Е.А. Суханов "жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках

Суханов Е.А., доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки РФ, заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.

Понятие и виды "жилищной (этажной) собственности"

1. Право собственности на отдельные жилые, а также некоторые нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах, давно известно большинству европейских континентальных правопорядков. Его особенности предопределяются тем, что объектом данного права законом вынужденно признается не отдельная вещь, а определенная часть юридически неделимой вещи (дома) - жилая квартира или комната, находящийся в том же доме гараж или другое обособленное нежилое помещение, используемое в качестве офиса, магазина и для тому подобных целей.

При этом следует учитывать, что в европейской малоэтажной архитектуре квартиры нередко были и являются "многоуровневыми", т.е. включают в себя помещения на различных этажах дома (от подвала до крыши). Возможность иметь в собственности даже относительно обособленную часть такой квартиры, находящуюся на одном этаже, привела к не вполне точному наименованию данного института "этажной собственностью": как правило, имеется в виду право собственности именно на квартиру, в том числе "многоуровневую" ("вертикальную"), а не на "горизонтальный" этаж, состоящий из нескольких квартир <1>. В таком виде институт "этажной собственности" стал традиционным для ряда европейских правопорядков (в частности, во многих балканских государствах). Впоследствии (после Второй мировой войны), с развитием массового и типового многоэтажного жилищного строительства, сделавшего "многоуровневые" квартиры исключением, а не правилом, этот институт в большинстве случаев стал именоваться "жилищной собственностью", сохранив особенности правового режима названных объектов <2>.

--------------------------------

<1> Stankovic O., Orlic M. Stvarno pravo. Beograd, 1982. S. 269.

<2> Van der Merwe C. G. Apartment Ownership // International Encyclopedia of Comparative Law. Vol. VI: Property and Trust. Chapt. 5. Tubingen, 1984.

2. Социально-экономические причины появления "этажной (жилищной) собственности" обычно связывают с усилившимся уже в начале прошлого века процессом урбанизации, повлекшим постепенное переселение основной части населения европейских стран в крупные города и вызвавшим резкий рост стоимости городской земли и жилья, который в свою очередь лишил большинство горожан возможности иметь в собственности отдельные дома <1>. К этому следует добавить и жилищный кризис, вызванный тяжелыми последствиями двух мировых войн, разразившихся в Европе на протяжении 30 лет.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см., например: Дабовик-Анастасовска J. Етажна сопственост // Зборник во чест на Асен Групче. Скоще, 2001. С. 208 - 211.

С этой точки зрения представляется далеко не случайным то обстоятельство, что активное признание "этажной собственности" европейскими правопорядками последовало в 20 - 30-е годы прошлого века (в период между двумя мировыми войнами), а регулирование этих отношений в качестве "жилищной собственности" начало осуществляться с конца 40-х - начала 50-х годов XX в. (после Второй мировой войны), причем в основном специальными жилищными законами <1>. Так, впервые закрепившая законодательную основу для введения "этажной собственности" (propriete par etages) ст. 664 ГК Франции 1804 г., модель которой была затем воспринята во многих европейских странах, в 1938 г. была заменена специальным законом об "этажной собственности", более тщательно урегулировавшим этот институт.

--------------------------------

<1> Первые европейские законы об "этажной собственности" были приняты в Бельгии в 1924 г., в Греции в 1929 г., в Болгарии в 1933 г., в Италии в 1935 г., в Испании в 1939 г., а специальные законы о "жилищной собственности" были приняты в Австрии в 1948 г., в Германии и Нидерландах в 1951 г., в Португалии в 1955 г. (см.: Дабовик-Анастасовска J. Указ. соч. С. 215 - 216).

В Германии с введением в действие с 1 января 1900 г. Гражданского уложения (BGB) последовал запрет на создание "этажной собственности" (Stockwerkeigentum), допускавшейся еще в конце XIX в. законодательством ряда земель. Основанием для этого стали не только "догматические соображения" (препятствовавшие признанию отдельных жилых квартир как составных частей дома самостоятельными вещами - объектами права собственности), но и практический опыт использования этой конструкции, превратившей большинство домов, находившихся в "этажной собственности", в арену постоянных споров между владельцами отдельных квартир (Streithauser, букв. "спорные дома") <1>.

--------------------------------

<1> Baur F., Baur J.F., Stumer R. Sachenrecht. 18. Aufl. Munchen, 2009. S. 375.

Объяснение этому положению исследователи находят в том, что старая германская "этажная собственность" была "неразвитой и примитивной формой", не разграничивавшей четко объекты общей и единоличной собственности участников, а также не содержавшей специального механизма управления ею и разрешения возникающих споров (Дабовик-Анастасовска J. Указ. соч. С. 212 - 213).

Аналогичное положение имело место и в Швейцарии, где из-за широко распространившихся юридических, социальных и экономических проблем эксплуатации строений, находящихся в "этажной собственности" в соответствии с законодательством отдельных кантонов, они также рассматривались как Streitbauten ("спорные строения"). Поэтому вступивший здесь в силу с 1 января 1912 г. Гражданский кодекс не предусмотрел института "этажной собственности", считая его "пережитком" (ein uberlebtes Institut), в связи с чем создание новых отношений "этажной собственности" с этого времени в Швейцарии стало невозможным <1>.

--------------------------------

<1> Rey H. Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum. 3. Aufl. Grundriss des schweizerischen Sachenrechts. Bd. I. Bern, 2007. S. 208.

