Учебный год 22-23 / Preview-1

172

перемещенвсельскуюместность.Разрешалосьстроительствотолько вгородах,неявляющихсякраевыми,областными,республиканскими центрамикурортамиснаселенименеем100тыс.человек 1.В отдельныхслучаяхдоманаправеличнойсобственностимогли возводитьсянекоторыхгородахснаселениемболее100тыс.

человек.До 1971г.допускалсяотводземельныхучастковпод индивидуальноежилищноестроительствогор дахЭлиста,Кызыл, МагаданиЮжно-Сахалинск 2.

Вгл. 18новогоГражданскогокодексаРФ,посвященнойправу собственностидругимвещнымправамнажилыепомещения, отсутствуютвсякиеколичественныеограничениянажилое помещениекакобъектправасобственности. Приэтомна собственникавозлагаетсяобязанностьсодержатьжилыепомещения вс о о т в е т сстг вриаид о с т р о и т е,слаьниытмаир ,н ы м и противопожарнымиинымиспециальнымиормативами.

Ограниченияправапользованияжилымпомещением обусловлезныачительноймеренеобходимостьюсобл денияего целевого назначениякакобъектагражданскогооборотаособой социальзначимостиой.Правомочиясобственникаповладению, пользованиюраспоряженпринадлежащимюемужилым помещениемограничиваютсяегоназначением.Этозначает,чтоон вправеиспользоватьего толькодляличногопроживаниялибо проживаниячленовегосемьи.

Собственниквправесдаватьжилыепомещения дляпроживаниянаоснованиидоговора.Договор н а й мжа и л опгом е щ езнаикял юч а етв с я письменнформей(ст. 674ГКРФ).Переходправа

собственностинажилоепомещение, занимаемое подоговорунайма,невлечетдлянанимателей расторженилизменениядоговоранайма жилогоп мещения. Вэтомслучаеновый

1См.: П. 9 ПостановленияСоветаМинистровРСФСРот3сентября1963г. №1102)Собрание// постановленийРСФСР. 1963№. 16Ст. . 114.

2См.:ПостановлениеСоветаМинистровРСФСРот21мая1966г.№468) //

Тамже. 1966№.15Ст. . 79.

собствестановитсяник наймодателем условияхранеезаключенногодоговоранаймаст( .

675 ГКРФ).Этозначает, доистечения срокадействиядоговораправасобственника ограниченыобязаннособлюдентьюжилищныхя правнанимателей. Всоответствиип. 1ст. 683 ГКРФдоговорнаймажилогоп мещения заключаетсянасрок, непревышающийпятилет. Есливдоговосрокенеопределен,тодоговор считаетсязаключеннымнапятьлет.

Нанашвзгляд,представляетсяошибочныммнениеА.А. Манукянаотом,чтоправачленовсемьисобственнжилогока помещенияст( . 292ГКРФ)являютсяограничениемправа собственности1.Членысемьисобственника,проживающие принадлежащемемужиломпомещении,имеютправопользоваться этимпомещением,впорядкеинаусловиях,предусмотренных жилищнымзаконодательством.Владея,пользуясьираспоряжаясь жилымпомещением,собственникобязанучитыватьправаизаконные интересысовместнопр живающихснимродственников.Оннеможет допускатьнарушенжилищныхйправчленовсемьи. Это обстоятельствовынуждаетсобственникаиспытыватьопределенные ограничения. Семьяпредставляетсобойоснованнауюбраке устойчивуюобщностьлиц,совместноп льзующихсяжилой площадьюпоразличнымправовымоснованиям.Правопользования занимаемымжилымпомещениемвозникаетучленовсемьинеиз договорассобственником, аоснованонаисключительно доверительныхсемейныхсвязяхсобственником(сособственниками) жилогоп мещения.ПомнениюВ.Н.Литовкина, «этосовершенно самостоятельное,хотяипроизводноеоснованиевозникновения

1 См.: МанукянА.А. Ограниченияправасобственностинормамипубличного ичастногоправа//Правоиэкономика. 1997№.17-18С..32.

