Учебный год 22-23 / ГП_Конспект 3 и 4 томов
.pdf1)стороны могут предусмотреть в договоре невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора;
2) выкуп ренты — это выплата плательщиком постоянно й ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре;
3)при отсутствии условия о выкупно й цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты;
4)о выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за
три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительны |
й срок, |
предусмотренный договором; |
|
5)обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента
получения все й суммы выкупа получателем ренты (если ино й порядок выкупа не предусмотрен договором).
Обязательства из договора постоянно й ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты — он вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком в случаях, когда
•плательщик ренты просрочил выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной ренты),
•плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты,
•плательщик признан неплатежеспособным,
•возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет им выплачиваться в размере и в сроки, установленные договором,
•если недвижимая вещь, переданная под выплату ренты, поступила в общую собственность или разделена между несколькими лицами,
•в других случаях, предусмотренных договором.
5. Договор пожизненной ренты
Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей - на период жизни получателя ренты, которые прекращаются его смертью.
Права получателя пожизненно й ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.
Пожизненная рента устанавливается:
1)на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты,
2)на период жизни другого указанного им гражданина
• разновидность договора в пользу третьего лица; |
||
• |
может быть установлена в пользу |
нескольких граждан, доли которых в праве на |
|
получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором; |
|
• |
в случае смерти одного из получателе |
й ренты его доля в праве на получение ренты |
|
переходит к пережившим его получателям ренты (если иное не предусмотрено договором); |
|
• в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
Формой пожизненной ренты может быть только |
денежная сумма, периодически |
выплачиваемая получателю ренты в течение все |
й его жизни по окончании каждого |
календарного месяца, если иной пери од времени не предусмотрен договором.
151 из 392
Размер пожизненной ренты определяется договором, но если имущество передавалось под выплату ренты бесплатно, он должен быть не менее установленно й в соответствии с законом величины прожиточного минимума (ст. 597 ГК).
Договор пожизненно й ренты —срочная сделка —> возникшие из него обязательства могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях.
Даже случа йная гибель или случа йное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают его от обязательства выплачивать ренту.
В случае существенного нарушения плательщиком услови |
й договора получатель |
пожизненной ренты вправе требовать от плательщика |
|
•выкупа ренты на условиях, предусмотренных,
•расторжения договора и возмещения убытков,
•если под выплату пожизненно й ренты квартира, жило й дом или иное имущество были
отчуждены бесплатно, то возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
6. Договор пожизненного содержания с иждивением По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты —гражданин
передает принадлежащие ему жило й дом, квартиру, земельны й участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, которы й обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Отличия от пожизненной ренты:
1)предметом может служить не любое имущество, а только недвижимость;
2) |
рентные платежи по нему предоставляются не в денежно |
й форме, а в форме |
|
обеспечения потребносте й получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если |
|
|
необходимо в силу состояния его здоровья, то и в уходе за ним (нередко договор |
|
|
предусматривает также оплату плательщиком ренты и ритуальных услуг); |
|
3) |
в договоре пожизненного содержания с иждивением общи |
й объем месячного |
содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Интересы гражданина - получателя ренты гарантируются:
• запретом плательщику ренты, ставшему собственником н е движимости в силу этого договора, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять ее без
предварительного согласия получателя ренты, который имеет залоговое право на такое имущество;
•плательщик ренты обязан принимать все необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование недвижимости не привело к снижению ее стоимости.
Глава 33. О бязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды
152 из 392
§1. Обязательства из договора аренды
1.Понятие договора аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Имущественный наем = аренда.
Аренда предполагает временное пользование чужой вещью, соединенное с ее владением
либо осуществляемое без ее передачи во владение арендатора.
По юридической природе договор аренды является
•консенсуальным,
•возмездным,
•двусторонним,
•взаимным.
Сторонами договора аренды являются
1)арендодатель:
-могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например, субъекты права хозяйственного ведения в отношении движимых вещей,
-понимаются лишь субъекты, имеющие право сдавать чужое имущество в аренду от своего собственного имени, в том числе доверительные управляющие и агенты по агентскому договору,
-договоры аренды недвижимых вещей, находящихся в публичной собственности, заключаются ими не только с согласия собственника, но и исключительно по результатам проведения конкурсов или аукционов на право их заключения,
-должен являться собственником вещи на момент ее передачи в аренду —> действителен договор аренды, по которому арендодатель еще не обладает такой вещью на момент заключения договора, но намеревается построить или приобрести ее к моменту исполнения обязанности по ее передаче («договор аренды будущей вещи»)
2)арендатор.
Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимой вещи подлежит государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка, а также здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее года.
Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года —> краткосрочные договоры аренды помещений в регистрации не нуждаются.
153 из 392
Отсутствие регистрации договора аренды влечет признание его незаключенным только для добросовестных третьих лиц, которые не знали о заключении такого договора, но не для
самих его сторон.
Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды — должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче.
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами, они не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность
Поскольку закон не относит аренду к числу вещных прав, не исключена аренда части недвижимой вещи —части земельного участка, здания или помещения, которая, например, может использоваться арендатором для установки киоска или платежного терминала — осуществляется кадастровый учет недвижимости.
В аренду могут быть переданы только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Жилые помещения сдаются гражданам для постоянного проживания по договорам жилищного найма. Вместе с тем в силу п. 2 ст. 671 ГК жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды юридическим лицам, которые, в свою очередь, могут использовать их исключительно для проживания граждан (например, своих работников).
Срок договора аренды не относится к его существенным условиям. Если он не определен договором, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, что пред полагает возможность его прекращения в любое время по желанию одной стороны и исключает возникновение «вечной», или «бессрочной», аренды.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки отдельных видов аренды или аренды конкретных видов вещей:
• максимальный срок договора проката не может превышать один год (ст. 627 ГК).
Если срок договора аренды превышает установленный законом предельный срок, договор считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков договора аренды имеет целью
1)предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду;
2)предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.
2. Содержание и исполнение договора аренды
I. Арендодатель обязан предоставить арендатору вещь в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, со всеми ее принадлежностями
154 из 392
(например, запасным колесом для автомобиля и пр.) и относящимися к ней документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), если иное не предусмотрено договором.
Не должно быть ни материальных, ни юридических дефектов и изъянов.
При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты (ст. 612 ГК):
1)потребовать от арендодателя по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2)удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3)потребовать досрочного расторжения договора;
4)потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им рас ходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.
Вещь должна быть предоставлена арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а при его отсутствии - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК), т.е. до утраты арендатором хозяйственного интереса в ней.
II. Арендатор обязан использовать арендованную им вещь в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с ее назначением.
При этом арендатор должен проявлять ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу — иначе арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Поскольку при хозяйственном использовании арендованная вещь неизбежно изнашивается и теряет часть своей стоимости, принципиально важное значение приобретает распределение между сторонами договора аренды расходов по ее ремонту. Различается два вида ремонта:
1)капитальный:
•направлен на восстановление целостности вещи и ее существенных частей, что служит прежде всего интересам ее собственника (арендодателя);
•требует значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет использования нанятой им вещи, а потому по общему правилу составляет
обязанность арендодателя;
•должен производиться в срок, установленный договором, либо в разумный срок;
•при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
155 из 392
-сам произвести капитальный ремонт и взыскать с аренодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы;
-потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
-потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2)текущий:
•исправление повреждений или естественных ухудшений вещи, не нарушивших ее целостности, не повлекших разрушения или порчи ее существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этой вещью;
•составляет обязанность арендатора и служит прежде всего его интересам;
•арендатор обязан нести текущие расходы по содержанию вещи (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и пр.), поддерживая ее в исправном со стоянии.
На арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи.
Это условие договора не является существенным, так как при отсутствии смотрят на аналогичный предмет и его цену.
Вместе с тем размер арендной платы может регулироваться (т.е. изначально устанавливаться и в последующем изменяться) нормативными правовыми актами — размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ.
Для договора аренды не имеет существенного значения и характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть выражено как в деньгах, так и в иной материальной форме (п. 2 ст. 614 ГК) в виде:
1)денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;
2)определенной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
3)предоставления арендатором определенных услуг;
4)передачи арендатором арендодателю в собственность или в арен ду конкретной вещи, обусловленной договором;
5)возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре аренды должны быть установлены сроки внесения арендных платежей.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
156 из 392
3. Содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом
Арендатор становится ее титульным владельцем и может защищать свои права с помощью вещно-правовых исков (ст. 305 ГК).
