Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

онах). Порядок проведения таких торгов определяется ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК.

В земельном законодательстве регламентируется процедура пере­дачи в аренду земельных участков, принадлежащих на праве соб­ственности публично-правовым образованиям (ст. 28-30 ЗК).

Размер арендной платы (цена в договоре аренды) определяется договором (ст. 22 ЗК) и является его существенным условием (ст. 65 ЗК). Общие начала определения арендной платы при аренде земель­ных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (ст. 22 ЗК). Порядок определения размера арендной платы, порядок, усло­вия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в соб­ственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами го­сударственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправ­ления (ст. 65 ЗК).

При аренде земельных участков, находящихся в частной соб­ственности, порядок определения и внесения арендных платежей их размер подчинены общим нормам ст. 614 ГК. Создание в России нормального рынка земли непременно приведет к практическому возрождению договора «найма из выстройки»¹ — особого договора аренды земельного участка, известного дореволюционному праву. Арендатор при долгосрочной аренде земельного участка для выстрой­ки возводил на арендованной земле здания и (или) сооружения, за­пускал их в коммерческую эксплуатацию и выручал от этого доход, покрывавший не только затраты на строительство, но и дававший прибыль. По окончании срока аренды арендатор передавал здание или сооружение в собственность арендодателя земельного участка в счет платежей за его использование. Такая форма расчета за аренду земельного участка называлась выстройкой.

Договоры аренды земельных участков могут заключаться на лю­бой срок, если иное не установлено законом. Договор аренды земель­ного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен только на срок, не превышающий 49 лет. Срок дого­вора аренды земельного участка, передаваемого в аренду для госу-

¹ Подробнее об этом см.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С. 265-266.

дарственных или муниципальных нужд либо для проведения изыс­кательских работ, не может превышать одного года (п. 7 ст. 22 ЗК). Срок договора аренды земельного участка, заключаемого от имени несовершеннолетнего гражданина, унаследовавшего этот участок, его законными представителями, не может превышать срока достижения этим гражданином совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК).

2. Содержание, исполнение и прекращение договора аренды земельного участка

Арендатору земельного участка принадлежат следующие права:

1. использовать в установленном порядке для собственных нужд име­ющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ис­ копаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;

2. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначени­ем земельного участка и его разрешенным использованием с соблю­дением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3. проводить в соответствии с разрешенным использованием ороси­тельные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоратив­ные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строитель­ными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требова­ниями;

4. право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

5. возможность осуществлять другие права по использованию земель­ного участка, предусмотренные законодательством.

Обязанности арендатора определяются общими положениями ГК об аренде. Земельное законодательство либо конкретизирует содер­жание этих обязанностей, либо устанавливает специальные обязан­ности арендатора земельного участка. Большинство обязанностей арендатора земельного участка являются обязанностями пассивного

510

511