Раздел IV

Вещное право

Право частной собственности

Глава 20 § 1 (4)

чески не приспособлены к тому, чтобы быть самостоятельными объектами недвижимости. Возникающие при этом противоречия и проблемы приводят к выводу о том, что законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юриди­ческую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства¹.

Для обеспечения нормальной эксплуатации квартир в многоквар­тирных жилых домах закон вынужден признать за их собственника­ми долю в праве на общее имущество дома — лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.п. (ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК; ч. 4 и 5 ст. 3 Закона о привати­зации жилья). При этом таким собственникам жилья запрещено от­чуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и со­вершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК; ч. 2 ст. 8 Закона об основах федеральной жилищной политики; ч. 8 ст. 3 Закона о при­ватизации жилья)².

По сути это означает, что соответствующая доля в праве собствен­ности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной. Одна­ко квалификация этих отношений как режима главной вещи и при­надлежности была бы ошибочной, ибо главной вещью в отношении общих частей дома, разумеется, является сам дом, а не отдельные квартиры (а доля в праве собственности не является вещью).

¹ См., например: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 306-308. Подробнее об этих «объектах недвижимости» см. также гл. 11т.1 настоящего учебника.

² См. также п. 3 ст. 8 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О това­ риществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002 (часть 1). № 1. Ст. 2; № 12. Ст. 1093.

Использование жилого помещения не по назначению, либо сис­тематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья

должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуп­равления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и прину­дительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК; ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной поли­тики).