Глава II. Развитие юридической связи земельного участка и расположенного на нем строения в отечественном праве.

В дореволюционном российском законодательстве положения, касающиеся рассматриваемого вопроса, были местами противоречивы – статьи Свода законов Российской империи смешивали понятия принадлежности и составной части сложной вещи и объединяли их в общее понятие «принадлежности». Сенат, борясь с этим, в ряде решений указал, что принадлежности, в отличие от составных частей сложной вещи, способны обладать самостоятельной юридической судьбой. Закон относил дома к принадлежностям, в чем можно усмотреть проявление принципа superficies solo cedit. Однако наличие исключений из этого правила позволяет утверждать о том, что римский принцип не был абсолютным. Более того, в некоторых случаях земля являлась принадлежностью здания (в случае с фабриками, к примеру)¹².

Важной вехой в историческом развитии по данной проблеме было издание закона «О праве застройки» 1912 года, который предоставил возможность удовлетворить потребность в жилье тем, кто не имел достаточно средств для покупки земельного участка.

Закон достаточно подробно регулировал соответствующее право - вещное, свободно отчуждаемое и наследственное право на чужой земельный участок, с целью иметь на нем строения и сооружения.

Вещная власть застройщика выражалась не только в возможности свободно отчуждать как право застройки, так и строение, возведенное в силу этого права на чужой земле, не только распоряжаться ими по завещанию, но и обременять их вещными правами, например, сервитутом или залогом¹³.

Право застройки в России может устанавливаться только на срок и притом в пределах, указанных законом, - не менее 36 лет и не более 99 (ст. 542³ по прод. 1912). Существенна для права застройки по этому закону его возмездность (ст. 542¹, 542²⁶, п. 3)¹⁴.

При этом не было определенности по важному вопросу – кто являлся собственником здания, построенного на праве застройки, и надлежит ли считать это строение недвижимой вещью.

Единства мнений по этому вопросу не было – Шершеневич Г.Ф., к примеру, считал, что застройщик имеет право собственности на строения. По его мнению, это подтверждается тем постановлением закона, что застройщик имеет право снести возведенные им постройки с истечением срока договора (ст. 542¹⁹)¹⁵. Были и те, кто считал, что право собственности на здание принадлежит собственнику земельного участка.

В.Б. Ельяшевич был ярым сторонником идеи земельного участка как единого объекта недвижимости. Л.А. Кассо, напротив, не без влияния французской правовой доктрины и судебной практики полагал, что строение, построенное на чужой земле на праве аренды и тем более на вещном праве, должно признаваться недвижимостью. Он же выступал за то, чтобы в нотариальной книге о регистрации вотчинных прав в отношении строений был заведен самостоятельный лист¹⁶.

В любом случае, с приходом к власти большевиков и упразднением деления вещей на движимые и недвижимые, основания продолжать дискуссию по этому вопросу отпали сами собой. А.Г. Гойхбарг, в связи с национализацией земли, говорил: «сооружения…с точки зрения юридической совершенно отрываются от той почвы, на которой они воздвигнуты», продолжая «принадлежать на том или ином основании частным лицам»¹⁷.

Законодательно это положение установилось следующим образом. В статье 1 Крестьянского наказа, являвшегося составной частью Декрета от 27 октября 1917 г. "О земле", говорилось: "Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема". В Конституции РСФСР 1918 г. (ст. 3) земля, леса, недра и воды были объявлены объектом исключительной государственной собственности и общенародным достоянием. Эта норма, многократно повторенная в последующих советских конституциях (ст. 6 Конституции СССР 1936 г., ст. 10 Конституции 1977 г.), означала отказ от признания земли товаром, изъятие ее из оборота и запрет применять в отношении земли универсальные механизмы гражданского права (право собственности, институт сделки, институт наследования и т.п.). Статья 3 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. прямо гласила: "Действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, запрещаются". В итоге на протяжении более 70 лет в Советском Союзе применялся исключительно публично-правовой (административный) метод регулирования отношений по поводу земельных участков¹⁸.

