Пункт 4. Доля в праве общей собственности рассчитывается исходя из площади помещений, находящихся в собственности индивидуальной.

При наличии спора судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Доля в праве имеет значение для:

1) показывает количество голосов на собрании участников общей долевой собственности.

2) определяет пропорцию участия в расходах на содержание общего имущества.

3) в случае разрушения здания права собственников на земельный участок будут определяться с учетом указанных долей.

В Европе более диспозитивное – в Германии расходы на содержание лифта, являющиеся относительно высокими, представляют собой проблему, если имеются обособленные собственники, не нуждающиеся в общем лифте, но обязанные участвовать в покрытии расходов. На этот случай по соглашению может быть изменена квота участия в расходах, например, в зависимости от того, насколько высоко расположено то или иное нежилое помещение или квартира. Хотя проводимые при этом расчеты могут сильно осложнять жизнь управляющему и приводить к спорам, если, скажем, отдельные жильцы (собственники) используют лифт чаще остальных.

Пункт 5. две идеи: а) изменение размера доли, рассчитанной в соответствии с законодательством, не допускается;

б) при переходе права на помещение к новому собственнику автоматически переходит и право долевой собственности на общее имущество.

В п. 5 Постановления N 64 отрицается любая диспозитивность при определении размера долей.

Если допустить автономию воли сособственников в распоряжении общим имуществом и в вопросе об определении размера долей, это нарушит права лиц, которые впоследствии могут, приобретя помещение в здании, стать новыми сособственниками.

Может оказаться, что доля нового собственника значительно выше, чем могла бы быть исходя из площади его помещения, и он должен нести расходы на содержание общего имущества в размере большем, чем можно было предположить, приобретая это помещение.

Пункт 6. По решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст. 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Для нежилой недвижимости вводится тот же важный принцип, что постепенно прокладывает себе путь в жилищном праве, а именно возможность принимать некоторые решения, касающиеся общего будущего индивидуальных собственников, не единогласно (по соглашению), а большинством голосов.

Рассмотрим основные юридические признаки решения:

1) решение отвечает общим признакам гражданско-правовой сделки: оно приводит к наступлению правовых последствий именно потому, что на это направлена воля лиц, его принимающих.

2)решение обладает рядом особенностей: решение считается принятым даже в том случае, если против его принятия голосовали некоторые лица, участвовавшие в принятии этого решения.

В отличие от иных сделок (односторонних сделок или договоров), для того чтобы решение получило силу, не требуется волеизъявления всех субъектов, которым предоставлено право принятия решения. С этой точки зрения решение можно охарактеризовать как особый вид сделок.

3) субъектами решения как сделки (волеизъявления) выступают лица, обладающие правом на голосование.

Для решений собраний исходя из их природы не может применяться принцип единогласия при принятии решения. Этот принцип в виде исключения может быть сохранен только для решения наиболее важных вопросов, затрагивающих каждого участника.

Необходимая предпосылка установления прав и обязанностей посредством принимаемого решения заключается в том, что образуется общность субъектов (сообщество жильцов, собственников нежилых помещений и т. п.), для которой это решение будет иметь юридическую силу.

Вопрос расчета количества голосов на собрании собственников помещений в российском праве решается просто – пропорционально размеру общей площади помещений, но это спорны способ расчета.

п. 6 Постановления N 64 к числу вопросов, по которым собственники помещений могут принимать решения, отнесены только вопросы режима использования: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По каким иным вопросам договоренность может быть достигнута решениями общих собраний сособственников, будет установлено судебной практикой.

Решение собрания по какому-либо вопросу, отнесенному к компетенции собрания собственников помещений законом, может быть заменено договором (соглашением), в котором участвуют все потенциальные участники собрания(Предложение С.В.Стрембелева).

Пункт 7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следова­тельно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение уста­навливается на все здание в целом.

Решаются проблемы, связанные с передачей части общего имущества во временное возмездное пользование.

Такая передача возможна лишь с согласия всех сособственников, которые выступают стороной, предоставляющей имущество в пользование. Ведь в отличие от определения порядка пользования общим имуществом в этом случае оно предоставляется третьему лицу, что в некотором роде определяет его судьбу.

В отношении многоквартирных жилых домов в ЖК РФ осенью 2009 г. включено специальное правило, по которому таким согласием всех сособственников является решение общего собрания, так как почти невозможно добиться согласия всех жильцов на размещение на доме, например, оборудования для беспроводной связи. Но в отношении коммерческой недвижимости это более реально.

ВАС: договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

В п. 7 Постановления N 64 такие договоры также не названы договорами аренды, однако указано, что к ним по аналогии закона применимы положения гражданского законодательства об аренде.

В п. 7 Постановления N 64 говорится, что имеет место не аренда, а квазиаренда. Тем не менее в п. 6 Постановления упоминаются доходы, полученные от сдачи общего имущества здания в аренду. Следовательно, такое противоречие требует разрешения.

Совместить два разъяснения можно следующим образом. В п. 6 упоминается классическая аренда. Например, если в составе общего имущества обнаруживаются и регистрируются отдельные нежилые помещения (колясочные, комнаты для охраны и т. п.), то они-то и могут сдаваться в аренду (классическую). Конечно, при таком толковании в п. 6 Постановления обнаруживается пробел: не упоминаются доходы от сдачи общего имущества в квазиаренду по п. 7. Но по смыслу разъяснения доходы от сдачи имущества в квазиаренду приравниваются к доходам от сдачи имущества в классическую аренду.

Пункт 8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно ли­цо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

В первом абзаце п. 8 Постановления N 64 указано, что при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости (помещений) в здании прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

После выделения помещений в здании последнее не перестает быть объектом гражданских прав.

Здание как комплекс общего имущества (все части строения, кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой собственности собственников помещений. Поэтому при передаче в пользование конструктивного элемента здания (общая стена, крыша) обременяется весь комплекс общего имущества, который является недвижимой вещью по природе.

Даже при выделении в составе здания самостоятельных объектов недвижимости запись о здании должна сохраняться в ЕГРП.

Таким образом, в случае регистрации договора пользования частью здания запись об обременении должна вноситься в раздел ЕГРП, посвященный зданию

Для описания обременения, устанавливаемого на здание, необходимо указать, какой конструктивный элемент и каким образом будет использоваться.

Разъяснение, содержащееся во втором абзаце п. 8 Постановления N 64, особенно ценно. Собственник здания, намеревающийся продать отдельное помещение в нем, должен зарегистрировать это помещение как самостоятельный объект прав. В момент такой регистрации согласно абзацу первому п. 8 Постановления N 64 у здания меняется правовой режим: из объекта индивидуальной собственности оно становится объектом, находящимся в жилищной или частичной собственности.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Абзац третий п. 8 Постановления N 64 имеет прикладное значение. Он открывает возможность обратного преобразования здания из режима поэтажной, жилищной или частичной собственности в режим классической собственности на здание как единый объект.

Предпосылками такого преобразования служат сосредоточение всех помещений в здании в обособленной (индивидуальной) собственности одного лица и обращение этого лица с соответствующим заявлением в орган, ведущий ЕГРП. Хотя об этом прямо не сказано в Постановлении, думается, нет препятствий к тому, чтобы аналогичным образом преобразовать режим здания, в котором имеется несколько собственников помещений.

Пункт 9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собствен­ности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, дос­туп к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зареги­стрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требова­ния распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).