§ 7. Изменение жилищных правоотношении

Общие положения. Поскольку для советского жилищного права характерен принцип стабильности жилищных правоотношений, а всякое изменение условий договора жилищного найма непосредственно затрагивает интересы его участников, законодатель установил правило, согласно которому такие изменения допускаются только с согласия всех заинтересованных лиц. Для изменения условий конкретного договора найма жилого помещения недостаточно соглашения по этому поводу наймодателя и нанимателя (сторон договора), необходимо, что-

' См. п. 5 постановления .Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г. «О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения» («Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 2, стр. 2.

143

бы на эти изменения дали свое согласие и члены семьи последнего, имеющие равные с нанимателем права и обязанности. В случаях, предусмотренных законом, споры сторон, связанные с изменением условий договора, разрешаются в судебном порядке.

Изменения условий договора приводят к изменению различных элементов жилищного правоотношения, они могут коснуться субъектов, предмета и, наконец, содержания жилищного правоотношения. Такие изменения могут произойти как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. Следует остановиться на каждом из предусмотренных законом вариантов таких изменений.

Изменение договора по требованию члена семьи нанимателя (раздел жилой площади). Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма. Это требование должно быть удовлетворено в случае сочетания следующих трех условий, предусмотренных законом (ч. I ст. 313 ГК): 1) наличия у совершеннолетнего члена семьи источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.) ', 2) согласия остальных проживающих с ним членов семьи, 3) возможности выделения ему в соответствии с его долей изолированного жилого помещения, т. е. помещения, которое может являться предметом договора жилищного найма. Следовательно, нельзя закрепить за совершеннолетним членом семьи проходную комнату, поскольку она не может быть предметом договора найма; если семья проживает в одной комнате, возможность выдела жилого помещения кому-то из членов этой семьи исключена ².

В результате раздела (выдела) жилой площади вместо ранее существовавшего жилищного правоотношения возникают два или более новых. Предметами новых договоров жилищного найма являются определенные части предмета первоначального правоотношения. Соответственно изменяется также объем прав и обязанностей членов семьи, ставших участниками отдельных договоров найма (нанимателями).

Если между членами семьи не достигнуто соглашение о разделе жилого помещения, а также в случаях, когда наймодатель

' В ГК некоторых союзных республик (в частности, в ГК Литовской ССР, в ГК Узбекской ССР) не содержится указаний на то, что наличие самостоятельного источника средств к существованию (заработной платы, пенсии и т. п.) является одним из необходимых условий для того, чтобы у члена семьи нанимателя имелось право требовать заключения с ним отдельного договора найма.

² Это правило можно сформулировать, исходя из содержания ст. 300 и 313 ГК. В ГК УССР (ст. 297) прямо подчеркнуто, что члену семьи нанимателя может быть выделена отдельная изолированная комната или жилая площадь, которая может быть превращена в отдельную изолированную,

144

по каким-то причинам отказывает совершеннолетнему члену семьи нанимателя в заключении с ним отдельного договора, спор разрешается в судебном порядке. Иногда судами выносятся решения о закреплении за отдельными лицами фактически занимаемого ими помещения, хотя бы и не соответствующего полностью по своим размерам их доле в общей жилой площади. Подобное решение суд может вынести, установив, что порядок пользования жилым помещением был заранее обусловлен соглашением нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи.

Именно так судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР поступила при разрешении одного из дел о разделе жилой площади, когда учла, что в семье в течение двенадцати лет фактически существовало такое положение, что сын (истец) основного съемщика с женой и ребенком проживал в комнате меньших размеров, чем его родители'.

Такая практика судебных органов одобрена Пленумом Верховного Суда СССР, который в п. 3 постановления от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по гражданским жилищным делам» подчеркнул, что «в тех случаях, когда порядок пользования жилым помещением был обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд может вынести решение с учетом этого соглашения, даже если выделяемое отдельным лицам помещение по своим размерам не полностью соответствует их доле в общей жилой площади».

В соответствии с ч. III ст. 313 ГК не имеют права на раздел жилой площади граждане, проживающие в ведомственных домах, если они могут быть выселены без предоставления жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 62 Основ и ст. 334 ГК (см. § 6).

Изменение договора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, означает объединение нескольких договоров жилищного найма в один и возможно, если произойдет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам; отказ наймодателя в заключении одного договора найма на все жилое помещение с кем-либо из нанимателей, объединяющихся в одну семью, может быть оспорен в судебном порядке.

В результате такого изменения договора вместо двух или нескольких жилищных правоотношений создается одно, причем все члены семьи пользуются равными правами на все жилое помещение. Теперь в случае выезда одного из бывших самостоятельных нанимателей у наймодателя не возникает права на заселение освободившейся жилой площади, если в результате

¹ «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1963, № 11, стр. 3. Аналогичное решение см.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1967, № 2, стр. 14.

145

выбытия члена семьи в квартире не окажется излишней изолированной комнаты, которую в соответствии с законом может заселить сам' наймодатель.

Изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи вместо первоначального нанимателя предусмотрено ст. 315 ГК. Оно может произойти по инициативе совершеннолетнего члена семьи нанимателя, имеющего самостоятельный источник средств существования, с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи.

В случае смерти нанимателя любой из совершеннолетних членов семьи, имеющий самостоятельный источник средств существования, вправе потребовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору. Следует полагать, что вопрос о том, кому именно проявить такую инициативу, решается в соответствии с семейным соглашением всех совершеннолетних членов семьи.

Если наймодатель откажет в признании члена семьи нанимателем по договору найма, то заинтересованные лица могут оспорить этот отказ в судебном порядке.

Указанные правила не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий (учреждений, организаций), из которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади рабочих и служащих в порядке ст. 62 Основ и ст. 334 ГК. Здесь стороной в договоре найма жилого помещения, полученного в связи с трудовыми отношениями, является именно сам рабочий или служащий, которому это помещение предоставлено, и он не может уступить эту роль кому-то из членов своей семьи, поскольку судьба жилищного правоотношения -в значительной мере зависит от судьбы правоотношения трудового. Однако если наниматель такого помещения и члены его семьи в соответствии с жилищным законодательством не подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения, то и здесь возможно изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Изменение договора вследствие образования у нанимателя излишков жилой площади. Излишняя жилая площадь—это разница между фактическим размером площади жилого помещения, занимаемого нанимателем с семьей, и размером жилой площади, полагающейся в соответствии с установленной республиканским законодательством нормой жилой площади самому съемщику, членам его семьи и домашней работнице, а также полагающейся им по закону дополнительной жилой площади (см.§3).

Изъятие излишков жилой площади является таким юридическим фактом, в результате которого изменяется жилищное правоотношение. Изменения прежде всего касаются предмета

146

найма (у съемщика остается помещение меньших размеров) И объема прав и обязанностей сторон.

Условия изъятия излишков жилой площади сформулированы и в Основах (ст. 59) и в гражданских кодексах (ст. 316 ГК РСФСР, ст. 300 ГК Украинской ССР и др.).

Могут быть изъяты лишь излишки в виде отдельной изолированной комнаты (комнаты, имеющей вход из передней или коридора и не являющейся проходной) размером не менее 9 кв. м. Внутрикомнатные излишки, независимо от их размера, изъятию не подлежат. К ним приравниваются и неизолированные комнаты, которые не могут быть превращены в изолированные без ухудшения жилищных условий нанимателя.

При установлении размера излишков жилой площади, а в соответствии с этим при определении их характера и решении вопроса о возможности изъятия из пользования съемщика необходимо учитывать состав семьи последнего, т. е. количество лиц (независимо от их возраста), имеющих наряду с нанимателем самостоятельное право пользования жилым помещением; причем не только тех, кто с ним вместе проживает на момент постановки вопроса об изъятии излишков жилой'площади, но и тех, кто временно отсутствует, не потеряв права на жилую площадь. К числу таких членов семьи относятся, в частности, лица, находящиеся на действительной срочной военной службе, командированные за границу'и т. д. (см. § 4). При установлении размера излишней жилой площади не берутся в расчет комнаты, не имеющие естественного освещения, а также места общего пользования^ (передние, кухни, коридоры и др.).

Если. с учетом всех перечисленных обстоятельств будет выяснено, что у съемщика образовалась излишняя изолированная комната, то она подлежит изъятию при условии, что в результате этого лица разного пола (кроме супругов) не будут вынужденными проживать в одной комнате либо супруги — в' разных комнатах.

Изъятие изолированной излишней комнаты в домах местных Советов производится при условии, что наниматель сам не заселит освободившееся помещение в течение трех месяцев после письменного предупреждения жилищного органа.

Съемщик квартиры в доме местного Совета, у которого образовалась излишняя изолированная комната, имеет право сразу же выбрать себе соседа, не дожидаясь специального предупреждения жилищного органа по этому поводу. Однако нужно подчеркнуть, что это право съемщика не является правом сдачи излишней комнаты в поднаем: лицо, избранное в качестве соседа, становится стороной самостоятельного договора жилищного найма, который заключается между ним и домоуправлением.

Излишки жилой площади могут быть заселены любым лицом, нуждающимся в жилой площади, а не только стоящим на

147

учете по улучшению жилищных условий. Отказ жилищных органов местных Советов заключить договор найма жилого помещения с лицом, выбранным нанимателем в качестве соседа, может быть оспорен заинтересованными лицами в суде.

Если же излишняя изолированная комната образовалась в квартире местного Совета, находящейся в пользовании одной семьи, нанимателю такой квартиры предоставлено право выбора: либо остаться в этой квартире, которая после заселения излишней изолированной комнаты превратится в общую (коммунальную), либо требовать переселения его в отдельную квартиру меньшего размера.

Если наниматель отказался от такой предоставленной ему наймодателем квартиры и не воспользовался после сделанного ему предупреждения правом заселения излишней изолированной комнаты, наймодатель может требовать по суду изъятия излишков жилой площади, но не переселения съемщика в квартиру меньшего размера. Наймодатель, не предоставивший нанимателю в соответствии с его просьбой отдельную квартиру меньшего размера, лишается права требовать изъятия излишней изолированной комнаты.

Изменение условий договора вследствие переустройства и перепланировки квартиры. Вопросы перепланировки и переустройства жилых и подсобных помещений ранее не были в должной мере регламентированы жилищным законодательством. Все действующие гражданские кодексы посвящают им ряд норм (ст. 317—319 ГК РСФСР, ст. 336—338 ГК Латвийской ССР, ст. 353—355 ГК Узбекской ССР и др.), направленных на усиление гарантий устойчивости жилищных правоотношений, на защиту интересов нанимателя.

В соответствии с законом переустройство и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях улучшения благоустройства квартиры.

Кем бы ни производились переустройство и перепланировка помещения, они допускаются лишь при наличии согласия соответствующих заинтересованных лиц: нанимателя и совершеннолетних членов семьи, а также наймодателя. Кроме того, необходимо особое разрешение исполкома местного Совета депутатов трудящихся, который контролирует степень целесообразности и необходимости переустройства и перепланировки жилого помещения и выясняет их техническую осуществимость.

В случае необходимости капитального ремонта наймодатель вправе требовать по суду переселения нанимателя в другое предоставляемое наймодателем помещение'.

' В гражданских кодексах ряда союзных республик (в частности, в ГК РСФСР) не сформулированы требования, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое нанимателю на время капитального ремонта, в

148

Во время производства капитального ремонта договор жилищного найма продолжает действовать, но наниматель вносит квартирную плату за помещение, временно предоставленное ему, т. е. за то помещение, в котором он фактически проживает.

