Учебный год 22-23 / ГП_Конспект 3 и 4 томов
.pdfЕсли объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности материала, предоставленного заказчиком (деталей, конструкци й или оборудования), либо выполнения его ошибочных указаний, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ (при условии, что он в соответствии с п. 1 ст. 716 ГК предупредил заказчика о не благоприятных последствиях его действий).
Риск случа йной гибели предоставленных для строительства |
мате риалов несет |
|
предоставившая их сторона, поскольку она остается их |
собственником (ст. 211 ГК), |
|
независимо от того, в чьем владении они находятся и за чей счет приобретены.
Риск недостижения подрядчиком результата работ и срока их выполнения распределяется между сторонами договора по общим правилам п. 1 ст. 716 ГК о необходимости
немедленного предупреждения подрядчиком заказчика о
•непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материалов, оборудования или технической докумен тации,
•о неблагоприятных последствиях выполнения указаний заказчика о проведении работ,
•об иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозящих годности или прочности результатов работы или создающих невозможность ее завершения в срок.
При этом риск необнаружения данных обстоятельств лежит на подрядчике как профессиональном участнике строительных отношени й —> закон возлагает на подрядчика риск недостижения результата и (или) срока выполнения работ по обстоятельствам, от него не зависящим, т.е. находящимся вне зоны его контроля, не исключая непреодолимую силу.
Вместе с тем из рассмотренных правил закон предусмотрел ряд ис ключений, возлагающих риск недостижения подрядчиком результата его работы на заказчика:
- при непринятии заказчиком мер для устранения обстоятельств, грозящих достижению результата работы или его срока, о необходимости которых ему сообщил подрядчик, поскольку последний в этом случае вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков; - при несоответствии строительно й площадки (земельного участка) требованиям,
позволяющим своевременно начать работы, нормально вести их и завершить в срок, либо
при ее несоответствии иным условиям договора; |
|
- при несообщении подрядчику об отступлениях от услови |
й договора или об иных |
недостатках, обнаруженных заказчиком в ходе контроля и надзора за выполнением работ, которые могут ухудшить качество работ;
—в случае неосуществления сотрудничества, необходимого при выполнении строительных работ.
ВАЖНО - самостоятельное распределение рисков сторонами подрядного договора не должно вести к ограничению или исключению ответственности заказчика за умысел, а подрядчика - за любую форму вины.
4. Стороны договора строительного подряда и структура договорных связей
Сторонами договора строительного подряда являются:
I.Заказчик (застройщик):
221 из 392
1.Дает задание на выполнение работ и обязуется оплатить их результат.
2.Его интерес направлен на получение созданно й подрядчиком новой недвижимой вещи (при новом строительстве) либо на улучшение подрядчиком имеющегося у заказчика объекта недвижимости (при реконструкции или капитальном ремонте).
3.Административное законодательство пользуется термином «застройщик», под которым
понимается лицо, организующее застро йку принадлежащего ему или иному правообладателю земельного участка (подп. 16 ст. 1 ГрК).
4.Дополнительные требования:
•обязан осуществлять строительны й контроль, ему необходимы специальные познания, отсутствующие у обычных участников гражданского оборота;
• обязан осуществлять мероприятия по недопущению причинения вреда окружающе й природной среде и вместе с ним несет солидарную ответственность за указанный вред.
II. Подрядчик:
1.Является профессиональным участником строительного процесса, обладающим специальными познаниями и навыками,
2.Должен состоять в одно й из саморегулируемых органиаций (абз. 3 п. 1ст. 49 ГК и гл. 6.1 ГрК) и иметь свидетельство о допуске к соответствующим работам.
Основной моделью договорных отношени й по договорам стро и тельного подряда является
система генерального подряда. причины:
•большой объем работ по выполнению задания заказчика,
•растущая специализация труда в строительстве, связанная с постоянным появлением новых технологий и материалов.