Именно со времен Октябрьской революции берет свое начало та ситуация, с которой мы имеем дело сейчас – национализация земли автоматически повлекла за собой крах древнеримского принципа superficies solo cedit, поскольку пришлось признавать строения в качестве самостоятельных объектов гражданских правоотношений.

Поскольку связь здания или строения с землей в физическом смысле является объективной, полное изъятие земли из гражданского оборота с сохранением возможности для гражданина иметь на праве личной собственности жилой дом приводит к появлению в советском гражданском праве качественно новой правовой категории – строения¹⁹.

И.Л. Брауде дает следующее определение понятию «строение» - под строением понимается лишь строение, прочно и стабильно связанное с обслуживающим его земельным участком. Строение и участок под ним, а также участок, обслуживающий строение, образуют тесно связанные объекты правоотношений, для которых установлен особый правовой режим. И.Л. Брауде подчеркивает, что между правом на строение и правом на земельный участок существует тесная юридическая связь²⁰.

Тем не менее, это вовсе не означало полный отказ от всех классических вещных прав на земельные участки. По ГК РСФСР 1922 года тоже существовало вещное право застройки. Для Советской России это был вполне удачный институт по ряду причин. Во-первых, он не расширял круг объектов средней и крупной частной собственности. Во-вторых, он позволял привлечь частный капитал в сферу жилищного строительства. Для частника он был выгоден тем, что условия застройки позволяли за все время пользования строением окупить часть (если не все) затрат на его возведение, а окончательный расчет давал возможность получить дополнительную прибыль. Максимальный срок застройки был определен в 49 лет для каменных и 20 лет для деревянных построек. Тем не менее, после войны этот институт был отменен, причем, как принято считать некоторыми авторами, преждевременно²¹.

Правовой статус строения на земельном участке оставался неизменным вплоть до начала перестройки. С этого периода начинаются фундаментальные перемены по рассматриваемому вопросу.

Первые признаки появления гражданско-правовых начал в регулировании отношений с землей появились в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде и в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле. В частности, в Основах законодательства о земле речь шла об аренде земельных участков гражданами, колхозами, совхозами, другими государственными, кооперативными, общественными предприятиями, совместными предприятиями, иностранными государствами, иностранными гражданами и юридическими лицами.

Впервые частная собственность на землю была закреплена в ст. 1 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и в ст. 2 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе"²².

Также важными вехами в коренных изменениях по рассматриваемому вопросу были законы «О собственности в СССР» и «О собственности в РСФСР» 1990 года. В первом нашли отражение не только появившиеся в плановой экономике "вещные права" полного хозяйственного ведения (п. 1 ст. 24) и оперативного управления (п. п. 1 и 2 ст. 26), но и появившееся в земельном законодательстве право пожизненного наследуемого владения.

земельными участками (отечественный аналог римского эмфитевзиса или дореволюционного чиншевого права), защищавшееся наравне с правом собственности, в том числе даже против самого собственника (п. 4 ст. 32). Закон «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 закрепил, помимо всего прочего, наличие частной собственности - для граждан и юридических лиц, в том числе и на земельные участки.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 впервые с 1922 г. было восстановлено "деление имущества" на недвижимое и движимое (п. 2 ст. 4), а в ст. 49 закреплена система различных ограниченных вещных прав граждан и юридических лиц на земельные участки²³.

Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. также предусмотрел право частной собственности граждан на землю (ст. 7), назвал пожизненное наследуемое владение граждан правом (ст. 7), подтвердил право аренды в качестве правового титула на землю для граждан и юридических лиц (ст. 7, 13), ввел в качестве права на землю бессрочное (постоянное) пользование земельными участками (ст. 12), предусмотрел ряд иных элементов гражданско-правового регулирования к отношениям по поводу земельных участков. Вместе с тем, говоря, например, о праве собственности, ЗК РСФСР 1991 г. практически не предусмотрел возможности совершения сделок с землей.

