Учебный год 22-23 / ГП_Конспект 3 и 4 томов
.pdfАдресаты отсылок содержат нормы, которые регулируют решение вопросов, связанных с определением объектов договора, срока, на который он заключается, содержат требования к порядку пользования переданным имуществом, предусматривают, как может продлеваться договор на новый срок, определяют судьбу улучшений, произведенных стороной, получившей во временное пользование вещь.
Включение в ст. 689 ГК перечня норм - адресатов отсылок не означает, что тем самым дан отрицательный ответ на вопрос о возможности применения в порядке аналогии и других норм главы "Аренда". Исключения из этого правила составляют случаи, когда та же ст. 689 называет отдельные пункты (абзацы) определенных статей главы об аренде. Как полагаем, таким образом устанавливается, что неназванные пункты (абзацы) тех же статей применяться к договору безвозмездного пользования вообще не могут, даже в порядке аналогии закона. Примером может служить ст. 610 ГК. Из трех пунктов этой статьи в ст. 689 упоминается только ее п. 1 и абз. 1 п. 2. Между тем п. 2 ст. 610 содержит и второй абзац, в соответствии с которым каждой из сторон предоставлено право при заключении договора на неопределенный срок отказаться от договора в предусмотренном этим абзацем порядке. В статьях самой гл. 36 ГК на этот счет нет никаких указаний. А значит, в подобной ситуации следует руководствоваться общей нормой обязательственного права (имеется в виду в данном случае п. 2 ст. 314 ГК).
Следует отметить, что наряду с отсылкой к отдельным статьям главы "Аренда" сближение правовых режимов обоих типов договоров достигается и иным путем: ряд норм, включенных в гл. 36 ГК, просто воспроизводит нормы, содержащиеся в гл. 34 (п. 1 ст. 690 со ст. 608 или пп. 1 и 2 ст. 691 с пп. 1 и 2 ст. 611).
В заключение следует отметить, что правовое регулирование рассматриваемого договора осуществляется и рядом специальных актов (Лесной кодекс, на ФЗ "О библиотечном деле").
5. Сфера применения договора |
безвозмездности, |
Принципиальное отличие договора ссуды, выражающееся в его |
предполагает прежде всего установление специфических предпосылок для использования
соответствующего договора.
На наш взгляд, наиболее полный ответ на вопрос о предпосылках применения договора ссуды можно найти у создателей проекта Гражданского уложения. Объясняя значимость этого договора, они обращали внимание на то, что " хозяйственная задача ссуды состоит в том, чтобы вещи, рассматриваемые не со стороны их доходоспособности, а как орудия или вообще средства, обусловливающие, усиливающие или облегчающие деятельность человека, или же служащие человеку для личного употребления, не оставались бы совсем без употребления, когда они временно не нужны хозяину , не предполагающему получить выгоду от предоставления пользования таковыми кому-либо другому в виде вознаграждения за оное. При таких данных вещь и может быть передана: 1) только такому нуждающемуся в этой вещи лицу, которое пользуется доверием и расположением передающего, 2) для определенного пользования и 3) на такой срок, в продолжение коего он не предвидит возникновения для него самого надобности в передаваемой вещи".
Договор безвозмездного временного пользования прежде всего широко применяется в быту - договоры ссуды возникают во взаимоотношениях между гражданами по поводу самых различных предметов - от бритвы до нежилого помещения, от велосипеда до автомобиля и др. Соответственно побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности , между гражданами всегда служили обычные
181 из 392
для человеческого общения чувства : милосердие, любовь к ближнему, вера в бога, особое отношение к родственникам и др.
Вместе с тем срочное безвозмездное пользование вещью, получившее начало в системе обычных бытовых связей, постепенно вышло за эти пределы и стало все более приобретать общественный, публичный интерес (деятельность библиотек).
