Тема 50

ЗАДАЧА 2 

Правомерны ли действия администрации? 

Согласно ст. 53 ЖК РФ, «граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий». 

Согласно п. 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, «1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: <…> 6) выявления в представленных документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет».

Какие действия надлежит предпринять в данном случае? 

Согласно абз. 5 п. 23 ППВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» (далее – ППВС №14), «С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ)».

На основании пп. «а» абз. 6 п. 23 ППВС №14, «суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что: а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению)». 

Согласно абз. 7 п. 23 ППВС №14, «…в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ)».

ЗАДАЧА 4 

Какой договор был заключен между сторонами? 

Согласно ст. 61 ЖК РФ, «1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме».

Соответствует ли закону вселение в данное жилое помещение?

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, «2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение».

Согласно ч. 2 ст. 62 ЖК РФ, «2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме».

При этом, помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания. 

Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ, «1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством».

Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК РФ, «3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами».

Эти требования установлены п.п. 9-32 ПП РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», п.п. 23-31 ПП РФ от 9 июля 2016 г. N 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов».

Есть ли основания для удовлетворения встречного иска? 

Представляется, что нет, поскольку Каприскин принял помещение и не предъявил возражений наймодателю о его состоянии, после чего самостоятельно провел ремонт, не согласовав его.

ЗАДАЧА 6

Выполнил ли наймодатель свои обязанности по договору социального найма жилья? 

Нет, не выполнил.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, «наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества». 

Согласно п. 1 Приложения №1 к ППРФ от 6.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Приложение), «Бесперебойное круглосуточное холодное водоснабжение в течение года… допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, при аварии в централизованных сетях инженерно-технического обеспечения холодного водоснабжения… за каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва подачи холодной воды, исчисленной суммарно за расчетный период, в котором произошло превышение, размер платы за коммунальную услугу за такой расчетный период снижается на 0,15 процента размера платы, определенного за такой расчетный период». 

Согласно п. 4 раздела I Приложения, «4. Бесперебойное круглосуточное горячее водоснабжение в течение года… допустимая продолжительность перерыва подачи горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа подряд... За каждый час превышения перерыва подачи холодной воды размер планы за коммунальную услугу за расчетный период снижается на 0,15 процента размера платы, определенного за такой расчетный период». 

Согласно п. 14 Приложения «14. Бесперебойное круглосуточное отопление в течение отопительного периода… допустимая продолжительность перерыва отопления:

не более 24 часов (суммарно) в течение 1 месяца;

не более 16 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от +12 °C до нормативной температуры, указанной в пункте 15 настоящего приложения;

не более 8 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от +10 °C до +12 °C;

не более 4 часов единовременно - при температуре воздуха в жилых помещениях от +8 °C до +10 °C; за каждый час превышения перерыва отопления размер планы за коммунальную услугу за расчетный период снижается на 0,15 процента размера платы, определенного за такой расчетный период. Допустимый перерыв по общему правилу не более 24 часов суммарно в течение 1 месяца». 

Согласно п. 17 Приложения, «17. Обеспечение своевременного вывоза твердых коммунальных отходов из мест накопления в холодное время года (среднесуточная температура +5 и ниже) не реже 1 раза в 3 суток, в теплое время (среднесуточная температура выше +5) не реже 1 раза в сутки. допустимое отклонение сроков:

не более 72 часов (суммарно) в течение 1 месяца;

не более 48 часов единовременно - при среднесуточной температуре воздуха +5 °C и ниже;

не более 24 часов единовременно - при среднесуточной температуре воздуха свыше +5 °C; за каждые 24 часа отклонения суммарно в течение расчетного периода, в котором произошло указанное отклонение, размер платы за коммунальную услугу за такой расчетный период снижается на 3,3 процента размера платы, определенного за такой расчетный период». 

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ, «2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: <…> 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение».

Согласно п. 2 Правил ПП РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – ПП РФ №491), двери помещений общего пользования относятся к общему имуществу. Согласно пп. «в» п. 11 ПП РФ №491, «Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: <…> в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях».

Таким образом, наймодатель нарушил свои обязанности. 

Являются ли МУП и администрация муниципального образования надлежащими ответчиками в данном деле? 

Да, являются.

Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, «По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

Согласно ч. 1 ст. 66 ЖК РФ, «наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством ^{(ст. 7.22. КоАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, ст. 215.1. УК РФ Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения)}». 

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, «1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: <…> 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг».

Вправе ли истец требовать полного возмещения уплаченных коммунальных услуг? 

Нет, не вправе.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 67 ЖК РФ, «3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: <…> 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги», – истец вправе требовать пересчета уплаченных средств и возврата излишне уплаченных.

ЗАДАЧА 8

Есть ли основания выселения пенсионерки и возможно ли осуществить это по требованию соседей? 

Согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, «Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения».

Согласно абз.абз. 2, 6, 9 п. 39 ППВС РФ от 02.02.2009 N14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», «К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире)»,

«К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.)»,

«Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания)». 

Возможно ли предоставление иного жилого помещения Гончаровым? 

Возможен лишь обмен между нанимателями, но это должны быть два нанимателя по договору социального найма.

ЗАДАЧА 10

Является ли приобретение квартиры в собственность основанием для расторжения договора социального найма жилья? 

В ст.ст. 90, 91 ЖК РФ содержатся основания для расторжения договора социального найма жилья по требованию наймодателя, и приобретение в собственность другого жилья как основание для расторжения договора там отсутствует.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, «1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):

1) не являющиеся… собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения», – т.е. если на момент заключения договора собственность на жилое помещение была, то это основание применения к договору последствий ничтожной сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ, «2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки»).

Является ли факт передачи общежития в муниципальную собственность основанием расторжения договора социального найма жилого помещения? 

Нет, не является.

Согласно ст. 64 ЖК РФ, «переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения».

ЗАДАЧА 12

Обоснованы ли требования Митрофановой?

Согласно абз.абз. 1-3 п. 12 ППВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – ППВС №14), «В силу части 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

В связи с тем, что Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовых сделках (статьи 153 - 181 ГК РФ).

Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена частью 3 статьи 31 ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (часть 4 статьи 31 ЖК РФ)».

ЗАДАЧА 14

Является ли факт тяжелого материального положения семьи уважительной причиной невнесения уплаты коммунальных платежей и оплаты за пользование жилым помещением? 

Да, является.

Согласно абз. 3 п. 38 ППВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – ППВС №14), «К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.». 

Отвечает ли предоставленная семье Денисова комната требованиям, установленным жилищным законодательством? 

Да, отвечает.

Согласно ч. 1 ст 105 ЖК РФ, «Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека». 

Подлежит ли семья Денисовых выселению из общежития? 

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, «2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях: <…> 4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы, семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства». 

Каковы требования к предоставляемой квартире? 

Согласно абз. 3 п. 42 ППВС РФ №14, «Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (часть 3 статьи 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статья 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания части 2 статьи 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального  использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют».