Глава III. Современные проблемы в российском гражданском праве, способы их преодоления и сближения с классической моделью.

Как уже было сказано, с принятием Земельного кодекса РФ 2001 года автоматически появился ряд проблем, связанных с противоречиями между гражданским и земельным законодательством.

Среди основных принципов земельного, а не гражданского, законодательства кодекс назвал "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому указанные объекты "следуют судьбе земельных участков" (подп. 5 п. 1 ст. 1), то есть, по сути, провозгласил классический гражданско-правовой принцип superficies solo cedit.

Тем не менее, как многократно отмечается в литературе³⁰, сделано это крайне неудачно. Во-первых, неудачная формулировка статьи позволяет сделать вывод, что здание определяет судьбу земельного участка, а не наоборот. Подобный недостаток применительно к п. 4 ст. 35 отмечается также в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе³¹. Помимо этого, правило о единой судьбе имеет множество серьезных исключений, перечисленных в п.4 ст. 35.

Пленум ВАС РФ в п. 11 своего постановления от 25 марта 2005 г. №11 данное требование закона дополнил тремя важными положениями: во-первых, не подлежат продаже отдельно от земельного участка также здания, строения или сооружения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу; во-вторых, сделки, воля сторон по которым была направлена на раздельную продажу земельного участка и расположенной на нем недвижимости, если оба принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными; в-третьих, невозможность раздельного отчуждения земельного участка и расположенной на нем недвижимости применяется и при прекращении права на земельный участок в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ)³².

По ЗК РФ появляется некое "право на использование части земельного участка", возникающее у приобретателя здания, строения и сооружения, находящегося на чужом земельном участке (п. 1 ст. 35 ЗК). Проблема в том, что если с границы участка легко устанавливаются, то с границами «части» участка начинаются проблемы, решать которые приходится в суде. Кроме того, в нашей стране часто случается, что земля, находящаяся под домом и составляет весь участок. Соответственно, если здания и земельный участок завещаны разным лицам, то либо собственник строения получит себе весь участок, либо собственник земли получит насколько малую часть, что его невозможно будет выделить в самостоятельный участок и использовать в обороте, поскольку он не будет подходить под установленный минимальный размер земельного участка.

Раньше эта проблема возникала из-за противоречия п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ - в последней было указано про предоставление части участка, необходимую для нормального использования строения. К счастью, с 26 июня 2007 года ст. 273 устанавливает, что автоматически переходит «право собственности на земельный участок (курсив мой – В.Л.), занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». Тем не менее, в п. 1 статьи 35 ЗК РФ изменений никаких не вносилось, она по-прежнему говорит о части участка, необходимой для использования строения. Этот недостаток выделяется также авторами Концепции, которые указывают, что предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть³³. Вероятнее всего то, что на практике это не представляет серьезной проблемы, поскольку суды, применяя исторический метод, будут просто использовать статью 273 как более позднюю норму.

Достойным внимания представляется мнение И.П. Пискова, считающего, что правило о единой судьбе земельного участка и расположенного на нем строения провозглашено не в ст. 1 ЗК РФ, а в п.4 ст. 35. В обоснование своей позиции он приводит следующие аргументы.

Во-первых, ст. 1 не устанавливает правила, по которому участки должны были бы разделять юридическую судьбу построек, то есть она может обладать своей юридической судьбой.

Во-вторых, было бы чрезмерным называть правило статьи 1 принципом права – для этого у него слишком узкая сфера применения. Оно вряд ли может считаться устанавливающим фундаментальные основы отрасли или хотя бы института права, поскольку затрагивает не все участки и постройки, а только принадлежащие одному собственнику. Некоторые правоведы считают, что это правило актуально и в случае с разными собственниками.

Так, например, авторы Концепции развития гражданского законодательства считают, что необходимо последовательно проводить принцип единства судьбы строения и земельного участка в ГК, сделать так, чтобы у собственника здания было какое-либо вещное или обязательственное право на земельный участок, признавая, что данный принцип может распространяться на строения, возведенные на чужих участках. И.П. Писков считает такой подход не вполне обоснованным: «правило о единстве может распространяться только на постройки, возведенные на своей земле. Постройка, расположенная на чужом участке, не может следовать юридической судьбе участка, поскольку такие участок и постройки изначально обладают разными юридическими судьбами – принадлежат на праве собственности разным лицам³⁴».