174

именновещных, анеобязательственныхправ,отношений,связанных собъектомправасобственности» 1.

Собственениквправодностороннемпорядкепрекратить жилищныеправоотношениячленовсемьи. Переходправа собственностинажилойдомиликвартирудругомулицуне являетоснованиемядляпрекращенияправапользованияжилым помещениемчленамисемьипрежнегособственника(п. 2 . 292ГК Р Ф) .Е с лсир едчил е н осев м ьсио б с т в е нинми екают с я

несовершеннолетние,тоон вправесамостоятельнопроизводить отчужденжилогоеп мещения.Длэтогонеобходимосогласие органаопекипопечительства( . 4 . 292ГКРФ).

Собственениквправеразмещатьвжиломдомепромышленные производства(. 3ст. 288ГКРФ).Этанорманосимперативный характер. Вданномслучаеэтоограничениекасаетсяжилогод мав целом,анетольконаходящихсявнемотдельныхжилыхпомещений. Законисключаетвозможностьразмещенияразличныхпроизводствне тольковжилыхпомещениях,но вподвалах,начердакахжилых домов.Посколькувпротивномслучаелюбыеисключенияизобщего правилазатруднялибыиспользованиегражданамижилых помещенийназначению.Всвязиэтимпредставлянесовсемтся удачнымпостановлениеглавыадминистрацииг.Краснодараот 2 октября1996г. № 1485Обизмене« назначениижилыхя помещений» 2. Всоответствиип. 7названнпостановленияго запрещаетсяпереводжилогоп мещениявнежилоедляразмещения

внихпроизводствпредприятий, « оказывающихвредное воздействие выделено( мною. — В.К.) начеловекаиокружающую среду».Этозначает,чтодляпроизводств,якобынеоказывающих вредноевоздействие, такойпереводвозможен,чтопротиворечит федеральномузаконодательству. Вместетемдействующее гражданскоезаконодательствопредусматриваетдлясобственника возможностьразмещениявжилом помещениипредприятий, учреждений, организацийпослепереводатакогопомещенияиз жилоговнежилое(ч. 2п. 3ст. 288ГКРФ).Переводпомещенияиз

1КомментарийкГражданскодексумуРоссийскойФедерации,части первой(постатейный) /Рук.авт.кол.иотв.ред.д-рюрид.наук,проф.О.Н.

Садиков.М., 1998.С. 517.

2См.:Жилищноезаконодательство:Сб.региональныхнормативных правовыхактов/Сост.И.С.Вишневская, Г.Д.Улетова.М., 1998С..363.

176

А.А.Ерошенковозражалпротивтакойквалификации.Он объяснялсвоюпозициюследующимобразом. Праволичной собственностиявляетсяинститутомгражданскогоправа. Собственник домаимеетнетолькоправомоч,ноиянесетюридические обязаннос, которыеизаключаютсявнеобходимозяйскогости использованияпринадлежащемувейщи.Коммунальныеорганыв этойситуацииненаходятсягражданиномвотношенияхвласти п од ч и н е.Оннияивл я ютсл ияшсьто р о нгроайж д а н с к и х правоотношенийтребуютотсобственникавыполненияимтех

обязанностейпоремонтудома, которыепредусмотрены соответствующимдоговором 3 .Следовательно,ограниченияправа пользованияжилымдомом,связанныеобязаннособственникатью содержатьеговнадлежащемсостоя,носятии гражданско-правовой, анеадминистративныйхарактер.

ВновомГКРФтакжепредусмотренаст. 293Прекращение« права собственнаостибесхозяйственносодержимоепомещение».Поиску органаместногосамоуправленияжилоепомещениеможетбыть проданоспубличныхторгов,еслисобственникпослепредупреждения непроизвелнеобходимыйремонтжилогоп мещениябез уважительныхпричин,атакже« слисобственникиспользуетегоне

1 См.: П. 9 Постановления№32 ПленумаВерховногоСудаРСФСРот22 марта1966г. / / БюллетеньВерховногоСудаРСФСР. 1966№.6.С. 4.

