Сведения о пристройке, расположенной на чужом участке, внесут в егрп при согласии собственника земли

Как уже говорилось, одним из видов архитектурного изменения объекта недвижимости является пристройка (ст. 21 Закона об архитектурной деятельности).

Однако возможна ситуация, когда в результате такой пристройки она будет полностью или частично расположена на чужом земельном участке.

Тогда, если собственник «захваченного» пристройкой земельного участка не предоставит своего разрешения на такое строительство, регистрирующий орган вправе отказать во внесении измененных сведений о реконструированном здании в ЕГРП.

И, напротив, при наличии письменного разрешения собственника отказать во внесении таких сведений орган Росреестра не вправе. В данном случае сведения заносятся путем открытия нового раздела для измененного здания, а старый раздел закрывается, поскольку границы объекта недвижимости изменились (п. 25 Методических рекомендаций).

После внесения соответствующих изменений в ЕГРП собственник измененного объекта недвижимого имущества приобретает исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или на приобретение права аренды земельного участка, занятого соответствующей пристройкой.

Если же пристройка расположена на земельном участке, находящемся в частной собственности, то пользование таким земельным участком собственник здания вправе осуществлять на основании договорных отношений с собственником земли⁶.

В тех случаях, когда разрешение собственника земельного участка на возведение на его земельном участке пристройки к зданию застройщика отсутствует, собственник земельного участка вправе защитить свои интересы в порядке статьи 301 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении, либо в порядке статьи 60 Земельного кодекса РФ, согласно которой собственник земельного участка вправе требовать освобождения самовольно занятого земельного участка, в том числе и посредством сноса объекта.

Суды нередко рассматривают реконструкцию в виде пристройки как создание нового объекта недвижимости  На сегодняшний день имеется сложившаяся судебная практика, согласно которой самовольное возведение пристройки к объекту недвижимого имущества, при которой изменяются внешние границы здания, признается вновь созданным объектом⁷ и к данным правоотношениям применяются нормы статьи 222 ГК РФ.

Полагаю, что такой подход противоречит положениям Закона об архитектурной деятельности (ст. 3, ст. 21), в котором возведение пристройки прямо определено как «изменение архитектурного объекта». Если сторона по делу не докажет, что в ходе реконструкции прежний объект недвижимости был разрушен и возведен новый, применение к такой реконструкции норм о самовольной постройке, на мой взгляд, является неправомерным.

Факт создания нового объекта или изменения прежнего в подобных спорах играет существенную роль, учитывая сложившуюся судебную практику⁸.

Доказать, что в ходе реконструкции не было создано новое недвижимое имущество, можно с использованием сведений БТИ, полученных по итогам внеплановой инвентаризации. При изменении технических или качественных характеристик объекта недвижимости она является обязательной (п. 9, 12 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921).

Кроме того, доказательством именно проведения реконструкции, а не создания нового объекта, по моему мнению, может служить также заключение специализированной организации.

________________________ ¹ Пункты 28, 29 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – Постановление № 10/22.

² См.: п. 67 Правил, утв. постановлением № 219, п. 24 Методических рекомендаций, утв. приказом ФРС от 08.06.2007 № 113; далее – Методические рекомендации.

³ См.: п. 1 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об архитектурной деятельности.

⁴ Постановления ФАС Московского округа от 22.07.2010 № КГ-А40/7411-10 (определением ВАС РФ от 29.10.2010 № ВАС-14149/10 в пересмотре дела в порядке надзора отказано), от 19.04.2011 № КГ-А40/3413-11.

⁵ См.: ст. 304, 305 ГК РФ, ст. 60 ЗК РФ, п. 45, 46 Постановления № 10/22.

⁶ Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2011 № КГ-А40/3413-11.

⁷ Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 по делу № А56-55073/2007, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу № А62-6129/2010.

⁸ Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2011 по делу № А08-6365/2008-29. ________________________

НАЛОГОВЫЕ СПОРЫ

Инспекторы не вправе отказаться от применения расчетного метода определения налога

А.А. Карпова  руководитель арбитражной практики юридической компании Doctrina-Lex (г. Самара), anastasia.a.karpova@gmail.com

• Когда размер налоговых обязательств инспекторы определят расчетным методом

• Какие аргументы докажут суду, что неприменение налоговым органом расчетного метода было незаконным

• Почему непредставление подтверждающих расходы документов еще не говорит об отсутствии затрат

Статья 31 Налогового кодекса РФ (далее – Кодекс) закрепляет право инспекторов определять сумму налога, подлежащую уплате в бюджет, расчетным путем. Буквальное толкование этой нормы позволяет сделать следующий вывод: налоговый орган вправе самостоятельно определять случаи, при которых применяется расчетный метод исчисления налоговых обязательств.

Цитата. «Налоговые органы вправе определять суммы налогов… расчетным путем на основании имеющейся у них информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках в случаях отказа налогоплательщика допустить должностных лиц налогового органа к осмотру производственных, складских, торговых и иных помещений и территорий, используемых налогоплательщиком для извлечения дохода либо связанных с содержанием объектов налогообложения, непредставления в течение более двух месяцев налоговому органу необходимых для расчета налогов документов, отсутствия учета доходов и расходов, учета объектов налогообложения или ведения учета с нарушением установленного порядка, приведшего к невозможности исчислить налоги» (подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ).

В то же время в Кодексе прямо не сказано, вправе ли налоговый орган отказаться от использования расчетного метода исчисления обязательств перед бюджетом, если для его применения имеются основания, перечисленные в статье 31. И если вправе, то по каким критериям проверяющим следует выделять случаи обязательного применения расчетного метода и случаи, когда такой метод можно не применять.

Кроме того, одним из оснований для определения размера налогового обязательства расчетным путем является непредставление налогоплательщиком необходимых для расчета документов. В связи с этим возникает еще один (также не решенный в НК РФ) вопрос: допустимо ли неприменение расчетного метода, если компания или гражданин представили в инспекцию такие документы, но только частично.