Тем не менее, последний аргумент представляется не вполне обоснованным. Делая подобное утверждение, автор разграничивает классический принцип superficies solo cedit и принцип единства судьбы строения и земельного участка по не вполне понятному критерию, хотя в литературе, в том числе профессором Е.А. Сухановым, как было указано выше, признается идентичность содержания этих двух формулировок. Как уже было указано в настоящей работе и как описано самим И.П. Писковым в первой главе диссертации со ссылками на работы ученых, подробно исследовавших римское право (Хвостов В.М., Дождев Д, В., Ч. Санфилиппо, Копылов А.В. и др.), принцип superficies solo cedit означает автоматический переход права собственности на все материальные объекты, расположенные на земельном участке собственнику земельного участка. В случае если лицо возводит постройку на чужом земельном участке, по классическому римскому праву, он не становится собственником этого строения. Что касается того, что оба объекта изначально обладают разной юридической судьбой – принадлежат на праве собственности разным лицам, то это также представляется сомнительным. В силу действия принципа единой судьбы здание с момента его появления в качестве объекта гражданских правоотношений, то есть с момента государственной регистрации, становится собственностью лица, в чьей собственности находится земельный участок. Если же этот принцип установлен после появления обоих объектов, то он позволяет с этого момента установить единую юридическую судьбу. Возможно здесь дело в не совсем понятной формулировке, – с какого момента понимать это «изначально»?

Как бы то ни было, существует ряд норм, благодаря которым видно, что постройка и участок - самостоятельные объекты оборота, чем нарушается принцип единой судьбы.

Для начала это формализованный аргумент, который приводит И.П. Писков – необходимость государственной регистрации и здания и участка отдельно, даже когда собственник двух объектов - одно лицо (п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Тем не менее, законом установлено правило, по которому подраздел о зданиях должен следовать сразу за разделом об участке – закон, видимо, таким образом, старается минимизировать расхождения с ЗК РФ и принципом единой судьбы.

С государственной регистрацией связана еще одна ситуация – одно из исключений из принципа обязательного внесения как раз связан с правами собственника здания на земельный участок. Речь идет об уже частично упоминавшихся положениях п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которыми при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Внесения каких-либо записей об этом в ЕГРП не требуется.

При этом по какой-то причине, переход права собственности на земельный участок, на котором расположено продаваемое здание (ср. п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ), не является исключением из принципа внесения. Налицо еще одно нелогичное законодательное различие - о переходе права собственности на земельный участок надо договариваться, без передачи права на земельный участок такая сделка ничтожна³⁵, а о переходе права аренды на земельный участок договариваться не надо, это право автоматически переходит к покупателю.

На практике возник вопрос, связанный с применением правил п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ о переходе без записи ограниченных прав на земельный участок. Это случай, когда у продавца здания имеется право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено отчуждаемое здание. Это право гражданам не предоставляется, отсюда вопрос: переходит ли данное право на земельный участок при продаже здания?³⁶.

Несмотря на то, что субъектный состав этого права Земельным Кодексом ограничен (ст. 20), ВАС РФ ответил на этот вопрос положительно, согласившись с тем, что к покупателю, даже не являющемуся субъектом, которому земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, переходит право бессрочного пользования участком, причем для перехода этого права к покупателю внесения записи в ЕГРП не требуется³⁷.

Вообще, неоправданные различия между перечнем вещных прав, которыми обременяются строения (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут) и перечнем прав на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут) выделяются как один из самых существенных недостатков действующей системы авторами Концепции³⁸.

Как видим, правило ст. 35 действует только в отношении отчуждения, то есть не применяется при обременении вещи ограниченными вещными правами. В связи с этим до 2008 года существовало противоречие, связанное с ипотекой. По старой редакции п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается, а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч. 2 ст. 69 того же закона).

В этой связи высшие судебные инстанции еще в 1996 году указали, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168)³⁹.

Данное противоречие было исправлено путем внесения изменений в п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке». Теперь, после изменений от 22.12.2008, закон устанавливает, что «при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя». Тем не менее, соответствующих изменений не было внесено в ст. 340 ГК РФ, где в. п. 4 установлено, что «при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (курсив мой – В.Л.)». Данное противоречие решается по аналогии с описанной ситуацией о правах на часть земельного участка.

Существует еще один пробел в законодательстве, позволяющий отступить от принципа единой судьбы строения и земельного участка – наследование по завещанию. Как справедливо отмечает И.П. Писков, понятие отчуждения предполагает наличие субъекта, для которого объект прав становится «чужим». Но при наследовании в момент перехода права собственности (открытие наследства) субъект уже умер и не участвует в правоотношениях, поэтому отчуждения как такового не происходит. Отсюда возможность завещать участок, но не постройку, можно также завещать объекты разным лицам. Помимо этого, ст. 1181 ГК РФ ограничивает состав имущества, наследуемого вместе с участком лесами, иными растениями, водой и поверхностным слоем почвы, что идет в разрез с нормами ЗК⁴⁰.

Чтобы исключить подобную возможность обхода закона, авторы Концепции предлагают более конкретно определить правовой режим строения и земельного участка. В случае, если оба объекта принадлежат одному собственнику, будет действовать правило, по которому при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, доверительное управление, внесение в качестве вклада в совместную деятельность, передача в качестве отступного, внесение в уставный капитал, ипотека), а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства (курсив мой – В.Л.), в результате конфискации, реквизиции, обращения взыскания, предполагается, что данные объекты недвижимости должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе⁴¹.

Для случаев, когда здание расположено на чужом участке предлагается установить принцип свободного распоряжения собственником здания как своего имущества на участке, так и своими правами на этот участок (здание и права на участок, при этом, отчуждаются вместе), не спрашивая разрешения у собственника участка. К приобретателю здания на чужом участке переходят все права на участок, которыми владел его предшественник. Предлагается также закрепить преимущественное право собственника здания при отчуждении по возмездной сделке участка и наоборот. Для пресечения ситуаций отсутствия у законного собственника здания или сооружения титулов на земельный участок, что в настоящее время также имеет место и у законных землепользователей (абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации")⁴², предлагается ввести новое ограниченное вещное право «право ограниченного владения земельным участком», обладающего следующими характеристиками.

Во-первых, это вещное право возникает в случае несовпадения в одном лице собственника здания и собственника земельного участка и предоставляется собственнику здания в том случае, если у него нет никаких иных вещных или обязательственных прав на земельный участок. Кроме того, обладание зданием не на праве собственности, а на ином вещном праве не влечет возникновения права ограниченного владения – появление иного вещного или обязательственного права на земельный участок влечет прекращение права ограниченного владения. Оно не относится к числу земельных сервитутов, поскольку его обладатель получает не только право пользования, но и право владения земельным участком.

Во-вторых, это право устанавливается на весь земельный участок, а не на его часть. Владение и пользование участком в той мере и в тех пределах, в каких это необходимо для использования здания. Право ограниченного владения является платным - ставка определяется исходя из величины земельному налогу, если судом или соглашением не установлено иное. Стороны также вправе по соглашению изменять условия пользования, его пределы, но это не должно идти в размер с целевым использованием участка, нормами Градостроительного кодекса РФ и т.п..

В-третьих, право ограниченного владения прекращается в случае уничтожения здания как объекта прав, а также может быть прекращено в случае изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

Преимущество этого права по сравнению с другими ограниченными вещными правами заключается в том, что оно устанавливается автоматически, по закону, а также предоставляет более широкие правомочия, тем, к примеру, сервитут. От арендных отношений право ограниченного владения отличает наличием более серьезной, владельческой защитой. В отличие от классических институтов суперфиция, эмфитевзиса или узуфрукта, которые предлагается вернуть по Концепции⁴³, право ограниченного владения представляется более выгодным для собственника земельного участка, поскольку ограничивает свободу действия собственника здания необходимым использованием и эксплуатацией участка, не оставляя собственнику участка «голый титул».

Введение данного ограниченного вещного права – одна из новелл, предлагаемая авторами Концепции для постепенного проведения в жизнь классической модели прав на строение и на земельный участок. Вместе с тем, по их справедливому мнению, жестко закреплять данный принцип опасно в силу ряда социально-экономических причин. К примеру, значительное число зданий находится в собственности иных лиц, чем лица, которым принадлежат земельные участки. Другая причина - стоимость возводимых на земельном участке объектов в значительном числе случаев несравнимо выше стоимости самого земельного участка. Кроме того, при определении стоимости земельного участка, который может быть использован под застройку, в первую очередь принимается во внимание ценность того объекта, который может быть возведен на земельном участке, а значит отсутствуют достаточные экономические основания для того, чтобы рассматривать возводимые на земельном участке здания и сооружения только как «улучшения» земельного участка, составляющие вместе с ним единое целое.

Существует еще одна проблема – многие земельные участки неоткадастрированы, то есть мы зачастую ходим просто по земле, а не по земельным участкам – из-за этого немалая доля земельного фонда нашей страны оказывается выведенной из оборота. Тем не менее, своя земля существует далеко не у всех граждан, которые хотели бы иметь ее на праве собственности или ином вещном праве. Простой пример подобной ситуации – здание по адресу Литовский бульвар д. 6, корпус 1, где расположено общежитие для студентов юридического факультета МГУ им. Ломоносова, а также квартиры с проживающими в них гражданами, не находится на каком-либо земельном участке. В данном месте есть только выделенный кадастровый район, в рамках которого земельные участки определены весьма эпизодически. Небольшое здание магазина, находящееся рядом с указанным общежитием – одно из немногих зданий поблизости, расположенное на земельном участке стоимостью примерно 20 миллионов рублей (при этом не определена некоторая важная информация – например, о форме собственности и кадастровом инженере)⁴⁴. Высшие судебные инстанции постановили, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования⁴⁵. При этом не вполне ясно, о каком публично-правовом образовании идет речь – об РФ или городе Москве. Вероятно, что подобная ситуация возникает как раз из-за того, что отсутствует определенность между публично-правовыми образованиями в том, кому принадлежит земля.

В этой связи в Концепции предлагается четко определить понятие земельного участка, под которым «понимается участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет»⁴⁶.

Говоря о взаимодействии прав на земельный участок с правами на находящуюся на нем недвижимость, следует упомянуть о попытках некоторых исследователей данной проблемы классифицировать и сгруппировать правовые нормы, предусматривающие регулирование указанных правоотношений с позиций разных подходов. Так, В.В. Чубаров в своей диссертации разделяет это взаимодействие на три направления:

Первое – недвижимость пользуется приоритетом в отношении земельного участка. Автор считает, что данная модель сейчас является доминирующей. Например, если здание построено на чужом земельном участке без надлежащего оформления прав возможна конкуренция между правами застройщика и собственника, или застройщика и обладателя земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Напомним, что по классическому римскому праву все объекты принадлежали бы собственнику земельного участка⁴⁷. При этом есть и противоположная точка зрения – это направление превалировало до введения в действие ЗК РФ, с его появлением же, наоборот, земельный участок в силу п. 4 ст. 35 определяет судьбу строения⁴⁸. Думается, что подобные разночтения связаны с уже упомянутой причиной – неудачной формулировкой самой статьи.

В этой связи в Концепции отмечается следующее. Земельный Кодекс предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется «правом на использование соответствующей части земельного участка», и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (пункты 3 и 5 ст. 35, пункт 1 ст. 36 ЗК), то есть в определенных случаях исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а расположенное на нем здание⁴⁹.

Второе направление заключаются в том, что строение и земельный участок выступают в обороте независимо друг от друга. Пример – участок и обособленный водный объект. С одной стороны, по п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется и на замкнутые водные объекты. Эта же мысль повторяется в ст. 1181 применительно к наследованию земельных участков. Но, в том случае, если собственник зарегистрирует водоем в качестве самостоятельного объекта права собственности (что предусмотрено ст. 130 ГК РФ и ст. 40 Водного Кодекса РФ), то с этого момента они могут самостоятельно выступать в обороте.

Третье направление - право на земельный участок имеет приоритет над правом на строение.

В.В. Чубаров, анализируя позиции других ученых, приходит к тому выводу, что современное гражданско-правовое регулирование оборота недвижимости можно охарактеризовать как некую самостоятельную модель, для которой характерны все три упомянутых направления. При этом преобладающим является первое направление, в рамках которого правам на здание, строение, сооружение отдается приоритет над правами на земельный участок. Кроме того, он отмечает, что у современной системы есть очевидный плюс – она работает. При этом различные предложения по совершенствованию законодательства, исходящие от исследователей, основ системы не затрагивают⁵⁰.

В завершение работы хотелось бы поговорить о точках зрения ключевых исследователей минувшего десятилетия по вопросу идеальной модели соотношения прав на строения и земельные участки, к признанию которой на законодательном уровне необходимо стремиться.