Однако после Второй мировой войны резко обострившаяся жилищная потребность сделала необходимым привлечение к жилищному строительству даже "маленьких капиталов", а передача квартир в собственность граждан, в том числе бывших нанимателей, имела в обществе весьма благоприятные социальные последствия, тем более что во многих случаях они были построены при финансовом участии государства, деньги которого в результате пошли на благо общества, а не только на пользу строительных компаний. Перечисленные соображения стали основой для принятия в Германии 15 марта 1951 г. специального Закона о жилищной собственности и долгосрочном жилищном праве (Gesetz uber das Wohnungseigentum undDauerwohnrecht, WEG), действующего уже более полувека (в настоящее время в редакции от 1 июля 2007 г.). В результате его применения к середине 90-х годов прошлого века в Германии общее число жилых квартир, находящихся в "жилищной собственности" их владельцев, составляло от 2,5 до 3,5 млн., т.е. более 40% всех квартир, используемых для проживания <1>.

--------------------------------

<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Op. cit. P. 375 - 376.

В Швейцарии "этажная собственность" была окончательно признана Федеральным законом об изменении Четвертой части Гражданского кодекса (общая собственность и этажная собственность) от 19 декабря 1963 г., вступившим в силу с 1 января 1965 г. Целью его принятия также стало законодательное закрепление предоставления населению максимально широких возможностей участия в строительстве жилья и последующем приобретении его в собственность.

3. Введение "этажной", или "жилищной", собственности повлекло необходимость законодательного решения ряда серьезных правовых проблем. Одним из фундаментальных принципов вещного права в европейском континентальном праве признается "принцип присоединения" (Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещных прав, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи <1>. В зависимости от сохранения этого принципа или отказа от него "этажную (или жилищную) собственность", закрепленную европейскими правопорядками, разделяют на два типа (две модели).

--------------------------------

<1> Данный принцип прямо вытекает из правил ст. 642 швейцарского ГК (см.: Rey H. Op. cit. P. 112 sqq.). В Германии этот принцип фактически закреплен в § 93 BGB; более того, согласно абз. 1 § 94 BGB само здание (строение) считается здесь не отдельной вещью, а лишь составной частью земельного участка, на котором оно находится.

В первом случае "этажная собственность" становится некоей комбинацией (соединением) единоличного права собственности владельцев на используемые ими квартиры или помещения (части) здания и общей собственности (или иного права) на земельный участок и общие части здания, служащие всем другим его частям (фундамент, несущие стены, лестницы, крыша и т.д.). Такой подход закрепляется законодательством Германии, Италии, ряда балканских стран. Данная модель "этажной собственности", в основу которой положена "индивидуалистически выраженная форма собственности", рассматривается как "подлинная", "настоящая этажная собственность" (das echte Stockwerkeigentum).

Во втором случае земельный участок и находящееся на нем здание в целом как единые, юридически неделимые вещи находятся в общей долевой собственности жильцов, которые одновременно получают особое (ограниченное) вещное право пользования квартирой или иной частью дома. В этой ситуации принято говорить о разновидности общей собственности, или о "квалифицированной общей собственности" (das qualifizierte Miteigentum), при которой владелец конкретной квартиры приобретает долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом, а не единоличное право собственности на квартиру. Такая модель, в правовом оформлении которой преобладает "идея общности" (Gemeinschaftsgedanke), именуется "ненастоящей этажной собственностью" (unechtes Stockwerkeigentum) <1>. Она закреплена законодательством Австрии и Швейцарии.

--------------------------------

<1> Rey H., Maetzke L. Schweizerisches Stockwerkeigentum. 3. Aufl. Zurich, 2009. S. 1 - 2.

Важно также отметить, что в обоих случаях в качестве объектов "этажной собственности" выступают жилые и некоторые нежилые помещения, расположенные в жилых домах, а не в "офисных" (нежилых) зданиях. Последние в большинстве случаев сохраняют обычный гражданско-правовой режим юридически неделимой вещи, которая при соответствующих условиях может стать объектом долевой собственности.

Для лучшей иллюстрации обоснованности приведенной классификации представляется целесообразным отдельно рассмотреть правовое оформление "настоящей" и "ненастоящей" "жилищной (этажной) собственности" в конкретных европейских правопорядках.

"Подлинная" жилищная собственность

(Германия, Италия, балканские страны)

1. В Германии "жилищная собственность" рассматривается как "особая форма земельной собственности" (ибо строения считаются составной частью земельного участка как единственного по сути вида недвижимости), представляющая собой "особую собственность" (Sondereigentum) на квартиру, связанную с долей в общей собственности на общее имущество дома, к которому она принадлежит (абз. 2 § 1 названного выше Закона о жилищной собственности 1951 г.). Согласно правилам этого Закона в общей собственности находятся земельный участок и "несущие части" дома, а также другие "общие сооружения", а в "особой собственности", т.е. в собственности владельцев квартир, находятся их квартиры со всеми составными частями, не относящимися к "несущим частям здания" (пол, потолок, не относящиеся к несущим стены).

При этом "права, составляющие долевую собственность, распространяются также и на особую собственность" на квартиры (абз. 2 § 6), по сути, предопределяя ее содержание; более того, "особая собственность" на квартиру не может быть отчуждена или обременена без соответствующих изменений в режиме общей собственности, но она может быть устранена (отменена) при сохранении долевой собственности (абз. 1 § 6). Все это свидетельствует о "несамостоятельности особой собственности" на квартиру (именно таков заголовок § 6 указанного Закона) и дает все основания считать, что из двух названных составляющих "жилищной собственности" экономически и юридически наиболее важной, значимой, "господствующей" является доля в общей собственности, тогда как неразрывно связанное с ней право собственности на квартиру является лишь ее "придатком" (ein Anhangsel) или "составной частью" общей собственности <1>.

