Тема 6. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Нотариальный порядок укрепления прав на недвижимость в дореволюционной России. Постановление ФАС Московского округа от 20 сентября 2004 г. N КА-А41/8159-04 // ИПС "Кодекс". Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Советском Союзе. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в современном российском гражданском праве. Правовое значение акта нотариального удостоверения сделки с недвижимостью.

Литература

Головин Ю.И. Особенности нотариального удостоверения договора об ипотеке: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1999.

Захаренкова О.Н. Об оспаривании действий нотариуса, отказавшего в выдаче свидетельства о праве наследования недвижимого имущества // Адвокатская практика. 2005. N 1.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Кирсанова А.Р. "Сравнительно-правовой анализ статусов судьи, нотариуса и регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним" включена в информационный банк согласно публикации - "Современное право", N 12, 2001.

Кирсанов А.Р. Сравнительно-правовой анализ статусов судьи, нотариуса и регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М., 2003.

Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.

Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. 2000. N 4.

Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в Российской Федерации институтов нотариата и государственной регистрации // Государство и право. 1998. N 11.

Черемных И.Г. Нотариат и органы регистрации прав на недвижимое имущество // Бюллетень нотариальной практики. 2000. N 1.

Нормативные акты

Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 марта 2000 г. N 91 об утверждении методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации // Бюллетень Минюста РФ. 2000. N 4.

Судебно-арбитражная практика

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. N 5657/98 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 7 октября 2003 г. N 3828/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 2.

Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 2004 г. N 8062/04 // ИПС "Кодекс".

В странах континентальной правовой традиции нотариус играет исключительно важную роль при совершении сделок с недвижимостью. Возлагая на нотариуса функции по нотариальному удостоверению сделок и иных нотариальных актов по поводу недвижимости, государство справедливо исходит из того, что нотариус гарантирует достоверность правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, что является основой стабильности экономического правопорядка. Такой подход характерен для латинского нотариата, распространенного в Европе, и основан на признании публичной функции, выполняемой нотариусом. Нотариус не только удостоверяет сделку с недвижимостью (его акт в этом случае имеет характер элемента юридического состава, при помощи которого обеспечивается переход прав), но и обеспечивает публичную достоверность совершенной сделки с недвижимостью. Во многих европейских государствах любая сделка с недвижимостью (отчуждение, ипотека, аренда и т.д.), а равно раздел общего недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При этом нотариусы собирают и аккумулируют информацию, которая сосредотачивается в публичных реестрах прав на недвижимое имущество, что является залогом стабильности гражданского оборота.

В нашем государстве в последние годы роль нотариуса при удостоверении сделок с недвижимостью существенным образом снизилась. Сужение функций произошло вследствие подхода законодателя, который стремится снизить трансакционные издержки, сопутствующие совершению сделок с недвижимостью, в том числе и за счет упразднения нотариальных процедур как обязательного элемента сложных юридических составов по переходу прав на недвижимое имущество.

Нотариальный порядок укрепления прав на недвижимость

в дореволюционной России

Нотариальный порядок по осуществлению регистрации сделок с недвижимостью был введен в России во второй половине XIX в. Это стало завершающим этапом становления регистрационной системы в дореволюционной России. Особенностью данного порядка было то обстоятельство, что посубъектная регистрация была заменена пообъектной системой ведения реестра крепостных дел.

В соответствии с Положением о нотариальной части от 14 апреля 1866 г. в столицах, губернских городах, а также в ряде уездов при судебных палатах вводились должности нотариусов, в обязанности которых входило совершение различных актов, главным образом по сделкам, совершаемым с недвижимостью.

Хотя полномочия по укреплению прав были переданы от судов нотариусам, фактически же нотариальная система была встроена в судебную. Так, назначение нотариусов на должности и увольнение от должности производилось старшим председателем судебной палаты. Старшие нотариусы состояли на государственной службе и по статусу приравнивались к членам окружного суда. Нотариальные архивы находились при окружных судах. В тех местах, где нотариусы отсутствовали, засвидетельствование актов являлось компетенцией мировых судей, уездных членов окружного суда и городских судей <*>. Надзор за деятельностью нотариусов и старших нотариусов осуществлял окружной суд, при котором они состояли.