Осуществляя пользование арендованной вещью, арендатор вправе вносить в нее улучшения
— это изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным об разом повышающие стоимость имущества, сданного в наем:
1)отделимые — их можно снять (отделить) без вреда для арендованной вещи; являются собственостью арендатора;
2)неотделимые - их невозможно отделить от корпуса без причинения ему вреда.
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, он имеет право на возмещение их стоимости после прекращения договора аренды (если иное не предусмотрено самим договором).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом.
Как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, становятся собственностью арендодателя.
4. Расторжение договора аренды ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по
требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям.
Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:
•пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
•существенно ухудшает имущество;
•более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора |
в |
следующих случаях: |
|
•арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;
•арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК);
•арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества;
•имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.
157 из 392
Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. К примеру, если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать специальное правило: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 430 ГК). При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения
договора, но не для оценки законности соглашения сторон. |
договор расторгается или |
||
Второй способ расторжения договора состоит в том, что |
|||
изменяется судом по требованию одной из сторон. Два случая: |
могут быть |
||
1. Когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия |
|||
квалифицированы как существенное нарушение, |
т.е. нарушение, которое влечет для |
||
контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием для расторжения или
изменения договора служит существенное нарушение договора. |
|
2. В иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором |
. Именно этот |
случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619, а также иных существенных нарушений договора аренды).
Третий способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон
реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора. Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях,
когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).
Порядок расторжения (изменения) договора зависит от применяемого способа расторжения или изменения договора . При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении и расторжении договора заключается в том, что она (форма) должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК).
При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон |
обязательным |
является предъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка |
|
урегулирования спора. |
|
При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из |
|
сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора (от исполнения договора). Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны договора посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора (от исполнения договора). С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.
158 из 392
5. Особенности договора проката По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в
качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК).
Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация,
профессионально занимающаяся прокатом движимых вещей, для которой их сдача в аренду является целью ее предпринимательской деятельности.
Предметом договора проката могут служить лишь разнообразные движимые вещи: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и пр.
По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей. НО по условиям договора проката его предмет может использоваться также для предпринимательских целей:
1)бытовой (потребительский) прокат
2)небытовой (коммерческий) прокат.
Закон признает договор проката публичным договором —> арендодатель:
•не вправе отказать в его заключении никому из обратившихся;
•не вправе оказать кому-либо предпочтение в заключении договора;
•должен устанавливать одинаковые для соответствующей категории арендаторов условия договора проката, в том числе касающиеся арендной платы;
•льготы для отдельных категорий арендаторов допускаются лишь в случаях, указанных в законе или иных правовых актах.
Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно в сфере проката имущества используются различные формуляры, составленные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката обладает признаками
договора присоединения (ст. 428 ГК).
Срок договора проката не может превышать один год + к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.
Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
159 из 392
6. Содержание и исполнение договора проката
Общая обязанность любого арендодателя — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества + ряд иных обязанностей, обусловленных публичным характером этого договора:
•арендодатель по договору проката должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества,
•ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования.
Если во взятой напрокат вещи обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие дальнейшему ее использованию, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранить их на месте либо заменить ее аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.
Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, он оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).
На арендодателе лежит обязанность по осуществлению и капитального, и текущего ремонта имущества, сданного в аренду по договору проката.
Арендные платежи могут вноситься арендатором периодически или единовременно только в твердой сумме.
Иные формы арендной платы использоваться в бытовом прокате не могут.
Задолженность арендатора по арендной плате подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса.
Права арендатора по владению и пользованию предметом проката гораздо более узкие, чем в обычном договоре аренды:
1)он не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду,
2)передавать свои права и обязанности по договору другому лицу,
3)предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,
4)передавать свои арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в капиталы хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в кооперативы.
7. Особенности и виды договоров аренды транспортных средств
Договор аренды транспортных средств, будучи разновидностью договора аренды, отличается особым предметом и нетипичными полномочиями арендатора.
Транспортные средства, являющиеся предметом данных договоров, могут использоваться только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа. Во всех других случаях транспортные средства будут либо предметом обычной аренды, либо договора проката.
160 из 392