2См.: ТолстойЮ.К .Признаниестроенийбесхозяйнымибесхозяйственно содержимыми. Л., 1958С..67.

3См.: П. 8Типовогодоговорапредоставлениибессрочноепользование земельногоучасткаподстроительствоиндивидуальногожилогомана правеличнойсобственности,утвержденногоприказомГосстрояРСФСРи

178

характера, судмогвзыскатьдоходгосударствалишьсумму, полученнуюсобственникомсверхустановленныхставокквартплаты 1.

Государствонеоправданнопыталосьадминистративнымерами ограничиватьквартирнуюплатуприсдачевнаемпомещений, принадлежащихгражданаправемличнойсобственности. Согласнот. 134Жилищнкодексагоплатазапользованиежилыми помещениямивдомах,принадлежащихгражданаправемличной собственн, определяетсястисоглашениемсторон,нонеможет превышатьпредельныхставок,устанавливаемыхСоветомМинистров РСФСР.Предельнстаявкаплатызапользованиесдаваемымивнаем отдельнымлицамжилымипомещенияминемоглапревышать16

копеекза1кв.мжилойплощадивмесяц 2.СпринятиемновогоГКРФ этоограничениебылоустранено.Всоответствии. 685ГКРФ платазаподнаемустанавливаетсясоглашениеманимателя наймодателяинепредусматриваеткаких-либоограничений.

Правораспоряженияестьпредоставленная закономсобственникувозможнопределятьсть судьбусвоейвещи, т. е.устанавливать,изменять илипрекращатьправоотношенияпоповоду принадлежащегоемуимущества.

Всоветскийпериодсобственникжилогостроенияимел определенныеограниченпротчуждениия принадлежащегоему индивидуальногожильянаправеличнойсобственности.Согласнот. 182ГКРСФСР1922г.купля-продажанемуниципализированных жилыхстроенийпредусматриваласледующиеограничения:

—врезультатеприобретениядомаврукахпокупателяичленов егосемьи,втомчисленесовершеннолетних, должнооказаться дваиболеевладения;

1 См.: П. 4 ПостановленияПленумаВерховногоСудаРСФСР№32от22 марта1966г. // БюллетеньВерховногоСудаРСФСР. 1966№.6.С. 3;о предельныхставкахквартплаты,уплачиваемойквартиросъемщиками

индивидуальныхстроений,см.: ПостановлениеСов МинистровтаРСФСР от9августа1963г. №983 // СобраниепостановленийРСФСР. 1963№.15.

Ст. 102.

2 См.:Определьныхставкахплатызасдаваемыевнаемжилыедачные помещениявдомахидачах,принадлежащихгражданаправемличной собственности: ПостановлениеСов МинистровтаРСФСРот9августа1963 г.№983Там// же.

—чтобыотименипродавца,егосупругаинесовершеннолетних детейсовершалосьотчуждениенеболееодноговладениятечение трехлет.

ВГКРСФСРправособственнаостижилойдомиосновные правилакупли-продажилыхдомовполучилизакреплениев ст. 106-108, 238Они-также239.ограничиваютправособственности гражданинажилоепомещениетолькооднимжилымдомоми возможностьюегоотчуждениянечащеодногоразавтригода.По

общемуправилуличныйсобственнприотчужденжилогокд мане обязанполучатьпредварительноеразрешениеоткого-либонаего реализацию.

Несмотряназакрепленноевзаконеправогражданпродавать имуществопоценам,устанавливаемымсоглашениемсторонч(. 2 ст. 240ГКРСФСР),вотношенииобъектовнедвижимостидонедавнего

временисуществовалиопределенныеограничения.Всоответствии сост. 1постановленияВЦИКСНКРСФСРот10мая1935г. 1, новая редакциякоторогобыладанавУказеПрезидиумаВерховногоСовета

РСФСРот 16декабря1964г. 2,государственнымпредприятиям учреждениямразрешалосьприобретатьугражданпринадлежащие имстроенияпоценам, непревышающимстраховойоценки. Кооперативныеобщественныеорганизациимоглиуплачивзать такиедомасуммы, непревышающиеихинвентаризационной стоимости,авместностях,гдеинвентаризациянепроведена, — страховойоценки.

