64. Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

Движимые и недвижимые. Движимые — все вещи, не отнесенные законом к недвижимости (п. 2 ст. 130). Недвижимые всегда юридически незаменимы и индивидуальны (их необходимо регистрировать в государственном реестре).

Недвижимость — юридическая, а не физическая категория. Особый правовой режим заключается в публичной и достоверной государственной регистрации как самих этих объектов (вещей), так и прав на них. Чтобы стать недвижимостью, земельный участок должен быть поставлен на государственный кадастровый учет (тогда он станет индивидуально-определенной вещью). Далее необходимо зарегистрировать имеющиеся в его отношении гражданские права. Сведения в ЕГРН должны быть достоверными и доступными для третьих лиц.

Права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются с момента записи в реестр, которая является главным доказательством их существования.

Другие особенности режима недвижимости:

•индивидуальная определенность вещей

•императивно установленный момент возникновения (перехода) права собственности

•спор об истребовании от неуправомоченных владельцев сводится к спору о правильности записи в реестр

•невозможны некоторые сделки (договор поставки) -> У недвижимости осложненная оборотоспособность.

П. 1 ст. 130 ГК относит к недвижимости в первую очередь земельные участки, участки недр и другие вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению. Это недвижимость по природе (факт тесной связи с землей, то есть фактический критерий положен в основу1). Традиционный взгляд: к недвижимости относят только земельные участки, сооружения — составные части.

К «недвижимости по природе» относят также объекты незавершенного строительства, машино-места. Недвижимыми вещами признаются обособленные жилые и нежилые помещения (части жилых и нежилых зданий), не учитывая необходимость одновременного использования общего имущества дома, например, лестниц и земельного участка.

Другая группа— недвижимости в силу закона , выделяемые по юридическому критерию (воздушные и морские суда). Регистрация не в ЕГРН, а в особых реестрах.

1 Категория недвижимости юридическая, но критерий лежит в основе фактический, не путать!

67

Отдельно стоит остановиться на проблеме делимости здания.

Сегодня жилое помещение внутри дома считается отдельным недвижимым объектом, а общие элементы дома (лифты, лестницы, переходы) объявлены общей долевой собственностью собственников жилых помещений. Писков указывает на очевидную фикцию в основе такого подхода, поскольку жилое помещение не обладает признаками вещи («мой пол для кого-то потолок, а мой потолок для когото пол» Суханов на лекции ), следовательно приобретение жилого помещения на самом деле должно рассматриваться в качестве договора уступки доли в праве общей собственности на здание.

Имущественные комплексы — это совокупности взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей (а иногда и прав на них), которые используются по общему назначению и юридически являются едиными недвижимыми вещами , т.е. самостоятельными объектами гражданских прав. Они включают предприятия и единые недвижимые комплексы. Имущественные комплексы не относятся к сложным вещам, поскольку либо к ним применяются правила о неделимых вещах, либо в их состав включаются не только вещи, но и имущественные права.

Предприятие. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

По сути, предприятие. – это используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс.

Предприятие состоит из юридически разнородных объектов : недвижимые вещи, движимые вещи, права и обязанности обязательственного характера, объекты исключительных прав (товарный знак), клиентелу (связи с потребителями). Признается недвижимостью, при этом как предприятие в целом, так и его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Предприятие может быть объектом сделок, универсального правопреемства, входить в конкурсную массу при банкротстве. Единый имущественный комплекс только для целей имущественного оборота. Предприятие не может стать объектом вещного права собственности, поскольку его имущество состоит из объектов с разным правовым режимом.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться

единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически , в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Отличается от предприятия тем, что в состав входят только вещи.

68

Имущественными комплексами закон называет паевые инвестиционные фонды. Но обычно состоят они не из вещей, а из безналичных денег и бездокументарных ЦБ (имущественных прав). Юридически едиными и недвижимыми они НЕ признаются.

•В большинстве случаев нотариальной формы сделок наряду с регистрацией не требуется. Однако, предусматриваются иные особенности правового режима недвижимости (пример: при обращении взыскания на заложенное имущество)

•Регистрации подлежат вещные права, права аренды и доверительного управления и сделки с объектами недвижимости. Регистрируются в обязательном порядке сделки (договоры) аренды на срок свыше 1 года, а также договоры долевого участия в строительстве.

Регистрация осуществляется учреждениями Росреестром в ЕГРН, который включает в себя ЕГРП, реестр границ, а также ГКН. Сведения реестра носят открытый характер, отказ в регистрации может быть обжалован в суд.

Существует также кадастровый или иной технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Осуществляется той же службой, не имеет правопорождающего значения, не влияет на действительность сделок, но при отсутствии данных кадастрового учета земельный участок нельзя считать индивидуально определенным и способным быть объектом субъективных имущественных прав. Кадастровый план с кадастровым номером входят в перечень обязательных документов, которые необходимо подать при регистрации прав на недвижимость.

Какова взаимосвязь земельного участка с находящимся на нем строением?

В РФ действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, который выделен в Земельном кодексе в качестве одного из принципов земельного законодательства:

1)При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник указанной статьи,

2)Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

3)Отчуждение здания, строение, сооружения согласно п.4 ст. 35 ЗК возможно только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением

следующих случаев:

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости - в ГК РФ.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

69

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Тот же принцип в ФЗ - О приватизации государственного и муниципального имущества". Суть в том, что вместе со зданием подлежит приватизации и земельный участок, и наоборот.

Немного про самовольную постройку.

Несмотря на то, что самовольная постройка имеет тесную связь с землей и отвечает, по сути, фактическому критерию, который лежит в основе «недвижимости по природе», недвижимостью она не является, поскольку она возведена в нарушение установленных норм, а значит право собственности на нее до ее легализации в силу ст. 222 ГК РФ возникнуть не может. А раз так, то и не будет подпадать под особый режим, установленный для недвижимого имущества.

Самовольной постройкой является : здание, сооружение или другое строение,

возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта , либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право

собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом ,

а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1.если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

2.если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

3.если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

70