Все это ведет к усложнению системы генерального подряда. Так, субподрядчики зачастую привлекают для выполнения специализированных работ субподрядчиков второго уровня, создавая «двойные», «тройные» и так далее субподряды, образуя разветвленную систему подрядчиков для выполнения одного задания заказчика.
Генподрядчик выполняет две функции: |
|
|
1) |
для заказчика он остается подрядчиком, |
|
2) |
для субподрядчика становится заказчиком. |
|
При |
«двойном» субподряде у субподрядчика первого уровня обнаруживается уже |
три |
функции:
1)для генподрядчика (первого уровня) он также является генподрядчиком,
2)для своего субподрядчика - заказчиком,
3)для заказчика генподрядчика первого уровня - собственно субподрядчиком.
При этом в рамках одного строительного проекта заказчик первого уровня во избежание путаницы часто именуется генеральным заказчиком, поскольку он выдает изначальное (генеральное, т.е. включающее в себя весь комплекс необходимых для достижения согласованного в договоре результата работ) задание на выполнение работ, обладая и соответствующим правом (титулом) на земельный участок:
•только он может стать собственником объекта незавершенного строительства
•только он вправе (наряду с генеральным подрядчиком первого уровня) осуществлять контроль за ходом проведения любых (всех) работ.
222 из 392
Генеральный подрядчик в большинстве случаев уже не выполняет строительные работы, а берет на себя функции
1)по организации и управлению строительством
2)по контролю за выполнением работ, поскольку в конечном счете он отвечает перед заказчиком за результат договора.
3)он подбирает наиболее подходящих и профессиональных подрядчиков, заключая с ними договоры субподряда.
Не стоит думать, что он оказывает услуги — система генерального подряда оформляет
обязательства по выполнению работ, направленных на получение их овеществленного результата, а не обязательства по приложению усили й для заключения сделок в интересах заказчика, за исполнение которых услугодатель по общему правилу уже не отвечает.
Система генерального подряда характеризуется относительностью обязательств, возникающих из генподрядного и субподрядного договоров: при все й их тесно й связи ни заказчик, ни субподрядчики не вправе предъявлять какие-либо требования друг к другу (включая деликтные и кондикционные).
НО Из этого правила имеется два исключения:
1)в случаях, предусмотренных законом или договором, заказчик и субподрядчик вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных ими с генеральным подрядчиком (абз. 2 п. 3 ст. 706 ГК), т.е. их «непосредственная
ответственность наступает только при условии, если на этот счет есть прямое условие
одновременно в обоих договорах: генерального подряда и субподряда».
2) в договорах генерального подряда часто содержится условие, указывающее на конкретного субподрядчика, которого должен привлечь ге нподрядчик, либо на необходимость согласия заказчика на привлечение всех субподрядчиков или некоторых из них (для конкретных работ, например отделочных), которых называют назначенными субподрядчиками (nominated subcontractors). Они могут иметь длительные деловые связи с заказчиком или обладать специальными навыками, машинами и механизмами. В отечествен ной практике подобные условия договора не влекут особых последстви й при влечения назначенных субподрядчиков. В договорах строительного подряда, используемых в зарубежных правопорядках, в том числе заключаемых по типовым формам, нередко предусматривается полная ответственность генерального подрядчика за действия назначенного субподрядчика либо право генерального подрядчика на мотивированные возражения против «назначаемого» заказчиком субподрядчика (либо заказчик обязуется представить на выбор генподрядчика не менее трех кандидатур таких субподрядчиков)1. Разумеется, условия привлечения назначенных субподрядчиков влияют на размер вознаграждения генподрядчика.