--------------------------------

<*> См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. С. 291.

Процедура укрепления прав на недвижимое имущество включала два этапа. Первоначально сделка по отчуждению или обременению недвижимости совершалась у нотариуса. В дальнейшем утверждение сделки происходило у старшего нотариуса. Акт, которым нотариус удостоверял совершение сделки с недвижимостью, а старший нотариус утверждал ее, назывался крепостным. В обязанности старшего нотариуса входило ведение крепостных книг, которые составлялись из утвержденных актов укрепления недвижимости. Кроме того, старший нотариус вел реестры крепостных дел, в которых фиксировались сведения о переходе права собственности, либо его ограничении.

Несоблюдение правила об удостоверении сделки старшим нотариусом влекло ее недействительность.

В нотариальной системе укрепления прав присутствовали элементы публичности. Старший нотариус был обязан сообщить в местную земскую или городскую управу обо всех совершенных крепостных актах, а также направить соответствующие сведения в Санкт-Петербургскую сенатскую типографию для опубликования объявления в "Сенатских ведомостях".

Существующая система нотариального укрепления прав на недвижимое имущество вызывала критику у многих юристов. К примеру, профессор Г.Ф. Шершеневич, отмечая преимущества нотариальной системы, указывал и на ее недостатки, главным из которых он считал "неопределенность момента укрепления, момента, в который приобретается вещное право" <*>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 147.

Под влиянием критики в 1893 г. был даже разработан проект вотчинного устава, который должен был ввести в государстве ипотечную систему регистрации сделок с недвижимостью. Хотя вотчинный устав так и не был принят, тем не менее он в значительной степени стимулировал развитие научной юридической мысли того времени, способствовал плодотворным дискуссиям между дореволюционными правоведами.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

в Советском Союзе

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки купли-продажи и дарения жилого дома (части дома), если хотя бы одной из его сторон является гражданин.

В соответствии со ст. 239 ГК РСФСР договор в отношении дома, который расположен в городской местности, должен был быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполкоме городского, районного Совета народных депутатов. Для договоров в отношении домов, находящихся в сельской местности, было установлено правило, согласно которому эти договоры должны были быть зарегистрированы в исполкоме сельского, поселкового Совета народных депутатов. При этом договор считался заключенным, а право собственности на дом переходило к покупателю с момента регистрации договора. Указанные правила распространялись и на отчуждение по договорам купли-продажи дач.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

в современном российском гражданском праве

Содержание действий по нотариальному удостоверению сделок с недвижимым имуществом обладает определенной спецификой в сравнении с иными нотариальными действиями. Эта специфика диктуется особыми свойствами недвижимого имущества.

Так, при удостоверении сделки с недвижимым имуществом нотариус обязан проверить принадлежность этого имущества собственнику. Однако в данном случае недостаточно обращения только к правоустанавливающим документам (например, к договору купли-продажи недвижимости). Нотариус должен убедиться в том, что соответствующие права зарегистрированы в ЕГРП. При этом выписка из ЕГРП должна содержать не только сведения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и сведения о наличии ограничений, обременений, арестов в отношении отчуждаемого недвижимого имущества.

Правила ведения ЕГРП предусматривают, что в реестр в обязательном порядке должен вноситься ряд сведений. Эти же сведения должны быть отражены и в соответствующих нотариальных документах, которые представляются в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость. К таким сведениям относятся информация об участниках сделки, сведения о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество, сведения об ограничениях, обременениях права собственности и иных прав на недвижимость.

Характеристика объекта недвижимости основывается на технической документации, в которой описывается объект недвижимости (справки бюро технической документации, технический паспорт объекта недвижимости и т.д.). Техническая документация на объект недвижимости должна быть представлена нотариусу для проведения соответствующего нотариального действия. При описании объекта недвижимости должны быть указаны кадастровый или условный объект недвижимости, а также адрес (местонахождение) объекта недвижимости. Кроме того, к описанию объекта недвижимости относятся указания на его площадь и назначение.