--------------------------------

<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Op. cit. P. 377.

Вместе с тем "жилищная собственность" на квартиру рассматривается в Германии как "подлинное" право собственности в смысле возможностей его свободного отчуждения, обременения (например, залога или аренды) и исковой защиты.

Правоотношения собственников квартир друг с другом гораздо более "интенсивны", чем взаимоотношения иных, обычных участников отношений общей собственности, что, по мнению германского законодателя, приводит к необходимости создания ими специального "сообщества собственников жилья" (Gemeinschaft der Wohnungseigentumer), юридически являющегося чем-то большим, чем обычное, неправосубъектное объединение сособственников (в российском понимании - простое товарищество). Поэтому сначала судебная практика (в частности, одно из решений Верховного Суда Германии 2005 г.), а затем и законодатель (в новой редакции абз. 6 § 10 жилищного закона, последовавшей 1 июля 2007 г.) прямо признали "ограниченную правоспособность" такого сообщества и даже его имущественную обособленность, а также обязательное (принудительное - zwingendes) членство в нем всех собственников квартир. Такое сообщество может быть субъектом не только некоторых прав, но и обязанностей (например, по заключенным им договорам, связанным с обслуживанием и ремонтом общего имущества, где не исключается субсидиарная ответственность собственников отдельных квартир пропорционально их долям в праве на общее имущество дома).

Управление "жилищной собственностью" осуществляют общее собрание собственников квартир и избираемый им управляющий (одновременно становящийся органом "сообщества собственников жилья"), в роли которого могут выступать как граждане, так и юридические лица. При этом общее собрание наряду с принятием конкретных решений (большинством голосов) принимает также "общий порядок" (Gemeinschaftsordnung), определяющий основные правила пользования как квартирами, так и общим имуществом дома. Названный "общий порядок" заносится в земельную книгу, становясь обязательным для возможных правопреемников отдельных собственников жилья. На практике он выполняет роль своеобразной "конституции сообщества", поскольку содержит все важнейшие правила, определяющие правовой режим конкретной "жилищной собственности" <1>. Германский жилищный закон в § 18 и 19 предусматривает даже возможность исключения собственника жилья из сообщества при грубом нарушении лежащих на нем обязанностей или при наличии иных серьезных оснований, причем в некоторых случаях даже независимо от его вины, в судебном порядке, по требованию сообщества собственников.

--------------------------------

<1> Baur F., Baur J.F., Sturner R. Op. cit. P. 379.

2. В Италии категории "жилищная собственность" соответствует понятие общей собственности на здание - "кондоминиум" (condominio negli edifici), также рассматриваемой здесь в качестве "особой формы собственности" (т.е. разновидности права собственности) <1>. Такой кондоминиум по итальянскому праву (ст. 1117 ГК Италии) представляет собой комбинацию (сочетание) права собственности на отдельные части здания (этажи, квартиры, "деловые" (офисные) помещения, гаражи и т.п.) и права общей (долевой) собственности на "совместные части" такой недвижимой вещи (земельный участок, фундамент, главные ("несущие") стены, подъезд (вход), лестницы, помещения для проживания привратника, стирки и сушки белья, лифты, центральное отопление и т.п.).

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см., например: Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Handbuch Italienisches Zivilrecht. Wien, 2009. S. 420 ff.

Важную юридическую особенность этой конструкции составляет принципиальная возможность нахождения земельного участка под таким домом (строением) не только в общей собственности, но и в собственности одного из сособственников здания (его "общих частей") или даже в собственности третьего лица. Это положение является следствием возможного несовпадения (разделения) субъектов права собственности на земельный участок и на здание (или его "общие части"). Последнее в свою очередь связано с признанием итальянским правом (ст. ст. 952 - 955 ГК Италии) особого (вещного или обязательственного) права застройки (diritto di superficie), предоставляемого собственником земельного участка третьему лицу для постройки над (или под) землей определенного строения или сооружения (дома, гаража и т.п.), становящегося собственностью застройщика (proprieta superficiaria).

При этом в Италии возможен кондоминиум относительно нескольких самостоятельных зданий, который может быть разделен сособственниками на ряд самостоятельных кондоминиумов (в отношении каждого здания). Допустимо также создание несколькими кондоминиумами нового, единого для них кондоминиума ("суперкондоминиума") относительно находящихся в долевой собственности их участников общих объектов, например парков, бассейнов, теннисных кортов и тому подобных рекреационных сооружений, обслуживающих общие потребности жителей (сособственников) нескольких домов (кондоминиумов). От них отличается "частичный кондоминиум", возникающий в тех случаях, когда определенные части единого строения обслуживают не все строение в целом, а лишь его некоторую часть (например, лестницы или лифты отдельных подъездов дома) <1>.

--------------------------------

<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Op. cit. P. 420 - 421.

По смыслу ст. 1117 ГК Италии собственность на отдельные части здания неразрывно связана с общей собственностью на его "совместные части", от которой нельзя отказаться и которая, несмотря на свое название, в принципе неделима (ст. 1119 ГК Италии), за исключением случаев полного или частичного разрушения здания, когда речь идет о разделе между сособственниками оставшегося имущества или его стоимости.