Безвозмездные отношения складываются часто и по поводу пользования природными ресурсами. Правовой основой для безвозмездного срочного пользования землей служат ст. 268 и 270 ГК, которые закрепляют право заключать такого рода договоры соответственно тем, у кого земельный участок находится в пожизненном наследуемом владении или в
постоянном пользовании. Не вызывает сомнений наличие такого же права |
у собственника |
земли. |
антитезой |
Бе звозме здные отношения как т аковые являют ся не сомненно |
предпринимательских отношений - в то время как последние направлены на увеличение прибыли, для первых это безусловно исключено. И все же в определенных случаях в системе предпринимательства находят себе место и безвозмездные отношения (передача вещи в безвозмездное пользование в целях рекламы). Точно так же возможны аналогичные отношения, к которым ссудодатель прибегает в расчете на установление с ссудополучателем на этой основе впоследствии предпринимательских отношений.
Вместе с тем следует отметить, что на практике нередко договоры безвозмездного пользования представляют собой лишь притворную сделку . Прямая цель сторон в этих случаях может сводиться к тому, чтобы использовать для обычных возмездных отношений тот льготный режим, который установлен для отношений безвозмездных. Чаще всего таким образом нарушаются фискальные интересы государства.
6. Стороны в договоре
В договоре в роли ссудодателя может выступать тот, кто наделен правом распоряжаться вещью, а ссудополучателя - тот, кто вправе пользоваться данной вещью в соответствии с установленным для нее договором режимом.
Первой из указанных сторон посвящена прежде всего ст. 690 ГК. Она содержит исходное на этот счет положение, которое допускает возможность передачи вещи в безвозмездное
пользование только ее собственником либо иными лицами, управомоченными на то законом или собственником, то есть те, кто, подобно ему самому, выступают от своего имени. По этой причине при заключении данного договора, как и любого иного, права и обязанности ссудодателя приобретает не тот, кто указан в доверенности, а тот, кто ее выдал, т.е. доверитель, а не представляемый.
Определенные ограничения могут быть возложены на собственника законом, равно как и договором. К числу первых относится, например, включенная в ст. 346 ГК норма, в силу которой залогодатель вправе передавать заложенную вещь в безвозмездное пользование только с согласия залогодержателя.
Право заключать договор безвозмездного пользования вещью определенными категориями лиц, которые не являются ее собственниками , закреплено в самом Гражданском кодексе - ст. 267 и 271 ГК, которые соответственно оговаривают права тех, кому земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или предоставлен постоянное пользование , передавать его в срочное безвозмездное пользование. Еще один пример связан с действием ст. 615 ГК, которая предоставляет арендатору право с согласия арендодателя передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование.
182 из 392
В роли тех, кто наделен собственником правом заключать договоры безвозмездного пользования в качестве ссудодателя, может оказаться комиссионер, действующий в рамках данного ему поручения. Значительно меньше оснований для выступления в том же качестве доверительного управляющего , имея в виду предоставленное ему право осуществлять любые юридиче ские и фактиче ские действия, но непременно в интере сах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК).
То обстоятельство, что передача вещи на основе договора ссуды осуществляется безвозмездно, вызывает необходимость ограничить в ряде случаев возможность заключения этого договора . Одна из таких норм содержится в самой ст. 690 ГК, которая
запрещает коммерческой организации передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем , участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
В конечном счете мотивы введения ограничения для заключения коммерческими организациями рассматриваемых договоров соответствуют тем, которые послужили основаниями для подп. 4 ч. 1 ст. 575 ГК, запретившего дарение (свыше определенной
суммы) между коммерческими организациями |
. При этом вызывает определенные |
сомнения то, почему в одном возмездном договоре |
- передачи вещи в собственность |
ограничение носит только внутренний характер, а в другом - договоре дарения - только внешний. На наш взгляд, есть все основания для объединения п. 2 ст. 690 и подп. 4 ч. 1 ст. 575 и включения такого рода нормы в обе главы (имеются в виду гл. 36 и 37 ГК).
Ограничения, опять же связанные с безвозмездностью отношений, могут относиться и к представительству соответствующей стороны – ссудополучателя (опекуны и попечители).
Необходимости в специальных ограничениях для второй стороны в договоре - ссудополучателя, как правило, нет. Более того, учитывая, что рассматриваемый договор безусловно отвечает интересам ссудополучателя , законодатель в ряде случаев считает необходимым исключить договор ссуды из числа существующих ограничений договорной правоспособности. Так, установив общий запрет на заключение сделок опекунами, попечителями, их супругом и близким родственником с подопечным, п. 3 ст. 37 ГК предусмотрел, что на передачу имущества в безвозмездное пользование (как и в виде дара)
подопечному указанный запрет не распространяется.
