П.В. Крашенинников общая собственность в кодифицированных и других законодательных актах

Крашенинников П.В., председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук, заслуженный юрист РФ.

С древних времен известно, что имущество может принадлежать как одному лицу на праве собственности, так и нескольким - на праве общей собственности. Причем с включением в гражданский оборот вещей, сделки по поводу которых в прежнее время в нашем отечестве не допускались либо сильно ограничивались (в первую очередь речь идет о недвижимости), все чаще возникают отношения общей собственности: большее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто автомобили, участки, мебель по наследству передаются не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного имущества. Кроме того, у супругов при отсутствии брачного договора, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенные вещи.

Вопросам общей собственности посвящено большое количество исследований, в том числе и отечественных цивилистов. Так, Г.Ф. Шершеневич, устанавливая соотношение права собственности как абсолютного права и права общей собственности, писал: "Начало исключительности, которое характеризует право собственности, не допускает совместного существования нескольких таких прав на одну и ту же вещь. Однако возможно, что несколько лиц будут совместными субъектами одного и того же права собственности на одну и ту же вещь, так что исключительность будет направлена против всех посторонних лиц. Такое отношение носит название общей собственности и предполагает непременно наличность двух условий: a) одной вещи как объекта права и b) нескольких субъектов того же права" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911. С. 303 - 304.

Часть первая Гражданского кодекса РФ, содержащая гл. 16, посвященную общей собственности, внесла немало нового и позитивного в регулирование отношений как долевой, так и совместной собственности, систематизировала основные достижения правовой науки, определила направленность иных федеральных законов в данной сфере, а также подзаконных актов. Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается долевой. При этом существенным отличием действующего законодательства от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных федеральным законом (собственность супругов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также собственность на имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом). Дело в том, что в целом ряде законов, регламентирующих жилищные отношения, которые приняты в конце XX в., предусматривалось возникновение права общей совместной собственности у лиц по договору (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1554-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" и некоторые другие законодательные акты), что конечно же нарушало существо совместной собственности и - самое главное - делало неопределенными отношения участников таких соглашений (отсутствие долей, предположение согласия на приобретение прав и обязанностей от имени всех собственников и др.).X

Рассматривая случаи возникновения общей совместной собственности, нельзя не обратить внимание на то, что в литературе и на практике соответствующие положения закона не всегда трактуются однозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", т.е. до 31 мая 2001 г. <1>, когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения, согласно которой вышеназванный Закон указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную собственность проживающих вместе граждан независимо от наличия у них брачных отношений <2>.X

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Российская газета. 2001. 31 мая.X

<2> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М., 2010. С. 28.X

Нормы гл. 16 ГК РФ практически не менялись со вступления в силу части первой Кодекса. Многие из них были известны как дореволюционному, так и советскому гражданскому законодательству. Изменения были внесены в ст. ст. 256 и 257 ГК РФ. При принятии части четвертой Кодекса был уточнен режим исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и доходов, полученных от использования такого результата, в составе имущества супругов <1>. Уточняющими положениями Федеральных законов от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" <2> и от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" <3> были дополнены п. 4 ст. 256 и п. 2 ст. 257 ГК РФ соответственно.X

--------------------------------

<1> Статья 17 Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497.X

<2> СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1756.

<3> СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279.

Необходимо отметить, что нормы об общей собственности не ограничиваются рамками ГК РФ. Чрезвычайно важное значение имеют Жилищный и Семейный кодексы РФ. Глава 6 ЖК РФ посвящена правовому режиму общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.X

Семейный кодекс РФ подробно определяет особенности законного режима имущества супругов - режима общей совместной собственности (гл. 7), а также договорного режима, который может объединять условия режима общей долевой, совместной, а также раздельной собственности (гл. 8). При этом полагаем, что при разводе супругов общее имущество должно быть разделено либо преобразовано в долевую собственность. Известны случаи, когда один гражданин является участником совместной собственности в двух или даже в трех случаях, что, безусловно, не позволяет защищать права лиц, вступающих с такими гражданами в гражданские отношения.X

Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> содержат положения о праве общей собственности на земельный участок.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Трудно также переоценить значение Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, регулирующего порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах (ст. 23), а также государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество (ст. 24). Следует поддержать авторов Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <2> в том, что соглашение о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом должно заключаться в письменной форме и по желанию сособственников может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом если сособственники зарегистрировали в данном Реестре соглашение о владении и пользовании общим недвижимым имуществом, то условия этого соглашения должны быть обязательны для последующих приобретателей долей в праве собственности.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

<2> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М., 2009. С. 87.

Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <1> стал уже вторым по счету законом с 1990 г. в регламентации отношений в сфере ведения крестьянского хозяйства и имущества его членов. До 17 июня 2003 г. действовал Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2>, определявший кроме прочего данную форму хозяйствования в качестве юридического лица.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

<2> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 324.

Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1> устанавливает режим общей совместной собственности членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества. Думается, что объявление такого имущества совместной собственностью есть следствие недоразумения. Никаких объективных предпосылок для такого решения нет.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.

Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <1> определяет правовой режим общего имущества владельцев инвестиционных паев, составляющего паевой инвестиционный фонд и принадлежащего им на праве общей долевой собственности.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

Нормы об общей собственности нашли отражение и в Гражданском кодексе РФ за пределами гл. 16, в частности в нормах о договоре простого товарищества (гл. 55), о праве общей долевой собственности наследников, праве супругов при наследовании, разделе наследства, находящегося в общей собственности, и др. (ст. ст. 1122, 1150, 1164, 1165 и др.).X

Отдельные положения конкретизированы на уровне подзаконных актов, в частности Приказов Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 "Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах" <1>, от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" <2>, от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" <3>.X

--------------------------------

<1> Российская газета. 2002. 24 апреля. N 74.

<2> СПС "КонсультантПлюс".

<3> Российская газета. 2007. 22 марта. N 58.

Многие нормы гл. 16 ГК РФ рассматривались Конституционным Судом РФ, и их соответствие Конституции РФ было подтверждено <1>. Так, Определением Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации" <2> была подтверждена конституционность положения п. 4 ст. 252 ГК РФ. По мнению заявителей, положения данного пункта нарушают права и свободы, гарантированные ст. ст. 15, 17 (ч. 3) и 40 Конституции РФ, поскольку позволяют судам общей юрисдикции в случае невозможности совместного пользования общим имуществом в виде жилого помещения и выдела доли в натуре прекращать право собственности на долю в таком жилом помещении против воли ее собственника (и не в связи с его обращением), одновременно обязывая других участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, и допускают тем самым принудительное лишение права собственности участника долевой собственности. Как пояснил Конституционный Суд РФ, закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.X

--------------------------------

<1> См., в частности: Определения Конституционного Суда РФ от 25 декабря 2008 г. N 984-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Дюнзе Ларисы Юрьевны и Хусейнова Фархода Джумаевича на нарушение их конституционных прав частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации"; от 15 апреля 2008 г. N 288-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению обращения гражданина Хрулева Владимира Николаевича о проверке конституционности ряда положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; от 16 марта 2006 г. N 80-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Вютриха Василия Владимировича на нарушение его конституционных прав статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации"; от 23 июня 2005 г. N 283-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Шайдуллиной Халиды Жафяровны на нарушение ее конституционных прав пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации".X

<2> СПС "КонсультантПлюс".

Относительно содержания ст. ст. 252 и 256 ГК РФ в совокупности с отдельными статьями Жилищного и Гражданского процессуального кодексов РФ была подана жалоба на их неоднозначное толкование судами <1>, в принятии которой было отказано.X

--------------------------------

<1> Определение Конституционного Суда РФ от 15 июля 2008 г. N 472-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Сюткиной Любови Петровны на нарушение ее конституционных прав положениями ряда статей Гражданского кодекса Российской Федерации, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации".X

Актами официального толкования норм ГК РФ, в том числе и рассматриваемой главы, являются постановления Пленума Верховного Суда РФ, в частности Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <2>, а также Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" <3>, имеющие важное значение в деле обеспечения защиты конституционного права граждан на частную собственность, в том числе на жилой дом (ст. 35 Конституции РФ).X

--------------------------------

<1> Российская газета. 1996. 13 авг. N 152.

<2> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

<3> Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1994.

Процесс совершенствования законодательства в рассматриваемой сфере продолжается. Некоторые проблемы выявляются практикой и требуют их законодательного решения либо унифицированного толкования правоприменителем. Среди них, в частности, вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части объекта, а именно доли) на имущество, если объект принадлежит на праве собственности одному лицу. Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации справедливо указывается: "...наука и практика оценивают правила об общей собственности таким образом, что они не допускают образования общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц. Данное ограничение препятствует гражданскому обороту. Следует установить, что собственник может допустить к участию в своем праве других лиц, образовав общую собственность, с учетом ограничений, препятствующих неразумному дроблению права собственности на доли" <1>.X

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 87.X

Немало проблем возникает в связи с особенностями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме (нормы Жилищного кодекса РФ), доли в праве на земельный участок (нормы Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) и соотношением их с нормами ГК РФ об общей долевой собственности.X

Согласно ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.X

В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ), требовать выдела доли. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.X

Характерные признаки доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, установленные ЖК РФ, в некоторой части выходят за пределы норм, установленных в гл. 16 ГК РФ:X

1) отсутствие возможности выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;

3) вытекающий из первых двух - доля не может существовать самостоятельно, она является составной частью квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе данного жилого помещения.

На наш взгляд, применение долевой собственности рассматриваемого вида допустимо и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах, по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в отношении административных зданий, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии <1>. Данный вывод был подтвержден в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в котором, в частности, указывается, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ.X

--------------------------------

<1> О необходимости применения к данным отношениям норм ГК РФ по аналогии говорилось и ранее (см., например: Жилищное право. 5-е изд., перераб. и доп. М., 2006. С. 175).X

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания <1>.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Особо следует отметить дискуссии, связанные с правовым режимом комнат в коммунальной квартире <1>. В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с даты введения в действие Жилищного кодекса РФ <2>), несмотря на то что положение сходно с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.X

--------------------------------

<1> См., например: Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 31 августа 2005 г. N 11пв-05, от 17 ноября 2004 г. N 19пв-04; Определения Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. N 5В04-68, от 22 июня 2004 г. N 5-В04-68.X

<2> При внесении и принятии в первом чтении проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

Также необходимо обратить внимание на то, что, несмотря на норму п. 2 ст. 250 ГК РФ о необходимости извещения в письменной форме о продаже доли остальных участников долевой собственности, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения указывается обратное: так, согласно п. 2 ст. 12 Закона, в случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.X