Доля каждого сособственника определяется соотношением стоимости находящейся в его собственности соответствующей "части здания" и стоимости здания в целом (ст. 1118 ГК Италии). Она фиксируется в специальном "списке долей" сособственников (tabella milessimale), который является частью положения о конкретном кондоминиуме (regolamento di condominio) и в дальнейшем определяет "весомость" права голоса своего обладателя на общем собрании сособственников и долю его расходов по содержанию общего имущества.

Также в отличие от обычных отношений долевой собственности взаимоотношения участников кондоминиума регламентируются не их соглашениями, а главным образом законодательными предписаниями. В частности, в соответствии со ст. 1130 ГК Италии при наличии в кондоминиуме более четырех сособственников они обязаны назначить управляющего (внешнего или из числа участников кондоминиума), задачи и полномочия которого определяются положением о кондоминиуме и решениями его общего собрания. Принятие положения о кондоминиуме обязательно при наличии в нем более 10 участников (ст. 1138 ГК Италии). Отдельные участники кондоминиума вправе в судебном порядке оспаривать действия управляющего, а также решения общего собрания.

Во всех случаях участники кондоминиума не создают и не составляют особое юридическое лицо с обособленным от них имуществом. Вместе с тем здесь принято считать "кондоминиум" (точнее, совокупность его участников) неким "административным образованием" (ente di gestione), имеющим определенные собственные права и обязанности на базе "ограниченной правоспособности" <1>.

--------------------------------

<1> Eccher B., Schurr F.A., Christandl G. Op. cit. P. 422.

3. В балканских государствах, в силу исторических причин не имеющих кодифицированного гражданского законодательства, отношения "этажной собственности" обычно регулируются специальными законами о собственности и других вещных правах. Поскольку в отличие от правопорядков германского типа земельные участки и находящиеся на них дома считаются здесь вполне самостоятельными объектами права (т.е. не действует классический принцип superficies solo cedit), каждый из участников "этажной собственности" обладает правом единоличной собственности на квартиру (помещение), считающимся главным, основным правом, и двумя акцессорными, зависимыми от него правами: "постоянным правом пользования" (trajno pravo koriscenja) общими частями дома (строения) и долей в праве собственности (или "постоянным правом пользования") на земельный участок под строением <1>. Разумеется, такой участник несет и ряд предусмотренных законом обязанностей по поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и по соблюдению прав и интересов других собственников. "Этажная собственность" рассматривается здесь наряду с общей собственностью в качестве самостоятельной "формы собственности нескольких субъектов", т.е. имеет особый гражданско-правовой режим в системе вещного права.

--------------------------------

<1> Как это, например, имело место в бывшей Югославии (Stankovic O., Orlic M. Op. cit. P. 268, 271 - 272) и имеет место в нынешней Македонии (Дабовик-Анастасовска J. Указ. соч. С. 208, 221 - 222).

Конкретные вопросы, касающиеся управления и эксплуатации строения в целом, собственники квартир (помещений) здесь решают сами в специальном письменном "договоре о взаимоотношениях". Споры о содержании и заключении такого договора рассматриваются в суде. Заключенный "договор о взаимоотношениях" сохраняет силу и в случаях перемены собственника (участника) в порядке правопреемства. В многоквартирных жилых домах в качестве своеобразного "органа управления" создается "домовый совет".

4. В отличие от этого подхода в болгарской цивилистике "этажной собственностью" принято считать комплекс правоотношений индивидуальной собственности на обособленные квартиры (другие помещения) и общей собственности на общие части единой постройки, между которыми существует тесная и неразрывная связь, поскольку объекты обеих групп правоотношений составляют части единой постройки (вещи) <1>. Юридически эта связь выражается в том, что находящиеся в общей собственности объекты (части строения) не могут быть предметом самостоятельных сделок, а доли в праве собственности на них могут принадлежать только собственникам соответствующих помещений (квартир). Земельный участок, на котором находится строение, считается здесь его важнейшей "общей частью".

--------------------------------

<1> Василев Л. Българско вещно право. Второ изд. София, 2001. С. 254 - 258; Венедиков П. Ново вещно право. София, 1999. С. 117 - 118.

Участниками отношений "этажной собственности" (собственниками квартир и других помещений в многоэтажных жилых домах) в Болгарии могут быть не только граждане, но и юридические лица и государство в целом. Объектами общей собственности здесь управляет общее собрание собственников, которое избирает управляющего или управляющий совет (при наличии более 15 различных собственников избирается также "надзорный совет") и утверждает "правила внутреннего порядка". Однако управляющий совет не имеет никакой правосубъектности, а управляющий считается представителем сособственников.

5. Таким образом, "подлинная" "этажная (жилищная) собственность" в рассмотренных правопорядках представляет собой принципиально новый, неизвестный классическому гражданскому праву (и не соответствующий его вещно-правовым принципам) особый вещно-правовой режим недвижимой вещи (жилого дома и (или) земельного участка), юридически разделенной на отдельные части и "общую часть", каждая из которых становится самостоятельным объектом вещного права (единоличной или общей собственности).

Этот новый гражданско-правовой режим характеризуется соединением классического права собственности на отдельные (относительно самостоятельные) части недвижимой вещи и права общей (долевой) собственности на ее другие (общие) части (включая земельный участок). При этом в наиболее развитом (германском) правопорядке определяющая роль в этой "связке" намеренно отведена общей собственности (на земельный участок и общие части строения), а не индивидуальной собственности (на отдельные помещения в нем).

Собственники отдельных частей недвижимости, одновременно становящиеся сособственниками ее общих частей, в большинстве случаев в обязательном порядке составляют "ограниченно правоспособную организацию" ("сообщество") для совместного управления этим общим имуществом.