В ГК содержится специальная норма, направленная на сохранение действия договора при изменении одной из его сторон . Имеется в виду, что за ссудодателем сохраняется право
отчуждать служащую предметом договора вещь или передавать ее в возмездное пользование третьему лицу . Статья 700 ГК предлагает на этот случай переход к новому собственнику или соответственно пользователю права по ранее заключенному договору ссуды, притом соответствующие его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя. Эта же статья (п. 2) предусматривает различные формы универсального правопреемства на стороне ссудодателя (в случае смерти гражданина или реорганизации юридического лица, выступавших в качестве ссудодателей, их права и обязанности по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику либо к другому лицу, к которому перешло принадлежавшее ссудодателю право, явившееся основанием для передачи вещи по договору ссуды). Специально оговорено то обстоятельство, что при любой форме реорганизации, если иное не предусмотрено договором, права и обязанности по договору ссуды переходят к тому юридическому лицу, которое является правопреемником.
Иначе решается вопрос о ссудополучателе, учитывая особый характер отношений сторон: получение только одной из них определенной выгоды за счет другой. Смерть гражданина или ликвидация юридического лица, выступивших в роли ссудополучателя , влекут прекращение договора, если иное не было в нем предусмотрено.
183 из 392
7. Порядок заключения договора и его форма
Рассматриваемый договор заключается по соглашению сторон . Вместе с тем особый его характер - все та же безвозмездность является причиной возложения на определенные
организации обязанности заключать такие договоры, выступая |
в качестве ссудодателя |
|
(библиотеки). |
предмете определяются п. 3 ст. 607 ГК |
|
Требования к условию договора ссуды о его |
||
("Объекты аренды"), который в силу п. 2 ст. 689 ГК распространяется и на договор |
||
безвозмездного пользования - отсутствие в договоре данных, которые позволяют |
||
определенно установить вещи, подлежащие передаче ссудополучателю, означает по этой |
||
причине, что существенное условие договора - его предмет |
- осталось несогласованным, а |
|
значит, договор должен быть признан незаключенным. |
|
|
В литературе было высказано мнение о необходимости выделить еще одно существенное условие договора безвозмездного пользования - безвозмездность. А.А. Иванов полагает, что «признание безвозмездности существенным условием не лишено оснований. Из этого условия вытекает, что стороны должны договориться о передаче именно в безвозмездное пользование. Если этого не сделано, пользование можно признать основанным на договоре аренды».
Этому могут быть, как нам кажется, противопоставлены два возражения:
1.отсутствие существенного условия означает, что в виде общего правила не заключен договор как таковой, а не только договор данного типа (вида). Во-вторых,
2.п. 3 ст. 423 ГК - договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Тем самым заведомо
допускается признание заключенным и такого договора, в содержании которого отсутствует прямое указание на эту особенность ссуды. Имеется в виду, следовательно, что пробел, о котором идет речь, также исцелим (в данном случае путем обращения к "существу договора" как альтернативе "содержания договора").
Еще одним адресатом отсылки, связанной с отдельными условиями договора безвозмездного пользования, является ст. 610 ГК ("Срок договора аренды") - договор заключается на срок, установленный договором. Однако, если в договоре он не установлен, договор признается заключенным на неопределенный срок. И тогда каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора в предусмотренном в этой статье порядке.
Приведенная редакция соответствующей статьи позволяет сделать вывод, что отсутствие в договоре безвозмездного пользования условия о цене относится к пробелам исцелимым.
А значит, хотя это условие (о сроке) входит в определение самого договора, оно |
не может |
|
быть отнесено к числу существенных. |
определенный срок , при |
|
При этом даже в случаях, когда в договоре предусмотрен |
||
наличии указанных в ст. 698 ГК особых для каждой из сторон обстоятельств (существенное ухудшение состояния вещи) они вправе требовать досрочного расторжения договора.
