Раздел X

Обязательства по передаче имущества в пользование

Обязательства из i

45 § 1 (5)

чение договора на новый срок при прочих равных условиях. С той же

целью в п. 1 ст. 621 ГК закреплено, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по со­глашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права, является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора¹.

Преимущественное право арендатора на заключение нового до­говора может быть нейтрализовано законом или договором, т.е. в за­коне могут содержаться нормы, а в договоре условия, лишающие арендатора права на преимущественное заключение договора. Сле­довательно, данное право арендатора имеет несколько ограниченный характер по сравнению с правом преимущественной покупки, при­надлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором, в силу императивного характе­ра нормы п. 1 ст. 250 ГК. Тем не менее преимущественное право арен­датора на заключение договора обладает признаками права на чужую вещь. Они проявляются в том, что если арендодатель откажет аренда­тору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в те­чение года со дня истечения срока договора заключит договор арен­ды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребо­вать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобно­вить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК).

Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества. Согласно п. 1 ст. 624 ГК в за­коне или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендован­ное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендато­ром всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре арен­ды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сто­рон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплачен­ной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом мо-

¹ См. об этом: п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 янва­ря 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

460

гут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Таким образом, право арендатора на пользование нанятым иму­ществом (право аренды) имеет некоторые признаки абсолютности: оно во всех случаях обладает свойством следования за нанятым иму­ществом; его субъекту может быть предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, а также полномочие на ее выкуп. Несмотря на это, право, ко­торое принадлежит арендатору в отношении арендованного имуще­ства, имеет обязательственную природу, ибо, во-первых, оно всегда является правом, предоставленным на определенное время, а во-вто­рых, его содержание определяется и изменяется соглашением сто­рон¹. Поэтому передача имущества в аренду не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество (ч. 1 ст. 613 ГК).