Согласнот. 107ГКРСФСРгражданин,совместнопр живающие с нимсупругиихнесовершеннолетниедетиприналичиив собственностиболееодногожилогостроениядолжныб ли реализоватьих течениегодасмоментавозникновенияправа собственнаосвтороеистроение.Впротивномслучаепорешению исполкомаместногоСоветапроизводилосьпринудительное отчуждениестроениявпорядке, установленномГПКРСФСРдля исполнениясудебныхрешений,т. .спубличныхторгов.Полученная отпродажисуммапередаваласьбывшемусобственникудома.

Вслучаееслипродажадомаспубличныхторговнесостояласьв связиотсутствиемпокупателей, домпорешенисполкомаю местногоСоветабезвозмезднопереходилвсобственность государства.Несмотрянаочевиднуюзаинтересованность

1См.:ПостановлениеВЦИКСНКРСФСРот10мая1935г. //Собрание узаконенийустановленийРСФСР. 1935№.14Ст. . 147.

2См.:УказПрезидиумаВерховногоСоветаРСФСРот16декабря1964г. //

ВедомостиВерховногоСоветаРСФСР. 1964№.51Ст. . 892.

180

собственникапроизвестиотчуждениедомавопределенныезаконом сроки, законодательустанавливалдополнительные,ничемне оправданныеограничения,сужающиекругпокупателей.В соответствии. 401ГПКРСФСР 1 вторгахнемоглиучаствовать должностныелицаместныхоргановвласти,суда, прокуратурыи милиции,атакжечленыихсемей.

Приотчужденжилогостроениявсельскойместностиимели местонекоторыеограничения,вызывающиезатруднения собственникаосуществленииправасобственности.Посколькув сельскойместностипр обретатежилюогод мапообщемуправилу переходитправопользованприяусадебнымучастком,заключению договоракупли-продажидолжнобылопредшествоватьполучение письменногласияоколхоза,совхозаилирайисполкома выделениисоответствующегоучасткаприобретатежилюогод ма. Решениеэтоговопросазависелооттогоюридическоголица,в ведениикоторогонаходилсясоответствующийземельныйучасток 2.

Приотсутствиитакогос гласиякупля-продажилогоастроения моглабытьсовершеналишьприналичиизаявленияпокупателя желанииприобрестидом, прикоторомнебудетприусадебного участка. Еслидомнаходилсяземле,закрепленнойлхозом, последнийдажеимелправовыкупиэтстроениеьулиц, которые фактическипорвалисвоюсвязьсельскимхозяйствомине проживалипостоянновэтойместности 3.

Массоваяприватизацияжильявначале90х-гг. былане единственнРоссиийпосле1917г. Специальнойрегламентации подвергалисьотношенияпопродажегосударственнжилых помещенийвличнуюсобственностьграждан.Всоответствии законодательством,действовавпослевоенныйшимпериод 4 , исполкоместныхамСоветовдепутатрудящихсяов,предприятиям

1См.:ГражданскийпроцессуальныйкодексРСФСР//ВедомостиВерховного СоветаРСФСР. 1964№. 24Ст. . 407.

2См.: П. 57Инструкции«Опорядкесовершениянотариальныхдействий

государственнымиотаральнымиконторамиРСФСР»от28января1966г. // БюллетеньнормативныхактовРСФСР. 1966.

3См.: П. 7 ПостановленияЦКВКП(б)иСНКСССРот28июля1939г. // СборникдокументовпоземельномузаконодательствуСССРиРСФСР

1917-1954гг. М., 1954С..569.

4См.: П. 4 ПостановленияСоветаМинистровСССРот20октября1948г.№