Заказчику необходим независимы й от подрядчиков профессиональный консультант -
таким субъектом является инженер или |
инженерная организация (ст. 749 ГК) либо |
|
технический заказчик: |
|
|
• |
может привлечь технического заказчика по отдельному договору возмездного оказания |
|
|
услуг, при необходимости выдав ему доверенность на совершение юридически значимых |
|
|
действий (например, для подписания актов приемки). |
|
• |
может стать и агентом заказчика, причем |
агентский договор в этом случае носит |
|
смешанный характер, включая элементы договоров комиссии (при заключении сделок с |
|
|
|
223 из 392 |
подрядчиками и проектировщиками) и поручения (при представительстве интересов заказчика как правообладателя земельного участка перед органами публичной власти).
5. Содержание обязательств из договора строительного подряда
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацие й, определяющей объем и содержание работ, а также другие предъявляемые к ним требования — стороны договора строительного подряда согласуют ее состав и сроки ее утверждения (п. 2 ст. 743 ГК), определяя этим предмет данного договора.
А поскольку стороны могут определять сроки утверждения техническо |
й документации, |
договор строи тельного подряда становится договором с открытыми условиями. |
|
Существенным условием договора строительного подряда являются его |
сроки, которые |
предусматриваются в виде начального, конечного и промежуточных сроков выполнения работ (абз. 1 п. 1 ст. 708 ГК).
Из абз. 1 п. 1 ст. 743 ГК следует, что цена работы подрядчика также относится к существенным условиям договора строительного подряда, хотя судебная практика не придерживается этого подхода. Цена этого договора определяется сметой, которая, как и в подрядных договорах в целом, может быть твердой и приблизительно й (п. 4 ст. 709 ГК). При этом презюмируется твердая цена, требовать изменения которо й подрядчик может лишь в прямо установленных случаях:
1)при существенном удорожании материалов или услуг третьих лиц
2)в связи с существенным изменением обстоятельств.
В большинстве договоров строительного подряда стороны пре д усматривают авансовую форму оплаты (п. 2 ст. 711 ГК), поскольку речь идет о длящемся исполнении обязательств подрядчиком, которы й, действуя по заданию и в интересах заказчика, выполняет для него дорогостоящую работу за свой счет, экономически по существу кредитуя заказчика. При этом подрядчик получает вознаграждение лишь по окончании работ, собственником результата которых становится заказчик.
6. Исполнение обязательств из договора строительного подряда
По общему правилу строительство может осуществляться только при наличии разрешения на строительство - документа, которы й подтверждает соответствие проектно й документации требованиям, установленным административным законодательством.
Непременное условие выдачи разрешения на строительство составляет наличие у застройщика права на земельны й участок, на котором предполагается строительство, допускающее его застройку:
•не требуется при строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, а также строени й и сооружени й вспомогательного использования и при капитальном ремонте (п. 17 ст. 51 ГрК).
Еще одним условием выдачи разрешения на строительство являе т ся наличие проектной
документации, изготовление которо й осуществляется по специальному |
договору |
на |
|
224 из |
392 |
выполнение проектных работ. Ее содержание составляет предмет экспертизы, на основании положительного заключения которой и выдается названное разрешение.
Таким образом, до начала строительства у застройщика (заказчика) должны иметься:
—право на земельный участок;
—проектная документация с положительным заключением экспертизы;
—разрешение на строительство.
За строительством осуществляется государственный строительны й надзор, предметом которого служит соответствие выполняемых работ и применяемых строительных материалов, а также результатов работ установленным публично-правовым требованиям и проектной документации — выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию -
документ, удостоверяющий выполнение строительства или реконструкции объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектно й документацией, а также соответствие построенного или реконструированного объекта требованиям к строительству и реконструкции объектов капитального строительства.
В процессе исполнения подрядчиком договора (производства р а бот), а также по их окончании стороны осуществляют сдачу и приемку (за счет заказчика)
1)как отдельных работ (скрытых работ, ответственных конструкций),
2)так и промежуточного (по выделенному сторонами этапу) и окончательного результата
работ.
В строительном подряде сдача и приемка нередко представляют собо й сложный технологический процесс, с о провождающи йся промежуточными испытаниями (п. 5 ст. 753 ГК).
