IV. Прекращение найма.

1847. Наем, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении этого срока, без всякого предварения со стороны наймодавца или нанимателя. 310, 285.

1848. За отсутствием соглашения о продолжительности найма, a также местного обычая по сему предмету, договор признается заключенным на срок, необходимый для достижения вытекающей из договора цели найма. Наем сельского имения признается заключенным на время, необходимое для сбора всех плодов с нанятого имения.

Наем сельского имения, разделенного на поля или плодосмены, признается заключенным на столько лет, сколько отдельных полей, a наем земельного участка (луга, сада, виноградника), с коего все плоды собираются в течение года,—на один год. 311, 284.

1849. Если продолжительность найма не может быть определена на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признается заключенным на неопределенный срок, и каждая сторона вправе после предварения прекратить договор.

Такое предварение, за отсутствием в договоре иного указания, должно быть сделано стороною, желающей прекратить договор:

1) при найме недвижимости с назначением платы за год или более—за шесть месяцев до прекращения договора;

2) при недвижимости с назначением платы за полгода—за три месяца до прекращения договора;

3) при найме недвижимости с назначением платы за четверть года— за один месяц до прекращения договора;

4) при найме недвижимости с назначением помесячной платы — за пятнадцать дней до прекращения договора;

5) при найме недвижимости с назначением понедельной платы— за три дня до прекращения договора;

6) при найме движимости—за три дня до прекращения договора, и

7) при найме как недвижимости, так и движимости с назначением поденной платы—накануне прекращения договора.

Во всяком случае прекращение договора не может последовать до истечения срока, за который назначен взнос наемной платы. 312, 285.

1850. Наем прекращается до истечения срока в случае уничтожения нанятого имущества. Если погибнет только часть нанятого имущества, то наниматель может, смотря по обстоятельствам, требовать прекращения найма или сбавки наемной платы. 313, 286.

1851. Договор найма не прекращается ни смертью наймодавца, ни смертью нанимателя.

Договор найма в случае смерти нанимателя, по требованию наследников его, может быть, по надлежащем предварении (ст. 1849), прекращен и ранее определенного в договоре срока, если вследствие изменившихся обстоятельств продолжение договора для наследников нанимателя представляется обременительным. 314, 287.

1852. Лица, состоящие на государственной службе, в случае получения нового назначения, сопряженного с переменою места жительства, вправе, по надлежащем предварении (ст. 1849), прекратить заключенные ими договоры о найме жилых помещений и ранне определенных в них сроков. 315, 288.

1853. Несостоятельность наймодавца не прекращает договора найма. В случае же несостоятельности нанимателя, наймодавец может требовать прекращения договора найма, разве бы наймодавцу было дано обеспечение в исправном взносе наемных денег в течение срока найма. 316, 289.

1854. Наймодавец вправе требовать прекращения договора и до истечения срока найма:

1) когда отданное в наем имущество потребует производства безотлагательных работ, исключающих возможность дальнейшего пользования имуществом;

2) когда наниматель станет, несмотря на возражения наймодавца, пользоваться имуществом несогласно с договором, и

3) когда наниматель не внесет наемной платы за два срока сряду. 317, 290.

1855. Наниматель, сверх случаев, указанных в статьях 1821, 1824, 1826 и 1850 — 1852, может требовать прекращения договора до истечения срока найма:

1) когда наймодавец своевременно не передает ему нанятого имущества;

2) когда наймодавец, несмотря на заявление нанимателя, не производит необходимых починок;

3) когда наймодавец препятствует нанимателю пользоваться нанятым ириуществом, и

4) когда пользование помещением, нанятым для жилья, сопряжено с значителыюю опасностью для здоровья, хотя бы о состоянии помещения было известно нанимателю при заключении договора. 318, 291.

1856. Если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекращении договора и наниматель, без всякого возражения со стороны наймодавца и с его ведома, продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме сельского имения—в течение двух месяцев, a при всяком ином найме—в течение месяца, то договор признается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок (ст. 1849), за исключением найма сельского имения, который считается возобновленным на следующий хозяйственный год. 319, 292.

1857. Договор найма, внесенный в вотчинную книгу, обязателен для каждого нового приобретателя недвижимого имения до окончания срока найма. 320, 292.

1858. Письменный договор найма недвижимого ииущества, не внесенный в вотчинную книгу, обязателен для нового приобретателя имения, если время совершения договора достоверно и недвижимое имущество, до перехода права собственности на него к новому приобретателю, находилось уже в пользовании нанимателя.

Если однако срок найма простирается долее трех лет со дня внесения нового приобретателя в вотчинную книгу и последний не принял на себя при приобретении имения исполнения договора, то такой договор может быть, по требованию нового собственника, прекращен с наступлением в третьем году числа, соответствующого числу, назначенному в договоре для окончания его действия.

Требование о прекращении найма должно быть заявлено нанимателю до истечения года со времени внесения нового собственника в вотчинную книгу и не позже месяца со времени получения собственником запроса нанимателя о том, согласен ли собственник оставить договор в силе. 321, 294.

1859. Если недвижшое имущество, до перехода права собственности на него к новому приобретателю, находилось уже в пользовании нанимателя по словесному договору или по писыменному договору, время совершения коего не достоверно, то такие договоры, когда исполнение их при приобретении имения не было принято на себя новым приобретателем, имеют для последнего лишь силу найма, заключенного на неопределенный срок, и могут быть прекращены новым приобретателем во всякое время после надлежащего предварения (ст. 1849). 322, 295.

1860. В случае прекращения договора найма по требованию нового приобртателя, прежний собственник отвечает перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма. 323, 296.

1861. В случае перехода права собственвости к новому приобретателю, произведенный прежнему собственнику платеж наемных денег более чем за год вперед, не внесенный в вотчинную книгу или неизвестий новому приобретателю, признается для него необязательным в той части, которая причитается за время после перехода права собственности к приобретателю и превышает годовой размер наемной платы. Наниматель имеет право на обратное требование от наймодавца платежа, признанного недействительным. 324, 297.

1862. Изложенные в статьях 1858 (ч. 2 и 3) и 1861 правила на случай перехода права собственности к новому приобретателю пришеняются как при добровольном возмездном отчуждении прежним собственником недвижимого имения, так и при публичной продаже и отсужении имения. 325, 298,

1863. Иски по предусмотренным в статьях 1838—1841 и 1843 взаимным требованиям наймодавца и нанимателя погашаются годовою давностью. Давность эта исчисляется: для наймодавца—со времени возвращения ему имущества, а для нанимателя—со времени прекращения найма. 326, 299.