Особенность некоторых балканских правопорядков составляют возможность признания за указанными собственниками (сособственниками) как права общей собственности, так и "права пользования" общими частями строения (земельного участка), а также необязательность создания ими какой-либо правосубъектной организации для управления имуществом, неизбежно остающимся в общем пользовании.

"Жилищная собственность" как общая (долевая)

собственность (Швейцария, Австрия)

1. В Швейцарии "этажная собственность" считается особой разновидностью общей собственности (qualifiziertes Miteigentum), поскольку земельный участок со всеми расположенными на нем постройками и всеми их составными частями находится в долевой собственности участников этих отношений, лишенных возможности стать единоличными собственниками каких-либо из этих частей <1>. Поэтому общие нормы об "обычной" долевой собственности применяются при регулировании отношений "этажной собственности", особенно по вопросам совместного использования и управления общим имуществом (ст. 712g ГК Швейцарии). Тем самым здесь сохранен классический вещно-правовой "принцип присоединения" и составной части вещи не придан режим самостоятельного объекта вещного права.

--------------------------------

<1> Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht. Schweize-risches Zivilgesetzbuch. Band IV: Das Sachenrecht. 1. Abteilung: Das Eigentum. 5. Teilband: Grundeigentum IV - Das Stockwerkeigentum. Vorbemerkungen und Art. 712a - 712t ZGB. Bern, 1988. N 31.

В соответствии с абз. 1 ст. 712a швейцарского ГК "этажная собственность есть доля в общей собственности, которая дает сособственнику особое право (das Sonderrecht) исключительно использовать и оборудовать определенную часть здания". Согласно абз. 1 ст. 712b предметом такого "особого права" могут быть отдельные этажи или части этажей, используемые в качестве квартир или отдельных помещений для хозяйственных или иных целей, включая отдельные подсобные помещения, которые в любом случае должны быть обособлены с помощью собственного входа.

Наличие отдельного (самостоятельного) входа в используемое помещение по швейцарскому праву составляет обязательное условие предоставления такого помещения в "особое" ("исключительное") "право пользования" (но не в единоличную собственность пользователя). С помощью этого императивного требования закон препятствует возникновению "особого права пользования" в отношении маленьких, не приспособленных для самостоятельного использования помещений, и (или) разделу квартир между несколькими пользователями (т.е. образованию "коммунальных квартир"), ранее допускавшемуся законодательством отдельных кантонов <1>.

--------------------------------

<1> Rey H., Maetzke L. Op. cit. P. 17; Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar. A. a. O. N 61.

Таким образом, швейцарский законодатель отказался от конструкции "этажной собственности" как комбинации (взаимосвязи) долевой и единоличной собственности, ограничившись установлением такой "взаимосвязи" между долевой собственностью и "особым правом пользования" сособственников. По швейцарскому праву даже отдельные части дома (строения), находящиеся в единоличном пользовании конкретного участника "этажной собственности", одновременно все равно остаются объектом права общей собственности всех ее участников.

Общие же части, прямо перечисленные законом - абз. 2 ст. 712b ГК Швейцарии (земельный участок <1>, несущие и другие общие части и конструкции здания, обслуживающие несколько различных помещений или определяющие его внешний вид, а также общее оборудование и технические устройства), считаются находящимися в общем пользовании и управлении всех сособственников и ни при каких условиях не могут быть переданы в "особое право пользования" отдельных сособственников. Это, в частности, касается открытых парковочных и детских площадок, садиков и внутренних дворов, мест для сушки белья и т.п. Соглашением всех сособственников круг таких "общих объектов (частей") может быть расширен (но не сужен).

--------------------------------

<1> Участники "этажной собственности" по швейцарскому праву могут быть субъектами как права собственности на земельный участок, так и права его застройки (Baurecht).

"Особое право пользования" участника "этажной собственности" является не правом собственности или его разновидностью, а лишь "исключительным правом пользования" (ein exklusives Nutzungsrecht) определенной частью общего имущества. Оно не является и особым вещным правом, существующим наряду с правом общей собственности, и вообще считается "несамостоятельным правом" (ein unselbst-standiges Recht), поскольку не может быть самостоятельным предметом сделок: распоряжение им возможно только как следствие распоряжения долей в праве общей собственности <1>.

--------------------------------

<1> Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar. A. a. O. N 34; Rey H. Op. cit. P. 215.

Вместе с тем его содержание и объекты определяются не только законом, но и соглашением сособственников, традиционно оформляемым путем принятия специального "регламента" (Reglement), заносимого в земельную книгу и тем самым становящегося обязательным также и для всех правопреемников сособственников. При этом любому из сособственников абз. 3 ст. 721g ГК Швейцарии предоставляет право требовать от других сособственников принятия (большинством голосов, одновременно представляющих более половины всех долей) такого "регламента управления и пользования" общим имуществом и его регистрации в земельной книге. Общим собранием сособственников может быть также принят "домовый распорядок" (Hausordnung), содержащий положения организационного и административно-правового характера, касающиеся деталей повседневного использования общего имущества.

В зависимости от архитектурных особенностей конкретных зданий "этажная собственность" в Швейцарии может существовать в трех формах: "горизонтальной", "вертикальной" и "комбинированной". В первом случае речь идет о "прямом" ("горизонтальном") "делении" строений на соответствующие части с отдельным входом, рассматриваемом как теоретически идеальный вариант "этажной собственности"; во втором - об их "поэтажном" ("вертикальном") "делении" на соответствующие части (квартиры) с отдельным входом; в третьем - о ситуации, когда различные "вертикально разделенные" друг с другом дома и строения (имеющие общие стены) в свою очередь делятся на "горизонтальные этажные части", каждая из которых имеет собственный вход <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Meier-Hayoz A., Rey H. Berner Kommentar. A. a. O. N 35 - 36.

Для целей использования и управления своим общим имуществом все участники "этажной собственности", подобно другим сособственникам, будучи субъектами одного и того же права, рассматриваются законом в качестве "юридической общности" (Stockwerkeigenttimerge-meinschaft). Такая "общность" не является юридическим лицом, но обладает некоторой признанной законом ограниченной имущественной правосубъектностью для "целей совместного управления" общим имуществом. Согласно ст. 712l ГК Швейцарии "сообщество жилищных собственников" вправе от собственного имени приобретать некоторое имущество, необходимое для осуществления его деятельности, в частности получать взносы (вклады) от отдельных сособственников и создавать специальный ремонтный фонд, а также быть истцом и ответчиком по соответствующим судебным искам. Ему, следовательно, принадлежит определенное "целевое имущество", которое служит исключительно интересам управления и пользования общей недвижимой вещью <1>.

--------------------------------

<1> Ibid. N 10 - 17; Rey H., Maetzke L. Op. cit. P. 62 - 67.

Своеобразными "органами" такого сообщества являются общее собрание его участников и выбираемый им управляющий, с которым заключается специальный договор. При этом наличие управляющего не является обязательным, но любой из участников "этажной собственности" вправе в судебном порядке требовать от "сообщества" назначения управляющего (абз. 1 ст. 712q ГК Швейцарии).

Участник "сообщества жилищных собственников" может быть исключен из него по решению суда в случаях серьезного нарушения им своих обязанностей, влекущего невозможность его дальнейшего участия в "сообществе" (предусматривающее такую возможность правило ст. 649b ГК Швейцарии является общим правилом для любых отношений общей собственности).

2. В Австрии "жилищная собственность" в соответствии с абз. 1 § 2 Федерального закона о жилищной собственности 2002 г. рассматривается как принадлежащее сособственникам недвижимой вещи вещное право "исключительного и самостоятельного" (ausschliefilich und allein) пользования и распоряжения "объектами жилищной собственности", к которым согласно абз. 2 § 2 указанного Закона относятся квартиры, иные отдельные (нежилые) помещения (гаражи, офисы и т.п.), а с 2002 г. - и парковочные места для автомобилей.

Любые другие отдельные помещения (например, подвалы и чердаки) в соответствии с абз. 3 § 2 названного Закона считаются "принадлежностями жилищной собственности" (Zubehor-Wohnungseigentum) и не могут приобретаться или отчуждаться отдельно от названных объектов. Более того, любые другие части недвижимой вещи, служащие для ее общего использования (лестницы, оборудование отопления и водоснабжения, помещения для обслуживающего персонала и т.д.), ни при каких условиях не могут стать объектом "жилищной собственности" (т.е. указанного вещного права пользования).

Таким образом, и здесь речь идет не о праве собственности на отдельные части дома (строения), а о праве общей собственности на недвижимую вещь в целом, субъект которой получает также вещное право пользования и распоряжения определенными помещениями (частями этой вещи) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Koziol H., Welser R., Kletecka A. Grundriss des burgerlichen Rechts. Bd. I: Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 13. Aufl. Wien, 2006. S. 301 - 302.

При этом "жилищную собственность" (ограниченное вещное право) на соответствующий объект согласно абз. 9 § 2 названного Закона может приобрести только сособственник, обладающий определенной "минимальной долей" (Mindestanteil) в праве на недвижимую вещь в целом. Ее величина определяется соотношением стоимости пользования конкретным объектом и суммы стоимостей пользования всех объектов "жилищной собственности", имеющихся в данной недвижимой вещи. Согласно абз. 1 § 11 Закона о жилищной собственности эта последняя "неразрывно связана" с "минимальной долей": лишь вместе они могут быть предметами различных сделок и обременений. Важно, что в силу закона такая доля может принадлежать только одному лицу либо "партнерству собственников" (Eigentumerpartnerschaft), например супругам (причем расторжение брака не влияет на существование такого "партнерства"). Иначе говоря, она является практически неделимой, что в конечном счете также препятствует появлению "коммунальных квартир" и тому подобных явлений.

Пользование помещениями, находящимися в "жилищной собственности" (на ограниченном вещном праве), осуществляется каждым сособственником самостоятельно. Для использования и управления не переданными в "жилищную собственность" общими частями недвижимой вещи образуется "сообщество собственников" (Eigentumergemeinscahft), участниками которого автоматически (в силу закона) становятся все сособственники. Такое "сообщество" в силу правила абз. 5 § 2 указанного Закона становится юридическим лицом, но со строго целевой правосубъектностью, ограниченной правилами абз. 1 § 18: оно может приобретать права и обязанности, только прямо связанные с управлением недвижимостью, и, соответственно, быть истцом и ответчиком в суде. "Сообщество жилищных собственников" может также назначить управляющего (физическое или юридическое лицо).

3. Таким образом, "ненастоящая" "жилищная (этажная) собственность" представляет собой не какой-то новый, особый вещно-правовой режим недвижимой вещи, а разновидность традиционного права общей (долевой) собственности. Иначе говоря, здесь вообще не создается какого-либо нового гражданско-правового (вещно-правового) института, требующего соответствующих изменений устоявшихся конструкций и подходов.

