Раздел X

условий договора лизинга и других сопутствующих договоров. Цели и порядок инспектирования устанавливаются в договоре лизинга и иных сопутствующих договорах. Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым доку­ментам и предмету лизинга.

Лизингодатель имеет право на финансовый контроль за дея­тельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, формированием финансовых результатов де­ятельности лизингополучателя и выполнением лизингополуча­телем обязательств по договору лизинга. Цель и порядок реализа­ции финансового контроля предусматриваются договором лизинга. Лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в пись­менной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления финансового контроля, а лизингополучатель обя­зан удовлетворять такие запросы (ст. 38 Закона о лизинге).

Таким образом, лизингодатель не имеет прямой заинтересованно­сти в конкретном имуществе, являющемся предметом лизинга. По общему правилу лизингодатель не отвечает за недостатки этого иму­щества, не несет риск случайной порчи или гибели предмета аренды, как обычный арендодатель, а его главной обязанностью является финансирование покупки предмета лизинга и получение прибыли на вложенные деньги. Указанные обстоятельства и позволяют говорить о лизинге как о финансовой аренде.

Досрочное расторжение договора лизинга возможно по согла­шению сторон, а по инициативе одной из сторон — только в случаях, предусмотренных ст. 619—620 ГК. Специальное основание для растор­жения договора лизинга по инициативе лизингополучателя предусмот­рено п. 2 ст. 668 ГК. Когда предмет лизинга не передается арендато­ру в срок, указанный в договоре финансовой аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок, арендатор может по­требовать расторжения договора финансовой аренды и возмещения убытков при условии, что просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вер­нуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга. В ситуации, когда лизингополучатель не возвра­тил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, ли-

зингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения. Когда за несвоевремен­ный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неус­тойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором ли­зинга.

§ 7. Договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда

1. Понятие договора аренды земельного участка

Предметом договора аренды земельного участка могут быть земель­ные участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК).

Сдача земельного участка в аренду на срок более года возможна только после его кадастрового учета в соответствии с действующим законодательством. Данные кадастрового учета являются юридиче­ской основой для определения территориальных границ земельного участка. Поэтому государственная регистрация договора аренды зе­мельного участка может быть осуществлена только при условии пре­доставления регистрирующему органу кадастрового плана земельного участка (ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Земельный учас­ток, сдаваемый в аренду на срок менее года, формируется и учитыва­ется в соответствии с нормам права, действующими на момент его приобретения арендодателем в собственность. Часть земельного уча­стка, сдаваемая в аренду, должна быть обозначена на кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды (п. 2 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним»).

Арендодателем земельного участка может быть только его соб­ственник. ГК допускал сдачу в аренду земельных участков лицами, владевшими ими на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 267, ст. 270 ГК). Нор­мы ЗК лишили субъектов, владеющих участками на праве постоян-

506

507

ного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, этого права. Если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями высту­пают органы местного самоуправления, поскольку законодатель­ством не предусмотрено иное¹.

Арендатором земельного участка может любое лицо, поскольку иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 22 ЗК иностранные граж­дане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут быть арендаторами земельных участков, расположенных в пределах территории РФ. Исключения из этого общего правила устанавлива­ются земельным законодательством. Специальные предписания, ка­сающиеся предоставления земельных участков в аренду иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим ли­цам, немногочисленны. Согласно норме п. 12 ст. 30 ЗК разрешается предоставление земельных участков указанным лицам на праве арен­ды для строительства. В силу правила п. 5 ст. 35 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном этой статьей. Статья 3 Федерального закона «Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения» говорит о возможности аренды земель­ных участков или долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля вышеуказанных иностранных субъектов со­ставляет более чем 50%.

Форма договора аренды земельного участка подчинена общим нор­мам ст. 609 ГК. Договоры аренды земельного участка, субаренды

¹ Этот порядок действует до разграничения права собственности на земельные участки между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образо­ваниями (см.: Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3060). Ряд осо­бенностей распоряжения земельными участками, находящимися в публичной соб­ственности, установлен постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» // СЗ РФ. 2002. № 32. Ст. 3189 (с послед, изм.).

508

земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат го­сударственной регистрации (ст. 25 ЗК).

По общему правилу собственник земельного участка свободен в решении вопроса о том, сдавать или не сдавать его в аренду. Вместе с тем законодательством установлены исключения из этого общего правила. Они касаются случаев обязательного заключения договоров аренды земельных участков, принадлежащих на праве собственности публично-правовым образованиям. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица — собственники построек, возведенных на земель­ных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают «исключительным правом на приобретение права аренды» соответствующих земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и другими фе­деральными законами¹. Причем в силу п. 3 ст. 36 ЗК, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Это право может быть реализовано только при условии, что воля на заключение договора аренды земельного участка будет выражена одновременно всеми сособственниками здания или собственниками всех находящихся в нем помещений. В случае, если земельный участок принадлежит юриди­ческому лицу — собственнику расположенной на нем постройки на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретение это­го участка в аренду (или в собственность) является для такого лица его обязанностью, которую он должен реализовать до 1 января 2006 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»²).

Заключение договора аренды земельного участка, находящего­ся в государственной или муниципальной собственности, возмож­но только с лицом, которое приобрело право на заключение дого­вора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукци-

¹ Понятие «исключительное право» в данном случае использовано законодате­лем некорректно, в противоречии с общепринятым словоупотреблением. В действи­ тельности речь идет о том, что только перечисленные в данной норме закона лица могут стать арендаторами соответствующих земельных участков.

² СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148 (с послед, изм.).

509