Основные положения Постановления и их значение для правоприменения.

Пункт 1. К нежилым помещениям должны применяться правила, сходные с правилами жилых помещений.

Но аналогия допустима до тех пор, пока отношения сходные.

Аналогия допустима, но насколько она допустима решает суд.

Жилищная собственность – это не собственность, то что используется термин «собственность», это для удобства.

Жилищная собственность(частичная собственность) – объектом права является помещение(жилое, нежилое), а с другой стороны объектом является общее имущество здания.

По мнению автора необходимо вслед за Европой признать своеобразие жилищной и частичной собственности, в которой единственно нормальным (полноценным) объектом является здание (точнее, земельный участок, охватывающий собой и здание) и на этот объект устанавливается право общей долевой собственности участников. А помещения, принадлежащие участникам, - это своего рода фикция, предусмотренное закономизъятие из идеи неделимости здания (в физическом смысле). Но такое изъятие единственное, иных изъятий быть не может. Не может существовать права собственности на одну или даже все несущие стены здания, отдельно права собственности на перекрытия, например, второго этажа и т. п.

Здание – единый объект, находящийся в собственности нескольких лиц в данном случае, к этой собственности присоединяются эксклюзивные права на пользование некоторыми пространственными единицами в здании , которые добавились к собственности, но не отменили ее существования.

Таким образом жилищная собственность имеет 2 права:

Основное) - право общей собственности на объект недвижимости, в котором расположено помещение. Оно возникает первее. Я и он купили землю, возникла общая собственность на неё, на земле построили дом и уже потом в здании выделили помещения и поделили меж собой.

Дополнительное) – право пользование пространственными единицами внутри здания.

В России объект оборота – обособленное право на помещение, а право общей собственности следует за ним.

Пункт 2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного по­мещения.

Дается примерный перечень общего имущества здания, сходный с перечнем из ст. 36 ЖК РФ. При этом не введено какого-либо единого общего признака, поскольку выработать его оказалось очень сложно. Таким образом, судам придется в каждом конкретном случае устанавливать, каков должен быть правовой режим того или иного объекта, прямо в указанном перечне не упомянутого.

Часть здания относят к общему имуществу, если она обслуживает основные помещения, принадлежащие разным лицам.

Если лицо владеет двухуровневым помещением, то лестница, соединяющая лишь эти уровни, по общему правилу не будет относиться к общему имуществу. Другое дело, если лицо владеет вторым и третьим этажами, а соединяющая их лестница должна по проектной документации связывать еще первый и четвертый этажи. В таком случае лестница, скорее всего, будет общей.

Пункт 3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависи­мости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на не­движимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Это значит если здание надлежащим образом описано в кадастровом учете (учтено технически) и в отношении него в ЕГРП открыт самостоятельный раздел, это здание является объектом общей долевой собственности, и об этом должна быть сделана отметка в реестре.

Без такой записи в реестре "комплекс прав по поводу помещения в здании" возникнуть не может, о чем свидетельствует опыт стран как германской правовой семьи, например Австриитак и романской, например Франции.

В дальнейшем при совершении любых регистрационных действий в отношении помещений, расположенных в этом здании, никаких специальных отметок о доле собственников указанных помещений в праве общей собственности не делается. Доля в праве считается принадлежащей тому, на чье имя сделана запись о праве на помещение.

Если общие долевые собственники обращаются за регистрацией своего права общей долевой собственности, смысл их обращения надо толковать: собственники хотят описать и зарегистрировать объект недвижимости, в состав которого входят их помещения. В этом случае, разумеется, их интерес заслуживает правовой защиты.

С такой регистрацией вправе обратиться: один собственник, когда обособленная собственность зарегистрирована, а общая нет; при новом установлении жилищной собственности обращение должно последовать от всех сособственников;

Смысл пункта 3 – Когда уже состоялся перевод здания в режим жилищной или частичной собственности, оборот долей в нем проще производить применительно к помещениям (объектам обособленной собственности). Следовательно, какая бы запись ни была сделана о праве на помещение, право на общее имущество будет следовать судьбе права на помещение (в силу закона), и это в реестре не отражается.