Глава III. Современные проблемы в российском гражданском праве, способы их преодоления и сближения с классической моделью.

Как уже было сказано, с принятием Земельного кодекса РФ 2001 года автоматически появился ряд проблем, связанных с противоречиями между гражданским и земельным законодательством.

Среди основных принципов земельного, а не гражданского, законодательства он назвал "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому указанные объекты "следуют судьбе земельных участков" (подп. 5 п. 1 ст. 1), то есть, по сути, провозгласил классический гражданско-правовой принцип superficies solo cedit.

Тем не менее, как отмечает Е.А. Суханов, сделано это крайне неудачно:

1. Формулировка статьи позволяет сделать вывод, что здание определяет судьбу земельного участка, а не наоборот

2. Правило о единой судьбе имеет множество серьезных исключений, перечисленных в п.4 ст. 35

3. Появляется некое "право на использование части земельного участка", возникающее у приобретателя здания, строения и сооружения, находящегося на чужом земельном участке (п. 1 ст. 35 ЗК)

4. ЗК РФ безосновательно сузил систему вещных прав на землю: ограничив в ст. ст. 20 и 21 случаи появления прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, он по существу свел такие вещные права к праву собственности и сервитутам.

5. ЗК РФ создал проблему в разграничении сфер гражданского и земельного законодательства. В ЗК указано: "имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством", а также то, что «иное» может быть предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах и об охране окружающей среды. Что и было сделано путем внесения поправок в ГК - сделки с земельными участками регулируются как гражданским, так и земельным законодательством частным и публичным правом одновременно²⁶.

Достойным внимания представляется мнение И.П. Пискова, считающего, что правило о единой судьбе земельного участка и расположенного на нем строения провозглашено не в ст. 1 ЗК РФ, а в п.4 ст. 35. В обоснование своей позиции он приводит следующие аргументы.

Во-первых, правило ст. 1 не направлено на установление подлинного единства строения и земельного участка. Оно говорит о том, что прочно связанные с участком объекты по общему правилу следуют юридической судьбе этого участка. Это означает, что в силу сделок, устанавливающих права на участок, такие же права возникают и на постройки. Ст. 1 не устанавливает правила, по которому участки должны были бы разделять юридическую судьбу построек. Таким образом, постройка может обладать своей юридической судьбой.

Во-вторых, было бы чрезмерным называть правило статьи 1 принципом права – для этого у него слишком узкая сфера применения. Оно вряд ли может считаться устанавливающим фундаментальные основы отрасли или хотя бы института права, поскольку затрагивает не все участки и постройки, а только принадлежащие одному собственнику. Некоторые правоведы считают, что это правило актуально и в случае с разными собственниками.

Так, например, авторы Концепции развития гражданского законодательства считают, что необходимо последовательно проводить принцип единства судьбы строения и земельного участка в ГК, сделать так, чтобы у собственника здания было какое-либо вещное или обязательственное право на земельный участок, признавая, что данный принцип может распространяться на строения, возведенные на чужих участках. И.П. Писков считает такой подход не вполне обоснованным: «правило о единстве может распространяться только на постройки, возведенные на своей земле. Постройка, расположенная на чужом участке, не может следовать юридической судьбе участка, поскольку такие участок и постройки изначально обладают разными юридическими судьбами – принадлежат на праве собственности разным лицам²⁷».

Тем не менее, последний аргумент представляется не вполне обоснованным. Делая подобное утверждение, автор разграничивает классический принцип superficies solo cedit и принцип единства судьбы строения и земельного участка по не вполне понятному критерию, хотя в литературе, в том числе профессором Е.А. Сухановым, как было указано выше, признается идентичность содержания этих двух формулировок. Как уже было указано в настоящей работе и как описано самим И.П. Писковым в первой главе диссертации со ссылками на работы ученых, подробно исследовавших римское право, принцип superficies solo cedit означает автоматический переход права собственности на все материальные объекты, расположенные на земельном участке собственнику земельного участка. В случае если лицо возводит постройку на чужом земельном участке, по классическому римскому праву, он не становится собственником этого строения. Что касается того, что оба объекта изначально обладают разной юридической судьбой – принадлежат на праве собственности разным лицам, то это также представляется сомнительным. В силу действия принципа единой судьбы здание с момента его появления в качестве объекта гражданских правоотношений, то есть с момента государственной регистрации, становится собственностью лица, в чьей собственности находится земельный участок. Если же этот принцип установлен после появления обоих объектов, то он позволяет с этого момента установить единую юридическую судьбу. Возможно здесь дело в не совсем понятной формулировке, – с какого момента понимать это «изначально»?