И.П. Писков считает, что идеальной моделью соотношения прав на здание и земельный участок является концепция сложной вещи. В силу возникшей связи между участком и строительными материалами, возникает объект, качественно (по своему назначению) отличный от составляющих его элементов: участка и строительных материалов, технологически соединенных в единое целое – постройку. Таким объектом является застроенный земельный участок. При разрушении физической связи составными частями, сложная вещь прекратит свое существование: строение преобразуется в стройматериалы, а земельный участок утратит часть большую часть своих свойств⁵¹.

И.Д, Кузьмина, считает, что здания и строения могут существовать как отдельные недвижимые вещи, при этом она допускает возможность их существования в рамках сложной вещи – комплекса недвижимого имущества (ст. 134 ГК РФ). «…Сложными вещами, - пишет она, - являются не только прямо указанные в законе кондоминиумы, но и малоэтажные дома усадебного типа с надворными постройками, объединенные общим назначением, - обеспечение условий проживания и ведения хозяйства собственником дома и членами его семьи…Не вызывает сомнения и оборотоспособность некоторых других комплексов недвижимого имущества: газо- и электростанций, насосных станций, сетей кабельного телевидения и т.д.»⁵².

Е.А. Баранова полагает, что речь в данном случае идет о простой совокупности вещей. Она критикует содержание связи между земельным участком и расположенной на нем недвижимости (и наоборот) как главной вещи и принадлежности (принадлежностями, по ее мнению, надлежит называть только движимые вещи⁵³), а концепцию сложной вещи, которой придерживаются И.П. Писков и И.Д. Кузьмина считает соображением de lege ferenda, поскольку положения действующих нормативных актов устанавливают режим раздельной регистрации строения и участка. Е.А. Баранова полагает, что «в силу принципа специальности невозможен переход вещного права на недвижимость, без описания объекта и прав на него в правоустанавливающем документе, равно как и невозможна последующая регистрация прав в едином государственном реестре. Указанные предписания закона исключают презумпцию следования принадлежности судьбе главной вещи и противоречат тем самым назначению данной конструкции»⁵⁴. Сама же она, соглашаясь с Концепцией, считает необходимым проводить в жизнь принцип единой судьбы, но при этом отмечает, что «заморозка» 17 главы ГК РФ была единственным способом ввести недвижимость в оборот.

Кроме того, Е.А. Баранова еще одну заслуживающую внимания идею. Так, она считает, что, по примеру Германии, где существует шесть объектов недвижимости, из которых один – это земельный участок, а остальные – вещные права («юридические земельные участки»), в России также необходимо закрепить ограниченные вещные права в качестве объектов недвижимого имущества. В этом ее поддерживает Чубаров В.В., который указывает, что подобная мера необходима для перехода к модели «единого объекта», поскольку позволит вводить новые объекты недвижимости в виде прав, которые легче «привязать» к участкам, чем новые телесные объекты.

Думается, что подобное нововведение предлагается поместить на не вполне благодатную почву. Во-первых, концепция наличия «права на право» не встретит понимания среди обычных российских граждан, которые не привыкли иметь дело со сложными правовыми конструкциями и юридическими фикциями. В определенных подотраслях и институтах гражданского права они, конечно же, необходимы, но нормы, регулирующие оборот недвижимости, должны быть максимально от этого освобождены. В силу огромной значимости для населения (ведь абсолютно каждый человек в своей жизни приобретает или продает квартиру или участок) законодательство о недвижимом имуществе должно быть социально адаптированным и понятным насколько это возможно. Во-вторых, осуществить переход к модели «единой судьбы» строения и участка можно более «традиционными» способами – например, исправлением противоречий между земельным и гражданским законодательством, введением новых норм, ограничивающих возможность раздельного отчуждения строения и земельного участка. Многие полезные меры уже осуществляются, либо уже подготовлены в виде Проекта изменений (например, возврат суперфиция и эмфитевзиса и других ограниченных вещных прав, что поспособствует развитию рыночных отношений в сфере недвижимости).

Наиболее предпочтительной представляется компромиссная точка зрения В.В. Чубарова, который, в свою очередь, сам согласен с мнением тех авторов, кто считает, что единого правила (принципа), которое бы универсальным образом определяло соотношение земельного участка и расположенной на нем недвижимости, в российском праве пока не существует. Все зависит от конкретной ситуации, в рамках которой, собственно, и определяется приоритет либо отсутствие приоритета прав на ту или иную недвижимость.