Тема 45

ЗАДАЧА 1

Может ли покупная цена земельного участка опускаться ниже, чем его кадастровая стоимость?

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, «граждане и юридические лица свободны в заключении договора», и «условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано за-коном или иными правовыми актами (статья 422)».

Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7».

Должен ли быть приложен кадастровый план земельного участка к документам, представленным на государственную регистрацию?

Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ о регистрации), «Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земель-ном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо но-вые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках».

Согласно пп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ о госрегистрации, «2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

<…>

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории)».

Согласно п. 4 ст. 21 ФЗ о госрегистрации, «Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера».

Следует ли постройка судьбе земельного участка?

Согласно п. 2 ст. 552 ГК «В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом». Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: <…> единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Согласно п. 11 П. 11 ППВАС РФ №11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», «Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)».

Обоснован ли аргумент о невозможности использовать участок по целевому назначению?

Согласно п.п. 1, 2 ст. 7 ЗК РФ, «1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса», и «Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов».

Согласно ч.ч. 19, 21, 21.1 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, «Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет», и «Срок действия разрешения на строительство при пере-ходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи».

ЗАДАЧА 2

Как оформляется договор купли-продажи недвижимости?

Согласно п. 1 ст. 549 ГК, «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)».

Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ, «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)».

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, «1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации».

Согласно п. 69 ППВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «Для целей применения этого положения под совершением двусторонней сделки (договора) понимается момент получения одной стороной акцепта от другой стороны (пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 433 ГК РФ)».

Согласно п.п. 60-62 ПП ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – ПП ВС и ВАС №10/22), «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом»,

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Таким образом, регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли – продажи, а потому такой договор следует считать заключенным с момента его подписания, согласно п. 3 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации.

Обосновано ли требование о взыскании арендной платы?

Нет, не обосновано.

Представляется, что основанием для выплаты арендных платежей является заключение договора аренды.

Согласно п. 50 ПП ВС и ВАС 10/22, «Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом».

Требуется ли уступка прав арендатора в данном случае?

Нет, не требуется, в силу прямого указания закона.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ, «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования», и «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

ЗАДАЧА 3

Правомерен ли подобный завещательный отказ?

Да, правомерен.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 1137 ГК РФ, «завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ)», и «Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу».

Должен ли был Сычев уведомить Белкину о завещательном отказе?

Да, должен был.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, «существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, «договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора».

Согласно п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 66 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее – ФЗ о госрегистрации), «орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе: за несоответствие осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав требованиям настоящего Федерального закона, правил ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав», и «Убытки, причиненные лицу в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, возмещаются в полном объеме за счет казны Российской Федерации».

Согласно п. 6 ППВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «если полномочия по государственной регистрации прав на имущество возложены на государственное учреждение, убытки, причиненные внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны РФ (п. 9 ст. 8.1, ст. 1069 ГК РФ)».

Есть ли основания для взыскания убытков с Сычева?

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, «Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса».

ЗАДАЧА 4

Подлежит ли удовлетворению иск Каташина?

Согласно п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ, «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации», и «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации».

Согласно п. 61 ПП ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – ПП ВС и ВАС №10/22), «иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности».

Обоснованы ли аргументы Семкина?

Нет, не обоснованы.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ, «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях», и «если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона».

ЗАДАЧА 5

Является ли машино-место объектом недвижимого имущества?

Да, является.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам относятся предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, «машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

В каком порядке осуществляется регистрация права собственности на машино-место?

В общем порядке.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». С 1 января 2017 года государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними осуществляются в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее – ФЗ о госрегистрации).

Согласно ст. 14 ФЗ о госрегистрации, «Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке».

Является ли препятствием к регистрации права собственности на машино-место тот факт, что право собственности отчуждателя на машино-место не было зарегистрировано в ЕГРН?

Нет, не является.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (далее – ЕГРП) прекратил своей существование 31.12.16. С 01.01.2017 ЕГРП и государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) подлежат объединению в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в соответствии с ФЗ о госрегистрации. Согласно п. 7 ст. 1 ФЗ о госрегистрации, «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о… машино-местах…».

Согласно пп. 5 п. 4 ст. 14 ФЗ о госрегистрации, «Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

<…>

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”». По условию задачи право собственности на машино-место было зарегистрировано продавцом в 1996 г.

Кроме того, в соответствии со ст. 27 ФЗ о госрегистрации, «в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав». Ст. 26, которая предусматривает закрытый список оснований для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения не содержит такого основания как отсутствие зарегистрированного права в ЕГРП, если сделка было совершена ранее 1997 г.

ЗАДАЧА 6

Как оформляется договор купли-продажи предприятия?

Согласно п. 1 ст. 559 ГК РФ, «по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам».

Согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ, «договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса».

Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ, «до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований».

Возможно ли возложение ответственности на продавца за снижение качества предприятия?

Согласно п. 1 ст. 565 ГК РФ, «последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 460 - 462, 466, 469, 475, 479 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 - 4 настоящей статьи».

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ, «Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи».

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, «если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: <…>

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара».

Представляется, что деловая репутация может расцениваться в качестве одной из характеристик качества предприятия, и в случае, если деловой репутации нанесен ущерб, повлекший снижение качества предприятия, то виновный продавец понесет ответственность за это.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 1514 ГК РФ, «правовая охрана товарного знака прекращается:

<…>

на основании принятого по заявлению заинтересованного лица решения федерального органа исполнительной власти по интеллектуальной собственности о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака в случае его превращения в обозначение, вошедшее во всеобщее употребление как обозначение товаров определенного вида».

Действительно ли в РФ соглашение о запрете продавца в течение 5 лет заниматься определенной деятельностью?

В российском законодательстве отсутствуют нормы о запрещении конкурентных действий со стороны продавца предприятия. Представляется, что из римской формулы сделки: «DARE, FACERE, PRAESTARE, NON FACERE» – лицо может принять на себя обязательство не делать что-либо.

Таким образом, представляется, что данное обязательство является не отказом от права (п. 2 ст. 9 ГК РФ: «Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом»), а лишь временным ограничением.

Обоснованы ли требования покупателя?

Покупатель вправе потребовать возмещения убытков вследствие передачи некачественного товара из-за снижения деловой репутации.

Согласно п. 3 ст. 565 ГК РФ, «покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия».

Также он вправе взыскать понесенные убытки вследствие нарушения соглашения о неконкуренции согласно ст. 15 ГК РФ.