Как бы то ни было, существует ряд норм, благодаря которым видно, что постройка и участок - самостоятельные объекты оборота, чем нарушается принцип единой судьбы.

Во-первых, это формализованный аргумент, который приводит И.П. Писков – необходимость государственной регистрации и здания и участка отдельно, даже когда собственник двух объектов - одно лицо (п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Тем не менее, законом установлено правило, по которому подраздел о зданиях должен следовать сразу за разделом об участке – закон, видимо, таким образом, старается минимизировать расхождения с ЗК РФ и принципом единой судьбы.

Во-вторых, правило ст. 35 действует только в отношении отчуждения, то есть не применяется при обременении вещи ограниченными вещными правами. В связи с этим до 2008 года существовало противоречие, связанное с ипотекой. По старой редакции п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается, а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч. 2 ст. 69 того же закона). К счастью, данное противоречие было исправлено путем внесения изменений в п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке». Теперь, после изменений от 22.12.2008, закон устанавливает, что «при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя». Тем не менее, соответствующих изменений не было внесено в ст. 340 ГК РФ, где в. п. 4 установлено, что «при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (курсив мой – В.Л.)».

Существует еще один пробел в законодательстве, позволяющий отступить от принципа единой судьбы строения и земельного участка – наследование по завещанию. Как справедливо отмечает И.П. Писков, понятие отчуждения предполагает наличие субъекта, для которого объект прав становится «чужим». Но при наследовании в момент перехода права собственности (момент открытия наследства) субъект уже умер и не участвует в правоотношениях, поэтому отчуждения как такового не происходит. Отсюда возможность завещать участок, но не постройку, можно завещать объекты разным людям. Помимо этого ст. 1181 ГК РФ ограничивает состав имущества, наследуемого вместе с участком лесами, иными растениями, водой и поверхностным слоем почвы – идет в разрез с нормами ЗК²⁸.

Еще одна проблема, связанная с предыдущей, заключается в том, что согласно п. 1 статьи 35 ЗК собственнику здания находящегося на чужом участке должно перейти право собственности на часть участка, необходимую для использования здания. Но, во-первых, если с границами участка все понятно, то с границами «части» участка начинаются проблемы, решать которые приходится в суде. Во-вторых, в нашей стране часто случается, что земля, находящаяся под домом и составляет весь участок. Соответственно если здание и земельный участок завещаны разным лицам, то собственник строения получит себе либо весь участок, либо собственник земли получит насколько малую часть, что его невозможно будет выделить в самостоятельный участок и использовать в обороте, поскольку он не будет подходить под установленный минимальный размер земельного участка.

Раньше эта проблема возникала из-за противоречия п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ - в последней было указано про предоставление части участка, необходимую для нормального использования строения. С 26.06.2007 года ст. 273 устанавливает, что автоматически переходит «право собственности на земельный участок (курсив мой – В.Л.), занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». Тем не менее, в п. 1 статьи 35 ЗК РФ изменений никаких не вносилось, она по-прежнему говорит о части участка, необходимой для использования строения, то ли про нее забыли, то ли еще что. Вероятнее всего, что многое в таких ситуациях зависит от усмотрения суда. И.П. Писков, рассуждая о противоречиях между ЗК РФ и ГК РФ полагает использовать в подобных случаях исторический метод, поскольку одного лишь требования п. 2 ст. 3 ГК РФ о соответствии иных законов Гражданскому кодексу недостаточно. Гражданский кодекс представляет собой такой же федеральный закон и не может самостоятельно занять более высокое положение в иерархии нормативно-правовых актов. Ни одна из указанных норм не является специальной по отношению к другой, поэтому здесь следует использовать более старую как отражающую намерения законодателя отойти от прежней позиции. Тем не менее, подобные различия в законах, без сомнения, вредят стабильности оборота недвижимости и выработки стойкой судебной практики, несмотря на то, что решаются данные проблемы очень просто – необходимо всего лишь внести соответствующие изменения в ФЗ «Об ипотеке» и ЗК РФ, дабы стабилизировать законодательство на предмет соответствия ГК РФ.