Среди норм гл. 34 ГК, распространяющихся на договоры безвозмездного пользования, названа ст. 621 ("Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок"). Речь идет о п. 2 этой статьи, из которого применительно к договору ссуды следует, что продолжение пользования вещью ссудополучателем после истечения срока договора при отсутствии возражений другой стороны, а в данном случае ссудодателя, означает, что договор считается заключенным на неопределенный срок , притом на тех же условиях. Если учесть, что нормы указанной статьи, закрепляющие за арендатором
преимущественное перед другими лицами право заключить |
договор на новый срок , в |
|
184 из 392 |
содержащийся в п. 2 ст. 689 ГК перечень адресатов отсылок не включены, это означает: аналогичным преимущественным правом ссудополучатель не обладает. Причину такого
решения составляет все та же безвозмездность договора. |
порядку заключения |
Глава 36 ГК не содержит специальных норм, посвященных |
договора и его форме . По указанной причине при решении соответствующих вопросов следует руководствоваться, как правило, общими положениями ГК о договорах , а также соответствующими статьями о сделках.
Это, в частности, означает, с учетом ст. 434, а также ст. 161 ГК, необходимость заключения
письменно соответствующих сделок между гражданами , если стоимость передаваемой вещи не менее чем в десять раз превышает установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от стоимости вещи (сделки юридических лиц между собой и с гражданами). За отмеченными пределами договор может быть заключен устно, а также с помощью конклюдентных действий.
Нарушение требования об обязательной письменной форме рассматриваемого договора влечет за собой последствия, указанные в ст. 162 ГК: лишение стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако у нее сохраняется возможность в подтверждение соответствующих фактов приводить письменные и другие доказательства. Особая ситуация создается по поводу передачи в
безвозмездное пользование автомобилей . В подобных случаях для управления автомашиной необходима доверенность собственника. Такая доверенность выполняет двойную функцию. С одной стороны, она устанавливает наличие между сторонами соответствующего договора, а с другой - подтверждает полномочия пользования вещью , имея в виду, что в это входит и управление автомашиной.
В случаях, предусмотренных ст. 131 и 164 ГК, а также Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор безвозмездного пользования подлежит государственной регистрации. Тогда в виде общего правила договор считается заключенным с момента, когда такая регистрация будет произведена. Прямое указание на этот счет содержится, в частности, и в п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование.
Поскольку ссуда является обычно реальным договором , возникает возможность использовать в соответствующих случаях конструкцию предварительного договора. На наш взгляд, именно она применяется в отношениях между читателем и библиотекой . Имеется в виду, что открытие читателю абонемента как раз и является таким договором с тем, что всякий раз при выдаче книги он тем самым заключает договор безвозмездного пользования. Иную позицию занимал О.С. Иоффе, полагавший, что в подобных случаях именно открытие абонемента, а не выдача книги означает заключение договора безвозмездного пользования. В подтверждение иной точки зрения можно сослаться на то, что в момент открытия абонемента, т.е. до выдачи книг, договор лишен непременного существенного условия любого договора (п. 1 ст. 432 ГК).
Глава 34. Обязательства из договоров найма жилых помещений и пользование ими в жилищных кооперативах
§ 1. Договоры найма жилых помещений
185 из 392
1. Жилищная потребность и договоры найма жилых помещений
Жилищные правоотношения могут иметь как:
•вещный или корпоративный характер (принадлежность жилья на праве собственности или на ином, ограниченном вещном праве, например, в силу завещательного отказа; пользование жильем в качестве члена корпорации - жилищного кооператива),
•обязательственную (договорную) природу, оформляя не только приобретение жилья в собственность (в том числе путем покупки на льготных условиях), но и использование чужих жилых помещений для постоянного или длительного (многолетнего) пребывания.
Почему надо регулировать — ее участниками становятся граждане-потребители — слабая сторона гражданских правоотношени й, удовлетворяющие свою объективную потребность в постоянном жилье в отсутствие возможности приобретения его в собственность —>
необходимо предоставление дополнительных социальных гарантий и повышенной правовой защиты их жилищных интересов.
Договор на йма жилых помещени й гражданами (договор жилищного на йма) является не единым гражданско-правовым договором, а собирательным понятием, состоящим из нескольких самостоятельных разновидностей договоров, которые регулируются гражданским и жилищным законодательством.
2. Виды договоров найма жилых помещений Жилищное законодательство регулирует обязательства, возникающие на основании трех
видов договоров жилищного найма:
1) договора социального найма жилых помещени й в государственном и муниципальном жилищном фонде; 2) договора на йма жилого помещения жилищного фонда социального использования
(государственного или муниципального, а также в наемных домах, которые могут находиться в частной собственности); 3) договора на йма специализированного жилого помещения в государственном или
муниципальном жилищном фонде (договора специализированного найма).
Гражданским, а не жилищным законодательством |
регулируются обязательства из |
договора коммерческого найма — договор на |
йма жилого помещения, в котором |
наймодатель (обычно частное лицо) выступает как предприниматель, преследующи й цель извлечения прибыли.
Признаки всех этих договоров:
• стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель»;
• по свое й юридическо й природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату (по договорам социального на йма жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование в соответствии
с п. 9 ст. 156 ЖК);
•одинаковы требования к письменной форме этих договоров;
•единообразно определены в них обязанности нанимателя и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения;
186 из 392
• все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан.
Отличия договоров коммерческого и социального найма:
1) Договоры социального и специализированного на йма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов, и только при наличии у гражданина определенных
публично-правовых предпосылок для их заключения:
•нуждаемость в улучшении жилищных услови й (а для договоров социального на йма — по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий);
• наличие решения соответствующего органа публично й власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с де йствующими нормами.
Для договора коммерческого на йма никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется —> господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанносте й по ремонту сданного внаем жилого помещения и т.д.
2) Договоры социального и специализированного на йма заключаются по обязательным для сторон типовым (обязательным) формам (договорам), утверждаемым Правительством
РФ —> свободы нет.
Отсюда эти договоры нередко называются квазидоговорами.
Договоры социального на йма жилья — это скорее всего гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, а коммерчески й наем является классическо й разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором.
3. Иные договоры по использованию жилых помещений
Жилые помещения могут использоваться для проживания граждан и на основании других гражданско-правовых договоров, например договоров аренды жилых помещений.
Критерии различия договоров жилищного найма и аренды жилых помещений —
1)в первом случае гражданин получает право пользования жильем непосредственно по
договору с на ймодателем, а во втором случае получает его от «посредника» — арендатора жилья, в свою очередь получившего его по договору от на ймодателясобственника;
2)как на арендатора жилья, так и на использующего его гражданина (субарендатора) не распространяется де йствие жилищного законодательства, предусматривающего
определенные социальные гарантии удовлетворения жилищных потребносте |
й |
|
пользователей. |
|
|
Закон предусматривает также возможность заключения |
договоров безвозмездного |
|
пользования жилыми помещениями (для социальной защиты отдельных категорий граждан)
— речь идет прежде всего о постоянном или длительном использовании престарелыми и
187 из 392
больными гражданами жилых помещени й, закрепленных за государственными и муниципальными учреждениями социальной защиты населения.
Отличия:
1)от договоров жилищного найма - по своему субъектному составу и по содержанию прав и обязанностей нанимателя,
2)от договоров аренды - безвозмездным характером;
3) от договора ссуды (безвозмездного пользования) — в наличии у названных категори |
й |
||
пользователей бесплатным жильем определенных социально-юридических гаранти |
й |
||
удовлетворения их жилищных потребносте й, а также в отсутствии у них обязанносте й |
|||
по капитальному и текущему ремонту предоставленного в пользование жилого |
|
||
помещения. |
|
|
|
4. Жилые помещения и жилищные фонды |
|
жилое |
|
Объектом обязательств из договоров жилищного на |
йма может быть только |
||
помещение — изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу и |
|
||
пригодное для постоянного проживания граждан. |
К таковым, согласно п. 1 ст. |
16 ЖК, |
|
относятся: |
|
|
|
-жило й дом (индивидуально-определенное здание, предназначенное для удовлетворения жилищных потребносте й граждан) или его самостоятельно используемая (обособленная)
часть;
-квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений) или ее часть;
- изолированная (отдельная) комната, т.е. часть жилого дома или квартиры,
предназначенная для непосредственного проживания граждан.
Использование иных объектов регулируется гражданско-правовыми нормами о договоре аренды, а не о договорах жилищного найма.
Жилищные фонды — это совокупности жилых помещени й, отличающихся определенным единым порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими характеристиками, создающими для каждо й из них сво й, самостоятельный правовой режим.