Приемка завершается подписанием сторонами актов приемки по стандартно й форме (например, по форме КС-2) и справок по ст оимости работ (КС-3), количество которых за время строительства может исчисляться сотнями.
В договорах строительного подряда зачастую содержится условие о подписании также и ежемесячных или ежедекадных актов. Таковыми признаются:
—акт приемки по выделенному сторонами этапу работ (п. 3 ст. 753 ГК);
—акт окончательной приемки;
—любые другие акты, которым стороны придали значение акта приемки (например, акты приемки скрытых работ согласно установленному перечню).
+ благодаря акту приемки выявляются скрытые и явные недостатки. |
|
|
Акт приемки индивидуализирует (иногда даже говорят |
«порождает») |
обязательство по |
оплате принятых без замечаний работ: |
|
|
• заказчик не обязан оплачивать работы в оспоренно й им части, причем тако й акт создает |
||
презумпцию правоты заказчика в оценке оспоренных работ |
|
|
• по свое й юридическо й природе он не является сделко |
й или иным юридическим актом, |
|
закрепляющим волеизъявление сторон, и не считается единственным и безусловным доказательством при рассмотрении подрядных споров.
225 из 392
В отношениях строительного подряда юридическое значение может иметь и односторонний акт, подписанный подрядчиком в случае безмотивного отказа заказчика от приемки и (или) подписания акта приемки:
1)такой акт может быть признан судом недействительным, если мотивы отказа заказчика от его подписания признаны обоснованными,
2)все работы, предъявленные к приемке, считаются выполненными подрядчиком в соответствии с условиями договора, а при предъявлении подрядчиком к заказчику требования о взыскании задолженности по их оплате последнему предоставляется право заявить возражения, которые он раньше не предъявлял.
Для обнаружения недостатков принятых работ общими правилами о подряде установлен
двухлетний срок (п. 2 ст. 724 ГК), представляющи й собой законную гарантию,
действующую при отсутствии иных сроков, установленных законом или договором - важно
для распределения бремени доказывания:
1)При установлении договорно й гарантии за выявленные заказчиком после приемки недостатки предполагается ответственность подрядчика,
2)при законно й гарантии, напротив, заказчик должен доказать, что выявленные
недостатки не связаны с естественным износом результата работ или его неправильно й эксплуатацией заказчиком.
Содержание неблагоприятных последстви й, возникающих у подрядчика при выполнении им
работ с ненадлежащим качеством, зависит от |
характера недостатков, |
содержащихся в |
|
результате его работы. Если они носят |
несущественный и устранимы |
й характер, то, |
|
согласно п. 1 ст. 723 ГК, заказчик наделяется правом потребовать от подрядчика:
—безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
—соразмерного уменьшения цены, установленной за работу;
—возмещения своих расходов на устранение недостатков, если право заказчика на их устранение предусмотрено договором (ст. 397 ГК).
Если недостатки работ подрядчика являются существенными и н е устранимыми, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков
.
По общему правилу подрядчик несет ответственность за нарушение предусмотренных договором сроков, но иногда он не сильно и виноват (из-за большой волокиты). В таких
ситуациях размер ответственности подрядчика |
уменьшается пропорционально степени |
виновного поведения заказчика. |
|
7. Госконтракт на выполнение работ для публичных нужд По государственному или муниципальному контракту ( госконтракту) на выполнение
подрядных работ для государственных или муниципальных (публичных) нужд подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов, и передать их результат государственному или муниципальному заказчику (госзаказчику), которы й обязуется их принять и оплатить (или обеспечить их оплату).
Госконтракт на выполнение подрядных работ для госнужд является:
• консенсуальным,
226 из 392
•возмездным,
•двусторонним договором.
Заключается на основе государственного или муниципального заказа, предназначен для удовлетворения публичных нужд и оплачивается за счет бюджетных средств.