Суд, решая вопрос о переселении нанимателя (удовлетворяя иск наймодателя), обязан по требованию выселяемого определить срок, в течение которого наймодатель обязан предоставить ему прежнее помещение после ремонта, т. е. срок, в течение которого капитальный ремонт должен быть завершен. Если жилое помещение, занимаемое нанимателем до капитального ремонта, сохранилось, то наймодатель не имеет права отказать нанимателю в предоставлении этого помещения после ремонта. Благоустройство и превращение помещений, ранее находившихся в общей коммунальной квартире, в отдельные квартиры тоже не могут служить основаниями к отказу в предоставлении нанимателям прежней площади.

Если наймодателем во время капитального ремонта произведены такие переустройства и перепланировка жилого помещения, в результате которых ранее занимаемое помещение перестало существовать либо существенно уменьшено в размере, то у наймодателя возникает обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи другое, благоустроенное помещение. Необходимо подчеркнуть, что такая обязанность возникает лишь в ответ на требование съемщика. Если же, например, последний согласен на проживание в помещении, уменьшенном в размере вследствие капитального ремонта, то наймодатель не вправе ставить вопрос о переселении его в другую квартиру. Не может наймодатель переселить нанимателя в другое помещение ни в случае, если в результате переоборудования жилая площадь увеличится, ни в случае, если в отремонтированной квартире имелись излишки жилой площади (безотносительно к тому, являются они внутрикомнатными или представляют

других ГК такие требования охарактеризованы, но по-разному. Так, ст. 320 ГК Азербайджанской ССР предусматривает предоставление годного для жилья помещения, ст. 302 ГК Украинской ССР — благоустроенного помещения, а ч. I ст. 354 ГК Узбекской ССР содержит правило, согласно которому помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, и того же размера. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Последняя часть этого правила представляется чрезмерной, думается, что для временного проживания не обязательно предоставлять квартиру по качеству такую же, как та, в которой проводится капитальный ремонт. Целесообразны и в достаточной мере обеспечивают интересы нанимателя требования, сформулированные, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г., в соответствии с которым предоставляемое помещение должно находиться в том же населенном пункте и в доме капитального типа.

149

собой изолированную комнату, подлежащую изъятию у съемщика).

Таким образом, предоставление нанимателю после капитального ремонта другого помещения происходит в интересах нанимателя и лишь в случае, если в результате произведенной' во время ремонта перепланировки помещения оказались нарушенными жилищные права съемщика: прежний предмет договора жилищного найма не сохранился либо помещение существенно уменьшено в размере. Но наниматель не вправе требовать предоставления ему другого помещения, если в результате 'капитального ремонта дома занимаемая им квартира сохранилась и его жилищные условия не ухудшились.

§ а. условия и порядок обмена

ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Общие положения. Право нанимателя на обмен жилого помещения регламентируется Основами (ст. 60), гражданскими кодексами (ст. 325—327 ГК РСФСР, ст. 309—311 ГК Украинской ССР и др.), а также инструкциями министерств коммунального хозяйства республик. В РСФСР действует Инструкция-о порядке обмена жилых помещений, утвержденная приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. №12'.

Условия и порядок обмена жилых помещений настолько подробно регламентируются нормами жилищного права потому, что в настоящее время жилищные органы не в состоянии удовлетворить все просьбы трудящи-хся о замене занимаемой ими жилой площади на другую, вследствие чего обмену квартирами принадлежит определенное место среди способов улучшения жилищных условий отдельных граждан. В результате производства обмена съемщики достигают различных конкретных целей:

приближения места жительства к месту работы, объединения жилой площади супругов, замены верхних этажей на нижние для больных и престарелых граждан, устранения жилищных конфликтов в.квартирах и т. п.

Совершая обмен жилых помещений, граждане взаимно передают друг другу свои права и обязанности по договорам жилищного найма.

