4. Исполнение договора аренды строения

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором должны осуществляться по передаточному акту или ино­му документу о передаче, подписываемому сторонами (абз. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный акт или иной документ о передаче требу­ется на практике в качестве обязательного для регистрации права арен­ды и, соответственно, договора аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду с обязатель­ным оформлением передаточного акта или иного документа о пере­даче вытекает также из указания абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания документа о пере­даче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения обя­занности передать имущество, а арендатора — от обязанности при­нять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) явля­ется обязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов (абз. 2 п. 1 ст. 655

ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно ко­торому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст здание (сооружение);

в) оплатит расходы по государственной регистрации права аренды и т.п. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении

зданий (сооружений) стороны могут договориться и об условиях, дополнительно гарантирующих интересы арендатора. Например, о том, что обязательным условием надлежащего исполнения обяза­тельства по передаче является проведение арендодателем за свой счет силами специализированной организации контрольных и про­верочных мероприятий на предмет определения качественного со­стояния здания (сооружения), инженерных коммуникаций, инфор­мационных сетей, обслуживающих данное здание (сооружение) и т.п.

При прекращении договора арендованное строение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку переда­чи здания или сооружения арендатору, т.е. необходимо составление и подписание акта передачи или иного документа о передаче. Воз­можны и дополнительные действия по проверке качественного состо­яния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от под­писания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

§ 5. Договор аренды предприятия

1. Понятие договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного ком­плекса, используемого для осуществления предпринимательской дея­тельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за пла­ту во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия ос­новные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, опре-

482

483