3. Существенные условия договора аренды строения

К числу существенных условий договора аренды строения от­носятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определен­но установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арен­датору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных усло­вие о предмете аренды считается несогласованным, а договор — не­заключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель — собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Здание (сооружение), являющееся предметом договора аренды, должно совпадать со зданием (сооружением) как объектом государ­ственной регистрации прав на него и сделок с ним¹. Дело в том, что государственной регистрации подлежат также права на здания (со­оружения), играющие второстепенную, обслуживающую роль по от­ношению к главенствующим по назначению зданиям или сооруже­ниям. Например, на гаражи, котельные, виадуки и т.п. Такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета дого­вора, не могут рассматриваться в качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей принадлежностей. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или со­оружения должен предусматривать размер арендной платы. При от­сутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, пре-

¹ См.: п. 24—36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на не­движимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, и приложение № 1 к ним.

480

481

Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Глава 45 § 5 (1)

дусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Установленная в до­говоре аренды здания или сооружения плата за пользование здани­ем или сооружением включает плату за пользование земельным учас­тком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может быть изме­нено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК). Способы определения размера арендной платы могут быть различны­ми. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется ис­ходя из фактического размера переданного арендатору здания или со­оружения (п. 3 ст. 654 ГК).