Субъекты обмена жилыми помещениями. В зависимости от обстоятельств обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном домовладении, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных и дачных поселках и других населенных пунктах.

' См.: «Советская юстиция», 1967, № 6.

150

Правом на обмен жилых помещений обладают: а) наниматели жилых помещений, находящихся в домах местных Советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций; б) члены жилищно-строительных. кооперативов при условии принятия лиц, вселяющихся в результате обмена в эти дома, в состав членов данных кооперативов; в) наниматели жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности (однако они не могут обменять указанные помещения на квартиру в доме местных Советов либо в ведомственном жилом фонде)'.

Объекты обмена. Может быть произведен обмен лишь такими жилыми помещениями, каждое из которых может являться предметом договора жилищного найма. Поэтому невозможен обмен части комнаты либо какого-нибудь подсобного помещения.

Законодательство большинства союзных республик (ч. V ст. 325 ГК РСФСР, ч. V ст. 361 ГК Узбекской ССР, ч. V ст. 309 ГК Украинской ССР) не исключает возможности обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них. ГК Казахской ССР не предусматривает обмена неизолированного жилого помещения. Такое ограничение вряд ли можно признать целесообразным, поскольку в жизни возникают ситуации, когда именно в результате обмена смежных 'комнат на изолированные происходит, с одной стороны, объединение семьи, с другой—ликвидируется уже имеющий место либо назревающий жилищный конфликт между съемщиками смежных комнат.

Порядок обмена жилыми помещениями и его оформление. Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается лишь с согласия наймодателя, причем отказ в согласии на обмен жилого помещения, расположенного в доме государственной, кооперативной или общественной организации, может быть оспорен нанимателем в судебном порядке.

Закон (ч. IV ст. 325 ГК) предусмотрел, что для производства обмена жилого помещения необходимо письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь. Таким образом, обмен жилыми помещениями возможен Лишь при условии, что он не

' В настоящее время не допускается обмен гражданином принадлежащего ему на праве личной собственности дома на жилое помещение местного Совета, государственного предприятия, учреждения, кооперативной или общественной организации, поскольку при таком обмене практически происходит незаконная уступка государственной квартиры либо жилой площади общественной организации за вознаграждение,

151

противоречит интересам всех совершеннолетних членов семьи съемщика; произведенный же без такого согласия обмен судом признается недействительным по иску члена семьи, права которого оказались нарушенными.

Договор обмена жилого помещения не может быть признан недействительным по мотивам отсутствия письменного согласия члена семьи нанимателя, если его действия свидетельствовали о том, что он был согласен на обмен. Так, суд пришел к выводу о том, что, несмотря на отсутствие письменного согласия сына квартиросъемщика Харыбина, следует считать, что он был согласен на обмен, более того, он являлся инициатором состоявшегося обмена и сам предложил вариант обмена, был включен в обменный ордер и после фактического обмена прописался на новую площадь. Иначе говоря, предшествовавшие обмену действия Харыбина, обратившегося затем с исковым заявлением о признании обмена недействительным, суд оценил как имеющие юридическое значение и свидетельствующие о его согласии на обмен^!.

Стремлением законодателя предотвратить возможность нарушения прав лиц, непосредственно заинтересованных в результатах обмена, объясняется правило, согласно которому для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. V ст. 325 ГК).

При обмене жилых помещений лиц, находящихся под опекой, или лиц, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие органа народного образования, органа здравоохранения или органа социального обеспечения.

Договор обмена жилыми помещениями оформляется соответствующими ордерами. Обменный ордер является административным .актом, на основании которого домоуправление обязано предоставить ордеровладельцу в порядке обмена определенное жилое помещение с передачей ему прав и обязанностей прежнего съемщика этого помещения — второго участника договора обмена.

Ордера на обмен жилыми помещениями выдаются обменивающимся сторонам жилищным органом исполкома местного Совета, в районе которого находится одно из обмениваемых помещений по выбору нанимателей.