27 октября 1993 г. был принят важный для внедрения частноправового регулирования земельных отношений Указ Президента РФ N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы". Согласно п. 1 Указа земельные участки и все, что прочно с ними связано, были названы недвижимостью. Совершение сделок с земельными участками подлежало регулированию гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и норм самого Указа. Пункт 3 Указа предусматривал государственную регистрацию права собственности на земельный участок как обязательный элемент правового режима недвижимой вещи. Последняя должна была производиться местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

12 декабря 1993 г. была принята ныне действующая Конституция РФ, которая заложила реальную основу для регулирования имущественных отношений по поводу земельного участка нормами частного гражданского права (ст. 8, 9, 35, 36, 55 и 71). Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" были отменены нормы целого ряда законов о земле и прежде всего многие нормы ЗК РСФСР 1991 г., сдерживавшие земельный оборот²⁴.

Новый Гражданский кодекс РФ в своей части первой содержит раздел II "Право собственности и другие вещные права", который в целом можно охарактеризовать как достаточно развернутое и четкое вещно-правовое регулирование современного, рыночного типа. В нем, по существу, была выстроена вся система вещных прав на недвижимость, включая вещные права на земельный участок.

В ст. 130 было дано более подробное определение недвижимого имущества с включением в него его основной составляющей - земельного участка. Абз. 1 п. 1 той же статьи относит к самостоятельным видам "недвижимости по природе" не только земельные участки, но и находящиеся на них здания и сооружения, что является традицией российского права. Еще В.И. Синайский отмечал, что традиционный теоретический критерий отличия недвижимости от движимости в виде возможности перемещения вещи без существенных повреждений "при успехах современной техники... нельзя считать вполне надежным", поэтому "современное право" (германское и швейцарское) "выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью"²⁵.

Тем не менее, главу 17, посвященную праву собственности и другим вещным правам на землю не стали вводить сразу, а «заморозили» ее до принятия Земельного кодекса РФ 2001 года. Причины были политическими – устанавливая право собственности на земельные участки, законодатель, таким образом, разрешает совершать любые действия и распоряжаться землей наиболее абсолютным образом. Вместе с тем, в защиту публичных интересов, нужно установить перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, причем сделано это явно должно быть в специальном законодательным актом, то есть в новом Земельном кодексе. Соответственно, до тех пор, пока он не появится, о введение в действие главы 17 ГК РФ не может быть и речи.

Кроме того, создатели главы 17 понимали, что из-за особенностей России многие институты вещного права приобретут определенную специфику относительно того, как они выглядят классически. Поэтому представлялось невозможным императивно устанавливать в ГК принцип superficies solo cedit, поскольку в этом случае произошла бы массовая национализация частных строений – большая часть земельных участков оставалась в собственности государства, а многие строения были приватизированы или построены частными собственниками.

К сожалению, принятый в 2001 году Земельный кодекс попытался занять иные исходные позиции, отличные от позиций ГК РФ, из-за чего продолжают существовать многие современные проблемы.

Таким образом, видно как менялся процесс развития модели строения на земельном участке в отечественном праве. Ни в один из периодов истории в нашей стране не было принципа superficies solo cedit в его классическом понимании, хотя наиболее близкий в соответствие с этим принципом режим существовал в дореволюционное время. Объясняется это тем, что рецепция римского права оказала на Россию самое незначительное значение, а именно через заимствования из Германии, где, в свою очередь, классическое римское право и соответствующие институты также подверглись изменениям.

После этого грянула революция, и земельные участки вообще оказались вне оборота, что послужило причиной признания строения абсолютно независимым от земельного участка и оборотоспособным.

Ситуация, начавшаяся в девяностые годы продолжается и по сей день – это попытки сочетать «советскую» и классическую модель с постепенным переходом к последней. И именно здесь на пути встает ряд сложных проблем, речь о которых пойдет ниже.