В зависимости от целей использования жилых помещений выделяются:
1)жилищный фонд социального использования:
• |
жилые помещения |
государственного и муниципального жилищных фондов ( |
по |
|
договорам социального на йма, на йма жилых помещени й жилищного фонда социального |
||
|
использования (в этом случае речь может идти и о наемных домах, находящихся в частно й |
||
|
собственности). |
|
|
2) |
специализированный жилищный фонд: |
|
|
• |
жилые помещения из |
государственного и муниципального жилищных фондов, |
|
|
которые предоставляются по договорам на йма специализированного жилого помещения |
||
|
или по договорам безвозмездного пользования. |
|
|
3) |
индивидуальный жилищный фонд: |
|
|
188 из 392
• |
жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, использующих их для своего |
||
|
проживания, проживания членов свое |
й семьи, а также других граждан на условиях |
|
|
безвозмездного пользования; |
в собственности юридических лиц, |
|
• |
жилые помещения, находящиеся |
также |
|
используемые ими для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.
4) жилищный фонд коммерческого использования:
•жилые помещения, которые предоставляются их собственниками
-гражданам на условиях возмездного пользования, включая договоры коммерческого найма и иные договоры;
-гражданам и юридическим лицам по договорам аренды и иным договорам либо также на ограниченном вещном праве.
Весь жилищны й фонд России независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету:
•проведение технического учета жилищного фонда,
•техническая инвентаризация и паспортизация всех жилых помещений.
§ 2. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
1. Публично-правовые предпосылки заключения договора социального найма
Жилищное законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования жилья, тем самым создавая особый вид обязательств из договора социального найма жилья.
К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин вправе претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального на йма, относятся:
-признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК);
-принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК).
Нуждаемость — это острая потребность в улучшении жилищных услови |
й данного |
|
гражданина и его семьи, которая опр |
еделяется не его субъективно |
й оценко й своих |
жилищных услови й, а объективными критериями, предусмотренными законодательством,
которым установлен исчерпывающий перечень оснований |
признания граждан |
нуждающимися в жилых помещениях: |
|
I. К ним могут быть отнесены некоторые малоимущие граждане, |
признанные в этом |
качестве органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи, а также стоимости находящегося в их собственности имущества. Из их числа нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального на йма, в соответствии с п. 1 ст. 51 ЖК признаются лишь граждане, относящиеся к одной из следующих категорий:
189 из 392
1)вообще не имеющие своего жилья, т.е. не являющиеся ни собственниками жилья, ни нанимателями по договорам социального найма, ни членами их семей;
2)имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и имеющие его, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) |
проживающие в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для |
|
жилых помещений (т.е. не приспособленных для постоянного проживания); |
4) |
проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семь ями) и |
|
имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с |
|
которыми в одной квартире невозможно (например, при открытой форме туберкулеза). |
II.Относятся иные категории граждан, признанные таковыми законом, например, не являющиеся малоимущими военнослужащие или иные служащие, переведенные к новому месту службы (п. 3 и 4 ст. 49 ЖК).
Отказ в принятии гражданина на учет допускается: |
|
|
• |
при отсутствии у него необходимых документов; |
|
• |
при намеренном ухудшении им своих жилищных услови |
й (например, путем продажи |
|
своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного вселения в него новых лиц) |
|
|
— гражданин может быть принят на учет не ранее пяти лет со дня совершения указанных |
|
|
действий. |
|
С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете.
При наличии перечисленных предпосылок жилые помещения предоставляются по договорам социального на йма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности, исходя из времени их принятия на учет и, разумеется, наличия соответствующих жилых помещений.
2. Жилое помещение как объект договора социального найма
Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам социального на йма, должно быть:
•изолированным,
•пригодным для постоянного проживания,
•имеющие отдельный вход.
Даже отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах (части квартир) могут становиться самостоятельным предметом договора социального найма лишь в двух случаях:
1)при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире:
• предоставляются по договору социального на йма другим жильцам этих же квартир, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилье,
• при отсутствии таких граждан — может быть предоставлена по данному договору тем
малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем |
менее нормы |
предоставления жилья (большей, чем учетная норма) на одного человека, |
|
•при отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жильцам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека,
190 из 392