В том случае, если совершается сделка по распоряжению недвижимостью, нажитой в период брака, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение такой сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) <*>. Это правило касается и совершения индивидуальным предпринимателем сделок с недвижимым имуществом, используемым в предпринимательской деятельности.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16 (с послед. изм.).

С принятием ГК РФ нотариальная форма совершения сделок с недвижимым имуществом была предусмотрена в следующих случаях:

- выдача доверенности на совершение сделок, которые требуют нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

- выдача доверенности в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ), за исключением тех случаев, которые предусмотрены п. 4 ст. 185 ГК РФ;

- договор об ипотеке;

- договор об изменении условий договора об ипотеке;

- договор между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. ст. 10, 23 и 55 Закона об ипотеке);

- уступка требования, которое основано на сделке с недвижимым имуществом, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

- перевод долга, основанный на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 391 ГК РФ);

- договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

- договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

- любая сделка с недвижимым имуществом, если стороны пришли к соглашению о ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 163 ГК РФ);

- договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

- договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

- договор дарения (ст. 574 ГК РФ);

- брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);

- согласие супруга на совершение сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Со вступлением в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимость было отменено обязательное нотариальное удостоверение:

- договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ);

- договора продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

- договора дарения (ст. 574 ГК РФ).

В 2003 г. в этот же Закон внесены изменения, согласно которым было установлено правило об обязательной нотариальной форме доверенности, связанной с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с нею (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

В 2005 г. внесено требование об обязательной нотариальной форме:

- доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица при предъявлении им заявления о государственной регистрации и документов о правах на недвижимость (п. 4 ст. 16);

- доверенности, которая подтверждает полномочия представителя физического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и других документов (п. 5 ст. 18);

- доверенности работника или иного представителя юридического лица на получение свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов (п. 5 ст. 18);

- соглашение между залогодателем и залогодержателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).

При этом в Закон об ипотеке были внесены изменения, согласно которым было отменено обязательное требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке.

Таким образом, за последние годы существенным образом сужена компетенция нотариальных органов и их роль в организации оборота недвижимого имущества, что оценивается специалистами как негативная тенденция <*>.

--------------------------------

<*> См.: Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотариат в Российской Федерации: Учебник для вузов. М.: ИНФРА-М. 2001. С. 259 - 260.

В целом подход российского законодателя к определению места нотариата в сфере оборота недвижимости значительно отличается от подхода, характерного для континентальной традиции. Как известно, в романо-германской правовой семье развивается латинский нотариат, которому свойственно не просто выполнение удостоверительных функций, но и осуществление своего рода превентивного правосудия, направленного на предупреждение правовых конфликтов. В процессе нотариального удостоверения сделок европейские нотариусы оказывают юридическую помощь лицам, участвующим в сделке. Являясь частным субъектом, нотариус наделен и публичными функциями; он отвечает за законность сделки и несет имущественную ответственность за свои действия. Вследствие этого почти все европейские правопорядки формулируют нормы о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

В странах англосаксонской правовой традиции нотариус не играет существенной роли при удостоверении сделок с недвижимостью. Обеспечение гарантий участникам сделки с недвижимостью достигается сопровождением сделки с недвижимостью страховой компанией, которая страхует риски неисполнения и недействительности сделки. За многие десятилетия существования такой системы страховые компании накопили практически всеобъемлющую информацию обо всех объектах недвижимости, включая сведения об истории их юридической судьбы. Такое положение и является гарантией юридической чистоты сделок, а участие нотариата представляется излишним.

Англосаксонская традиция придает огромное значение институту добросовестности приобретателя. Это делает фактически невозможным изъятие недвижимого имущества у добросовестного приобретателя, даже если сделка с недвижимостью содержит существенные юридические пороки.