Главную особенность такой "ненастоящей жилищной собственности" составляет то обстоятельство, что традиционное для отношений долевой собственности пользование каждым из сособственников недвижимой вещи ее частью, соответствующей его доле в праве собственности на недвижимость (обычно называемой у нас "реальной долей"), оформляется здесь в виде "особого права пользования" (вещного в Австрии или вообще "несамостоятельного" в Швейцарии). Остальные же части общей недвижимости, неизбежно остающиеся в общем пользовании сособственников, управляются их коллективом в качестве правосубъектной организации (юридического лица с ограниченной правосубъектностью в Австрии или особого правосубъектного "сообщества" в Швейцарии).

Несомненно, что этот подход отличается большими преимуществами уже хотя бы в силу своей традиционной ясности и четкости, а также отсутствия многих "новелл", не вписывающихся в сложившуюся систему гражданско-правовых понятий и конструкций. Он, кстати, ясно свидетельствует и о том, что реальные жилищные потребности, для удовлетворения которых создавался особый институт "этажной (жилищной) собственности", в действительности вполне могут быть успешно удовлетворены и с помощью классических цивилистических конструкций.

"Жилищная собственность" в российском праве

1. В российском гражданском праве в связи с национализацией земли и отменой понятия "недвижимость" (ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.) длительное время отсутствовала сама необходимость в вещном праве, его принципах и категориях, которые в прежнем правопорядке подверглись не только законодательному, но и теоретическому забвению. Поэтому при переходе к рыночной организации хозяйства и неизбежно связанной с этим необходимости восстановления классических вещно-правовых конструкций отечественный законодатель не стоял перед проблемой осознанного выбора той или иной модели "жилищной собственности" (т.е. сознательного сохранения или нарушения вещно-правового "принципа присоединения"), тем более что и сама категория составной части вещи у нас традиционно отсутствует: ее не было ни в проекте Гражданского уложения Российской империи, ни в Гражданских кодексах 1922, 1964 и 1994 гг. <1>.X

--------------------------------

<1> Это положение привело к дополнительной путанице, смешению понятий "составная часть вещи" и "принадлежность главной вещи" (как известно, являющейся самостоятельной вещью). Лишь сейчас предполагается дополнить соответствующими правилами ст. 133 действующего ГК (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М., 2009. С. 33 - 34).X

Появление "жилищной собственности" в отечественном правопорядке связано не с попытками решить жилищную проблему, а с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей в первую очередь фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т.п.). Не подлежит также сомнению, что освещенный выше многообразный европейский опыт ни в коей мере не был предметом изучения при подготовке действующего в этой сфере отечественного законодательства.

В результате его развитие, как и следовало ожидать, пошло по наименее удачному пути (отчасти напоминающему болгарский вариант "этажной собственности"): объектом права собственности граждан были признаны квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах, но исключая гаражи и тому подобные нежилые помещения, обычно отсутствующие в наших многоквартирных жилых домах в силу известных особенностей отечественной архитектуры) (ст. 288 ГК, ст. ст. 15 - 17 Жилищного кодекса), а объектом их общей долевой собственности - "общее имущество дома" (п. 1 ст. 290 ГК, п. 1 ст. 36 ЖК), в состав которого включены различные части этого дома (фактически не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором расположен такой дом.X

В российском праве появилась своя "жилищная собственность" в виде традиционного для этого института неразрывного соединения права собственности гражданина на квартиру (другое жилое помещение) и его же доли в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК и п. 1 ст. 36 ЖК). Особенностями этого правового режима в отечественном правопорядке являются, во-первых, "растворение" главной недвижимой вещи - земельного участка (а также основных частей дома) в "общем имуществе собственников жилья", которое здесь имеет не решающее (как в германском праве), а сугубо вспомогательное, дополнительное значение; во-вторых, сугубо формальный характер объявления указанного "общего имущества" объектом общей долевой собственности, ибо в действительности соответствующая "доля" определяет не объем традиционных прав, принадлежащих обычному сособственнику (ст. ст. 246 - 248, 250, 252 ГК), а лишь объем его обязанностей в виде "доли обязательных расходов на содержание общего имущества" (п. 2 ст. 39 и п. 2 ст. 43 ЖК).X

2. Вместе с тем следствием этого законодательного решения стало полное смешение всех традиционных гражданско-правовых понятий: составные части недвижимой вещи (лестницы и лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, несущие конструкции дома, инженерные коммуникации и т.п.) превратились в самостоятельные движимые вещи - объекты вещного права общей собственности; сама недвижимая вещь (многоквартирный дом в целом) прекратила юридическое существование, превратившись в совокупность отдельных квартир и жилых помещений; аналогичная по сути судьба постигла и земельный участок, который хотя и сохранился в качестве отдельной вещи, но утратил всякое самостоятельное значение, войдя в состав "общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" в качестве одной из его "составных частей" (п. 1 ст. 36 ЖК); сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и "главными вещами" в отношении "общего имущества дома" - "принадлежности главной вещи". Ведь теперь согласно п. 2 ст. 290 ГК, п. п. 2 и 4 ст. 37 и п. п. 3 и 5 ст. 42 ЖК "общее домовое имущество - спутник права собственности на жилое помещение, не имеющий самостоятельной судьбы и следующий за главной вещью - жилым помещением" <1>.X

--------------------------------

<1> Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 88; ср.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 86.

