена (не совершена), а не ничтожна (п.3 ст.433 ГК)

3.Если одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК)

4.Кроме этого сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК.

105

1.Регистрация недвижимости. В силу ст. 8.1 и 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

NB! В России смесь первого и второго, при достаточном тяготении ко второму. Так у нас ст. 8.1 ГК РФ и ст. 223 закрепляет правоустаналивающий характер реестра, но в тоже время при виндикации посмотреть реестр мало. Также у нас в основном регистрируются права на вещи, хотя существуют сделки, которые надо регистрировать (ипотека, аренда, договор ДДУ).

106

2.Введение определенных ограничений и требований к такому типу недвижимости. Ограничения могут касаться разных моментов: кто может быть субъектом вещного права, возможность принудительного изъятия, если неправильно использование, недоступность некоторых сделок (комиссия), особый порядок заключения сделок с недвижимостью (например, договор к/п).

•Сделки с недвижимым имуществом и права на недвижимое имущество подлежат регистрации в ЕГРП. Помимо сделок с недвижимым имуществом регистрации

подлежат:

1.право собственности,

2.право хозяйственного ведения,

3.право оперативного управления,

4.ипотека,

5.сервитуты,

6.иные права и обременения (например, арест имущества).

Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем

выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию (ст. 131 ГК).

Договор купли-продажи недвижимости —консенсуальный, считается заключенным с момента подписания сторонами (ст. 550 ГК), но переход права собственности к покупателю по такому договору происходит только с момента регистрации (ст. 551 ГК).

При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст. 551 ГК).

Судебная практика по вопросам распоряжения:

• до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по

договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом , поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

107