Стороны:
1)Заказчиком (госзаказчиком) в нем выступают органы публично й власти, де йствующие от имени публично-правового образования в целом, либо органы управления внебюджетными фондами, казенные учреждения пли иные получатели бюджетных средств.
2)Подрядчиками могут быть ЮЛ или ИП, в большинстве случаев определенные в
результате проведения конкурсных процедур, зарегистрированные в едином реестре участников закупок и отвечающие установленным законом требованиям.
Госконтракт на выполнение подрядных работ для публичных нужд заключается на основе госзаказа (государственного или муниципального заказа), как правило, с победителем торгов (конкурсных процедур), для которого заключение госконтракта становится обязательным.
Он может быть оформлен и на основе доведенного до подрядчика и принятого им госзаказа в порядке, аналогичном порядку заключения госконтракта на поставку товаров для публичных нужд.
К существенным условиям госконтракта относятся условия:
-об объеме и о стоимости подлежащей выполнению работы, т.е. о предмете и цене договора;
-о сроках начала и окончания работы;
-о способах обеспечения исполнения обязательств сторон.
Если тако й госконтракт заключается по результатам торгов, его у |
словия определяются в |
|
соответствии с условиями торгов и представленным на конкурс |
предложением |
|
подрядчика, признанного победителем. |
|
|
Кроме того, при заключении госконтракта на выполнение строительных работ он должен включать условие о составе и содержании проектно-технической документации, а также о порядке и сроках ее подготовки, а если его предметом является выполнение проектных и изыскательских работ, он должен включать условия о порядке и сроках передачи подрядчику задания на проектирование и иных исходных данных.
Основанием изменения госконтракта может стать изменение (уменьшение) его |
бюджетного |
|
финансирования, произведенное по правилам бюджетного законодательства |
(при их |
|
нарушении госзаказчик несет |
ответственность перед подрядчиком за нарушение |
|
обязанности по оплате подрядных работ).
8. Договор долевого участия в строительстве
Отношения по долевому участию граждан в строительстве экономически представляют собой распределение расходов на создание объекта недвижимости между будущими
227 из 392
сособственниками или собственниками жилых помещени й (главным образом квартир) в строящихся многоквартирных домах.
Их участники, приобретая по завершении строительства жилье по цене, меньше |
й, чем |
|
стоимость аналогично й существующе й квартиры, вместе с тем несут различные |
риски, |
|
связанные с длительностью строительства: |
|
|
• |
его удорожание в силу инфляции; |
|
• |
«двойные» продажи и другие злоупотребления застройщика; |
|
• |
его возможное банкротство; |
|
• |
рост стоимости полученного кредита и др. |
|
По договору участия в долевом строительстве застро йщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирны й дом и (или) ино й объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства, которы й обязуется принять указанный объект долевого строительства и уплатить обусловленную договором цену.
Он является:
1)двусторонним,
2)консенсуальным,
3)возмездным договором,
4)подлежащим государственной регистрации.
Стороны:
1.В качестве застройщика может выступать только хозя йственное общество, обладающее правом на земельны й участок и разрешением на строительство, а также разместившее проектную декларацию.
2.Участниками долевого строительства (дольщиками) могут стать граждане и юридические лица, внесшие денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов недвижимости.
К числу существенных условий этого договора законом отнесены:
•предмет (конкретный объект капитального строительства);
•срок его передачи участникам;
•цена договора, срок и порядок ее уплаты;
•гарантийный срок на объект долевого строительства;
•одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
Основные обязанности:
1)для застройщика — организация строительства объекта недвижимости и в передаче в
собственность дольщиков его отдельных часте й в виде жилых помещени й и (или) других объектов недвижимости (после предварительно й государственно й регистрации своего права собственности на объект в целом),
2)для дольщиков — инвестирование денежных средств в строительство.