Изменения последних лет свидетельствуют, что отечественное право отходит от традиций латинского нотариата. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью фактически отсутствует. Вместе с тем российский законодатель ввел в законодательство ряд гарантий для участников рынка недвижимости. Так, Закон о госрегистрации прав на недвижимость был дополнен нормами, которые предоставили собственнику утраченной недвижимости, а также добросовестному приобретателю, у которого недвижимость была истребована, право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации (п. 1 ст. 31.1). Однако законодатель установил эту норму только в отношении сделок с жилой недвижимостью. Коммерческая недвижимость не подпадает под действие этих норм.

Возникают сомнения в том, что государство способно в полном объеме эффективно выполнить подобного рода обязательства. Государство последовательно в данном случае, гарантируя при помощи федеральной регистрационной службы законность регистрации прав на недвижимость, оно принимает на себя бремя гарантирования имущественных прав добросовестных участников оборота недвижимости. Вместе с тем в отличие от государства эту роль наиболее эффективно выполняют в рамках коммерческих отношений страховые организации. К тому же государство ограничивает размер компенсации вреда, причиненного в результате утраты недвижимого имущества, одним миллионом рублей, что не может компенсировать в полном объеме понесенные лицом убытки.

В связи с реформой регулирования оборота недвижимости законодатель попытался укрепить и права добросовестного приобретателя недвижимости. С этой целью в п. 2 ст. 223 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя <*>.

--------------------------------

<*> Эта норма была подвергнута жесточайшей критике со стороны одного из самых авторитетных российских специалистов в области права собственности - К.И. Скловского. См.: Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. 2005. N 2. См. также: Скловский К. Замечания на проект закона о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.

Таким образом, тенденции развития российского права свидетельствуют, что, отстраняя нотариат от участия в укреплении прав на недвижимость, законодатель ориентировался на англосаксонскую модель защиты от рисков в этой области, при этом он не включил в систему гарантирования рисков страховые риски, а взвалил бремя компенсации потерпевшим от ущерба на собственные плечи.

Правовое значение акта нотариального удостоверения

сделки с недвижимостью

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (командиром воинской части, консулом, главным врачом и т.д.). Из смысла действующего законодательства следует, что нотариус вправе удостоверять только письменные сделки. Собственно, именно поэтому нотариальная форма удостоверения сделок именуется как квалифицированная письменная форма.

В том случае, если сделка подлежит совершению в нотариальной форме и в то же время требует государственной регистрации, то возникновение (прекращение) прав по такой сделке происходит в момент ее государственной регистрации.

В соответствии с общим правилом нотариальное удостоверение сделки может производиться любым нотариусом (ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате) <*>. В то же время для ряда договоров установлены особые правила. Так, договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется по месту его отвода. Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанного имущества (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Представляется, что этот перечень не является исчерпывающим. Опираясь на аналогию, можно сделать вывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежат удостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества (комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений и т.д.). Это правило основывается на принципе исключительной территориальной компетенции нотариуса. В свою очередь, указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которые устанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, как правило, в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяет аккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.

--------------------------------

<*> РГ. 1993. 13 марта (с послед. изм.).

Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Особенно большое значение нотариальные акты имеют для правоприменительных и судебно-арбитражных органов, которые рассматривают нотариально удостоверенные факты как важнейшие источники доказательственной информации. Таким образом, правоприменительная практика рассматривает нотариально удостоверенные сделки как обладающие более высокой доказательственной силой. Вместе с тем нотариальная форма удостоверения сделок не является ограничивающим для судов обстоятельством. В том случае, если в судебном процессе будет установлено, что в основе нотариально удостоверенной сделки содержатся юридически порочные элементы, это может быть причиной для признания ее недействительной.

Кроме того, нотариальная форма в установленных законом случаях рассматривается в качестве обязательного элемента сложного юридического состава, с которым связывается переход права на недвижимое имущество. Отсутствие этого элемента может рассматриваться как основание для оспаривания права на недвижимую вещь.