Обмен считается совершенным, вступившим в законную силу именно с момента получения сторонами обменных ордеров. Аннулирование этих ордеров допускается только в судебном порядке по искам заинтересованных лиц (как граждан, так и учреждений, предприятий, организаций), а также прокурора.

' См.: «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1966, № 1, стр. 4—5.

Если лицо, получившее ордер на свободное жилое помещение, может отказаться от реализации своего права стать участником жилищного правоотношения, то владелец обменного ордера соглашением об обмене связан со своим контрагентом и не может односторонне отказаться от выполнения условий договора; один из участников обмена имеет право в судебном порядке потребовать от другого (намерения которого изменились) реального осуществления обмена квартирами, т. е. переезда в обусловленное договором помещение.

Обмен жилыми помещениями по решению судебных органов. Законом не предусмотрены случаи обмена жилыми помещениями по решению суда. Однако судебные органы прибегают к подобным решениям в целях ликвидации жилищных конфликтов. Пленум Верховного Суда СССР подчеркнул, что, разрешая дела о выселении по мотивам невозможности совместного проживания, суды должны иметь в виду, что лицо, виновным поведением которого создана обстановка невозможности совместного проживания, может быть обязано судом произвести обмен занимаемого им помещения на другое, которое укажет заинтересованная в обмене сторона'.

Судебное решение об обмене вследствие невозможности совместного проживания может быть вынесено в исключительных случаях и лишь при наличии двух условий: 1) если выяснится, что ответчик действительно создает своим поведением невозможные условия для совместного с ним проживания;

2) если заинтересованная в обмене сторона укажет суду другое, годное для жилья помещение, на которое можно будет произвести обмен, иначе говоря, суд должен обсудить не просто возможность разрешения данного жилищного конфликта путем обмена, а конкретный вариант обмена.

Решение суда об обмене жилыми помещениями не освобождает стороны от его оформления в соответствии с действующими правилами. В случае же если лицо, виновное в создании обстановки невозможности совместного с ним проживания, откажется от обмена," суд прибегает к применению крайней меры — выселению такого- виновника жилищного конфликта без предоставления ему другого жилого помещения.

Случаи, в которых обмен жилого помещения не допускается. Действующим гражданским законодательством (ст. 326 ГК) предусмотрено пять групп оснований, при наличии которых обмен жилого помещения не допускается.

1) Если к нанимателю по каким бы то ни было основаниям предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения, то обмен жилого помещения не

^J См. п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.

153

допускается. От результатов рассмотрения дела зависит, останется ли ответчик нанимателем по данному договору жилищного найма, следовательно, до разрешения спора по существу он не может распоряжаться жилой площадью (в частности, обменивать ее на другую).

2) Обмен не может быть допущен, если он носит спекулятивный или фиктивный характер.

Спекулятивный обмен представляет собой сделку, совершенную с корыстной целью, заведомо -противной интересам социалистического государства и общества. В результате этой сделки одна сторона за вознаграждение (определенную денежную сумму или другие имущественные ценности) уступает в пользование другой жилое помещение, более благоустроенное либо больших размеров, чем то, которое она получает в результате обмена. /

Обмен является фиктивным, если под видом обмена одним контрагентом производится переуступка жилого помещения другому без фактического получения жилой площади последнего. Наиболее часто жилищные и судебные органы сталкиваются с попытками переуступки жилой площади одними гражданами другим в тех случаях, когда первые перестают нуждаться в жилой площади по различным причинам (перевод на работу в другую местность, возведение дома на праве личной собственности и т. п.) '. Такая сделка может не сопровождаться получением какой-либо экономической выгоды лицом, которое уступает находящееся в его пользовании помещение, но может преследовать и корыстные цели. При обоих вариантах подобный договор обмена является ширмой, с помощью которой ее участники маскируют незаконную сделку по распоряжению жилой площадью, во втором же случае договор носит не только фиктивный, но и спекулятивный характер.