228 из 392
При этом дольщики не имеют каких-либо прав и обязанносте й, предоставляемых заказчику по договору строительного подряда:
•прав давать задание подрядчику и контролировать его деятельность;
•обязанностей по предоставлению подрядчику земельного участка, обеспечению строительства определенными материалами и оборудованием, оказанию подрядчику некоторых услуг, сотрудничеству и взаимодействию с ним и т.д.).
Кроме того, по договору участия в долевом строительстве дольщики приобретают недвижимые вещи (квартиры и др.) в собственность от застро йщика не первоначальным, а производным способом. Все это существенно отличает рассматриваемы й договор от договора строительного подряда.
Договор оформляет не строительство объекта недвижимости (которое осуществляется по
подрядным договорам), а его организацию застро йщиком и распределение между дольщиками прав на его результат.
Для защиты своих интересов дольщики наделены возникающим в силу закона залоговым
правом на земельны й участок (или право его аренды) и строящи йся на нем объект недвижимости + предусмотрен государственны й контроль (надзор) за деятельностью застройщика и его обязанность строго целевого расходования средств, полученных от участников строительства.
Ситуация сейчас такая, что много обманутых дольщиков —> предпринята новая попытка
изменения сложившегося положения с помощью создания системы |
«проектного |
финансирования» строительства с использованием счетов эскроу. |
|
Суть — зачисление средств дольщиков на особы й счет эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства (эскроуагента) для их последующего расходования под контролем такого банка, которы й, кроме того, выдает застро йщику целево й кредит на строительство.
§ 4. Обязательства из договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
1.Понятие договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
2.Содержание и исполнение договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
3.Ответственность за нарушение договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
Глава 36. Обязательства из договоров возмездного оказания услуг, хранения и условного депонирования
§ 1. Общие положения о договорах возмездного оказания услуг
229 из 392
1. Понятие и виды обязательств по оказанию услуг Две важные вещи в таких договорах - особенности их объекта (услуги носят
нематериальный характер) и связь с личностью услугодателя.
Они отличаются от подрядных обязательств результатами деятельности услугодателя, которые не имеют вещественного содержания, а носят нематериальный характер.
Вместе с тем нематериальная услуга |
неотделима от личности услугодателя, |
так как |
|
потребляется услугополучателем в процессе ее оказания, т.е. само |
й деятельности |
||
услугодателя, тогда как подрядные обязательства направлены на передачу вещественного результата работы заказчику.
В целом же договорные обязательства по оказанию услуг в зависимости от характера деятельности услугодателя можно подразделить на:
1) обязательства по оказанию услуг фактического характера (вытекающие из договоров перевозки, хранения, возмездного оказания иных услуг);
2)обязательства по оказанию услуг юридического характера (вытекающие из договоров поручения и комиссии, агентский договор);
3) обязательства по оказанию услуг как фактического, так и юридического характера (вытекающие из договоров транспортно й экспедиции, агентирования, доверительного управления имуществом);
4)обязательства по оказанию финансовых услуг, или услуг денежнокредитного характера (вытекающие из договоров страхования, за йма и кредита, факторинга, банковского счета и банковского вклада, а также из без наличных расчетов).
Исходя из п. 2 ст. 779 ГК, возможна классификация договоров возмездного оказания услуг по сферам хозя йственной и социальн о культурно й деятельности (услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и иные):
—услуги связи и информации;
—медицинские услуги и услуги социального характера;
—ветеринарные услуги;
—аудиторские услуги;
—правовые услуги;
—туристско-экскурсионные услуги;
—услуги по обучению;
—услуги в содействии занятости населения;
—услуги общественного питания;
—гостиничные услуги;
—коммунальные услуги;
—гигиенические услуги;
—ритуальные услуги;
—спортивно-оздоровительные и санаторно-курортные услуги;
—культурно-зрелищные услуги.
2. Понятие и содержание договора возмездного оказания услуг
230 из 392