Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 401

видирован ряд пробелов, касающихся, например, определения доли в праве собственности, раздела имущества, находящегося в общей собственности.

В практике судов может возникнуть вопрос о том, что является основанием возникновения совместной собственности и общей долевой собственности и в каких случаях они могут возникнуть.

В Кодексе впервые законодательно закреплен подход, согласно которому совместная собственность – это исключительный случай общей собственности. Совместная собственность может возникнуть только в тех случаях, когда это прямо определено законом. Случаи, когда у нас возникала совместная собственность межхозяйственных организаций, и в результате мы до сих пор не можем разобраться, на каком титуле у бывших межхозяйственных организаций находилось имущество, в условиях действия Кодекса были бы невозможны. В Кодексе указаны три случая, когда может возникнуть совместная собственность. Это – имущество супругов и имущество крестьянского (фермерского) хозяйства. Третий случай -»приватизационный». Это совместная собственность на квартиры, которая может возникнуть в силу приватизационного законодательства и необязательно у супругов. Во всех других случаях о совместной собственности не может быть речи. Соглашением сторон совместная собственность установлена быть не может: если такое соглашение имело место, считается, что это долевая собственность. Таков общий принцип, закрепленный в Кодексе. И даже там, где в силу закона есть совместная собственность, по соглашению сторон она может быть преобразована в общую долевую собственность. Имеется в виду, что долевая собственность более четко определяет, кто на что имеет право, предупреждает от дальнейшего возникновения споров о выделении долей, которое нужно осуществить при любом разделе. Поэтому в Кодексе предусмотрено, что в тех случаях, когда возникает совместная собственность, по соглашению сторон имущество распределяется по долям между участниками совместной собственности и превращается в долевую собственность.

Для тех споров, которые могут появиться в судебно-арбитражной практике, важно существенное дополнение в нормах, касающихся преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. Казалось бы, сохранена общая конструкция, заключающаяся в том, что продать свою долю можно, но право преимущественной покупки имеют другие участники долевой собственности. Плохо это или хорошо – можно спорить. Спорили много, и появилось дополнение к общепринятым прежде правилам. Раньше говори-

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 402

лось, что право преимущественной покупки распространяется на все случаи, кроме случаев продажи с публичных торгов, – это норма Кодекса 1964 г. Но некоторые разработчики нового Кодекса, а в дальнейшем и законодатель посчитали необходимым добавить, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться только в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом либо другим законом. Имеются в виду публичные торги, проводимые в порядке исполнения судебных решений, а также публичные торги для продажи заложенного имущества. Во всех других случаях, если, допустим, участники совместной собственности не захотят, то продажа дома с публичных торгов будет исключена, и надо будет с этой долей ходить к каждому участнику, вначале им предлагать купить ее и только при отказе каждого из них можно будет отчуждать ее постороннему лицу. Очевидно, что оборот доли по этим правилам будет существенно затруднен. Это повлияет на земельное законодательство, продажу земельных долей.

Многострадальна глава 17 Гражданского кодекса. Она называется: «Право собственности и другие вещные права на землю». За ее заголовком стоит звездочка, отсылающая к примечанию внизу страницы, которое воспроизводит то, что по этому вопросу сказано в Законе о введении в действие части первой Кодекса, а именно: глава 17 Кодекса вводится в действие со дня введения в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации. Это следствие компромисса, который был достигнут в процессе принятия Гражданского кодекса между представителями различных социальных и политических сил, представленных в Государственной Думе. Глава 17 стала для многих камнем преткновения. Аграрники считали, что нельзя вводить гражданско-правовые нормы, касающиеся права собственности на землю: ведь право собственности – это право относительно свободно распоряжаться тем, что тебе принадлежит. Эти правила нельзя вводить, пока не будут созданы специальные нормы, которые ограничивают собственника земли. В Кодексе на возможность таких ограничений указано, но сами ограничения не определены. Между тем многие правила, которые в главе 17 предусмотрены, необходимы для практики. Это прежде всего правила, касающиеся сервитутов. прекращения права собственности и других вещных прав на землю.