Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Глава 45 § 5 (2)

Указанные распорядительные действия арендатора не должны влечь уменьшение стоимости предприятия или нарушать иные по­ложения договора аренды предприятия. Подобные распорядитель­ные действия невозможны в отношении земли и других природных ресурсов, а также по отношению к другому имуществу, указанному в законе.

Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расшире­ние, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Полномочия арендатора предприятия по распоряжению имуще­ством, входящим в его состав, могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого иму­щества, входящего в состав арендуемого предприятия.

Главное в содержании прав арендатора — это возможность рас­поряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения огра­ничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в до­говоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имуще­ственного комплекса, именуемого предприятием.

Среди норм § 5 гл. 34 ГК отсутствуют нормы, направленные на предотвращение конкурентных действий арендатора предприятия по отношению к арендодателю. Вместе с тем права арендодателя долж­ны быть защищены. Ведь зачастую арендатор предприятия, получив­ший право использования исключительных прав и деловой репута­ции арендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную про­дукции, выпускаемой арендодателем и при этом худшего качества. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могут огово­рить условия, ограничивающие права арендатора, по аналогии с ограни­чениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК). В частности, стороны могут предусмотреть, что арендатор предпри­ятия не будет конкурировать с арендодателем — обладателем исключи­тельных прав на определенной территории и будет согласовывать ме­ста расположения торговых точек для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем. В договоре аренды пред­приятия арендодатель также может, используя норму ст. 1034 ГК,

оговорить условие, исключающее его субсидиарную ответственность по требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых арендатором с использованием исключительных прав, переданных арендодателем. В этом случае договор аренды предпри­ятия приобретет характер смешанного договора, к которому при­менимы нормы п. 3 ст. 421 ГК.

Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем права арендаторов иного имущества, предус­мотренные ст. 623 ГК. В соответствии с нормой ст. 662 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендован­ного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улуч­шения. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений. Для этого он должен дока­зать, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают сто­имость арендованного имущества несоразмерно улучшению его ка­чества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществле­нии таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Под улучшением арендованного предприятия действующий за­кон понимает лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

Несомненно, что арендатор может улучшить и деловую ре­путацию (реноме) арендованного предприятия. Однако с точки зре­ния нашего законодательства такое улучшение не имеет стоимостно­го выражения. Поэтому увеличение доходности предприятия, достиг­нутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репу­тации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арен­дованном предприятии при условии, что возможность такого призна­ния предусмотрена договором.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю аренд­ную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предпри­ятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Согласно ст. 661 ГК арендатор предприятия обязан в течение всего

489