Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 291

массу, не препятствуя разделению недвижимости между любым числом наследников, разумеется, при условии делимости самого объекта. В то же время включение в проект на случай раздела наследства правил о преимущественном праве на приобретение таких недвижимостей, как жилой дом, квартира и т.п., наследниками, проживавшими в них, предоставляет возможность самим обладателям права без вмешательства закона предотвратить ненужное раздробление единого объекта недвижимости либо установление на него права общей долевой собственности.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -это основа механизма реализации особенностей правового режима недвижимости. Она является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в некоторые цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности. Поэтому статья 131 ГК и предусматривает осуществление регистрации в едином государственном реестре с предоставлением информации о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Естественно, сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания в зарубежных государствах еще в XIX веке.

Практически во всех случаях, когда Гражданский кодекс или иной закон требует осуществления регистрации, она носит право-устанавливающий характер. В этом ГК следует германской модели, согласно которой вещное право на недвижимость не может ни возникнуть, ни прекратиться без регистрации (в отличие от французской системы, при которой регистрация имеет значение для третьих лиц, а в отношениях между сторонами сделка действительна с момента ее совершения в надлежащей форме).

Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после регистрации этого права проводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст. 219), право собственности у приобретателя по договору (п. 2 ст. 223) и иное право на недвижимость (п. 2 ст. 8) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки же с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и законом о регистрации (п. 1 ст. 164 ГК). Таким образом, исключения из обязательности регистрации содержатся и в самом ГК (не требуется, например, реги-

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 292

страция аренды зданий и сооружений на срок до одного года), и могут быть предусмотрены специальным законом[37].

Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165). При этом действия сторон по исполнению сделки до вынесения судом такого решения не могут влечь возникновения или изменения прав этих сторон в отношении недвижимости даже между ними.

Если договор подлежит государственной регистрации, он считается по общему правилу заключенным с момента такой регистрации (ст. 433). ГК последовательно придерживается этого принципа в отношении договоров, предметом которых является недвижимость, повторяя это правило, в частности, в статьях 560, 651 и 658.

Однако из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью существует ряд исключений. Одно из них установлено в самом ГК в отношении договора продажи недвижимости[38]. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК допускает исполнение сто-