Конгломератом объектов, составляющих "общее имущество собственников жилья", призвано управлять специально создаваемое ими юридическое лицо - товарищество собственников жилья (ст. 291 ГК, ст. 135 ЖК), хотя жилищное законодательство не исключает и других форм управления этим имуществом (п. 2 ст. 161 ЖК). Но в любом случае объект такого управления тоже остается не вполне определенным: то ли это сам "многоквартирный дом" (ст. 161 ЖК), включая, следовательно, и квартиры, находящиеся в собственности граждан, и их "общее имущество"; то ли это "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" (п. 1 ст. 135 ЖК), в который, следовательно, включаются только квартиры и земельный участок, но не иное "общее имущество"; то ли, напротив, именно и только "общее имущество собственников жилья" (п. 1 ст. 36 ЖК), но отнюдь не принадлежащие им квартиры.X

3. Более того, признание жилых помещений самостоятельными недвижимыми вещами стало лишь частью общего процесса приватизации государственного имущества, в ходе которого аналогичный правовой режим получили и нежилые помещения - сначала подвалы и различные "встроенно-пристроенные" помещения в многоквартирных жилых домах, а затем отдельные "офисные помещения" (несколько комнат), этажи и едва ли не любые другие части нежилых зданий, быстро ставшие самостоятельными вещами - объектами имущественного оборота. Нередкими стали сделки купли-продажи или залога нескольких этажей дома, его отдельных подъездов и даже арифметически выраженных частей строения (2/3, 99% и т.п.) (а не долей в праве собственности на него).

В свою очередь это положение также породило вопросы о юридических основаниях пользования общим имуществом такого дома (строения) - лестницами и лифтами, помещениями общего пользования и т.п.: дополнительно заключаемый возмездный договор пользования (аренды), ограниченное вещное право сервитутного типа, право общей долевой собственности (к которому постепенно и не без противоречий склонилась арбитражно-судебная практика).

Бурно развившийся оборот "нежилых помещений" - отдельных составных частей недвижимых вещей (зданий и строений), фактически признанных самостоятельными объектами гражданских прав (вещами), привел к постепенному всеобщему признанию за ними в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК) гражданско-правового режима, аналогичного режиму жилых помещений, т.е. индивидуального права собственности на помещение (часть здания) и доли в праве общей собственности на общее имущество здания (строения) <1>. Этот вывод получил и теоретическую поддержку <2>.X

--------------------------------

<1> См. п. п. 1 - 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (Вестник ВАС РФ. 2009. N 9); Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 79 - 80, 85 - 86.X

<2> См. об этом особенно: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.X

Таким образом, конструкция "настоящей этажной собственности" в российском праве в основном благодаря правоприменительной практике получила беспрецедентное для развитых правопорядков распространение даже в отношении нежилых помещений и зданий (строений), на что она никогда не была рассчитана и что теперь составляет важную юридическую особенность гражданско-правового режима таких объектов.

Перспективы развития "жилищной собственности"

в российском гражданском праве

1. Каковы же могут быть основные направления развития рассматриваемого гражданско-правового института в современном российском законодательстве?

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и определившая главные направления его совершенствования на ближайшее время, исходит из необходимости сохранения в этом отношении status quo и его последовательного законодательного закрепления. Она рассматривает жилые и нежилые помещения (за исключением вспомогательных) как самостоятельные объекты гражданских прав, представляющие собой "конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования" (выделено мной. - Е.С.) <1>.X

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 87. В ее развернутом варианте (см.: Концепция развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 4) указано, что помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения и является вещью "исключительно в юридическом смысле этого слова".X

При наличии зарегистрированного в установленном порядке права собственности хотя бы на один такой объект (помещение как недвижимую вещь) автоматически прекращается право собственности на здание в целом, которое в этом случае юридически исчезает, становясь "исключительно объектом технического учета" (в отсутствие такого правила объект недвижимости и права собственности "удваивается": им становятся как здание в целом, так и отдельные помещения в нем). При этом также автоматически у собственника помещения появляется доля в праве общей собственности на общее имущество здания и земельный участок под ним.

Данный правовой режим предлагается полностью распространить и на нежилые помещения в соответствующих ("офисных") зданиях, дополнив разд. II Гражданского кодекса РФ специальной главой "Право собственности на жилые и нежилые помещения".X

2. Вместе с тем названная Концепция не исключает возможности объединения всех помещений в здании, принадлежащих разным собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание в целом (аналогичная возможность предоставляется также лицу, получившему право собственности на все отдельные помещения в здании). Иначе говоря, наряду с сохранением "подлинной жилищной собственности" в качестве общего правила Концепция предусматривает на будущее время возможность ее трансформации (по воле собственников отдельных помещений) в их долевую собственность на здание в целом, т.е., условно говоря, переход от "балканской" к "австрийско-швейцарской" модели "жилищной собственности".X

Это положение объясняется тем, что, вполне сознавая все недостатки и сложности, создаваемые на практике действующей моделью "жилищной собственности", Концепция предлагает не очередную радикальную реформу жилищного хозяйства, непосредственно затрагивающую интересы миллионов граждан и меняющую правовой режим их жилья в угоду новым теоретическим моделям, а постепенную трансформацию этих отношений исключительно по желанию их участников в более логичную и удобную для них правовую форму.X

Такой "мягкий" путь в отечественных условиях представляется оптимальным. В результате его реализации в будущем в российском правопорядке возможно появление и сосуществование обеих охарактеризованных выше моделей (видов) "жилищной собственности". Их практическое использование и покажет в дальнейшем преимущества и недостатки того и другого подхода.