3) Законом запрещен обмен жилой площади в случаях, если одно из помещений находится в доме предприятия или учреждения, включенного союзным или республиканским правительством в списки предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 62 Основ и ст. 334 ГК, а наниматель другого обмениваемого помещения (вторая сторона договора обмена) не состоит с данным предприятием в трудовых отношениях. Это правило не распространяется на нанимателей, хотя и проживающих в указанных домах, но относящихся к числу граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого

' Так, бывший преподаватель Астраханского рыбвтуза Ивахненко под видом обмена переуступил жилую площадь, принадлежащую рыбвтузу, Сай-футдиновой, а сам выехал на жительство в г. Тбилиси (см. «Бюллетень Верховного Суда РСФСР», 1964, № 3, стр. 4).

154

жилого помещения (например, лица, получившие квартиру вне связи с трудовыми отношениями, в частности вследствие обмена, либо граждане, пользующиеся жилищными льготами в соответствии с ч. II ст. 334 ГК).

4) Не допускается обмен в случаях, если дом, в котором проживает хотя бы одна из обменивающихся сторон, грозит обвалом или подлежит сносу.

Угроза обвалом или аварийность дома подтверждается заключением бюро технической инвентаризации, утвержденным исполкомом местного Совета депутатов трудящихся, а необходимость сноса—решением исполкома о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных надобностей. -

5) Запрещен законом обмен служебной жилой площади и. жилых помещений, находящихся в общежитиях, поскольку обе эти категории жилых помещений имеют особое назначение и проживающие в них лица, прекратившие трудовые отношения, подлежат выселению (через месяц после предупреждения най-модателем) в административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения.

Если обмен квартирами совершен, несмотря на наличие хотя бы одного из обстоятельств, препятствующих обмену, то суд по иску жилищного органа исполкома местного Совета, государственного предприятия, учреждения, общественной организации, прокурора, а также заинтересованных граждан может признать договор обмена жилыми помещениями недействительным.

Последствия признания договора обмена недействительным зависят от характера правопрепятствующих юридических фактов, послуживших основанием для такого признания. Как правило, стороны возвращаются, в первоначальное положение, в квартиры, занимаемые ими до обмена. Так, если договор был заключен вследствие заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение (например, летом, в момент совершения договора, нельзя было обнаружить такие отрицательные качества жилого помещения, как шум мотора, доносящийся в квартиру из котельной во время отопительного сезона), то применяются последствия, предусмотренные ч. II ст. 57 ГК. Если заблуждавшаяся сторона докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны, то последняя обязана возместить ей расходы по переезду в полученную по обмену квартиру. Если же это не будет доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне аналогичные расходы, связанные с переездом (ч. III ст. 57 ГК).

Более суровые гражданско-правовые последствия влечет за собой признание недействительным договора обмена жилыми помещениями как имевшего спекулятивный характер. В данном случае умысел на совершение сделки с целью, заведомо против-

155

ной интересам социалистического государства и общества, был, как правило, у обеих обменивающихся сторон. Поэтому в соответствии с требованиями ст. 49 ГК в доход государства подлежит взысканию незаконно полученное по сделке (деньги или иные • ценности, переданные одним из участников договора другому). Кроме того, участники спекулятивного обмена должны быть выселены из занимаемых ими жилых помещений без предоставления жилой площади. Однако с учетом конкретных обстоятельств дела (например того, что в составе семьи нанимателя, совершившего спекулятивный обмен, имеются дети, инвалиды, что члены семьи не знали о спекулятивном характере обмена) суд применяет более мягкие санкции и ограничивается возвратом сторон (или одной из них) в первоначальное положение, конечно, взыскав в доход государства незаконно, полученные ценности.

Если договор обмена является фиктивным, то наниматель, переселившийся в квартиру, полученную в результате обмена, возвращается на жилую площадь, которую он ранее занимал, а полученная им в результате обмена квартира передается соответствующему жилищному органу.