Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 289

ния, основанное на законе (законное пользование), которое, подобно праву арендатора, сохраняется и при смене собственника[34].

Жилое помещение может стать объектом различных сделок, причем передача его во временное владение и пользование другим лицам с сохранением целевого использования возможна по договору одного из трех видов, урегулированных ГК, – жилищного найма, аренды или безвозмездного пользования. Из них жилищный наем в наибольшей степени защищает интересы как самого нанимателя, так и лиц, постоянно с ним проживающих. Использование же жилых помещений для целей, не связанных с проживанием, вообще невозможно, так как прежде, чем допустить такое использование, собственник должен в установленном законодательством порядке «лишить» помещение характера жилого, то есть перевести его в нежилое.

Несмотря на то, что здания и сооружения по определению являются недвижимым имуществом, поскольку они соединены с землей, их правовой режим, в особенности для случаев, когда собственник здания и собственник земли не совпадают, в действующем российском законодательстве конструируется так, как если бы здания являлись главной вещью по отношению к земельному участку, по крайней мере к тому, на котором они расположены и который необходим для их эксплуатации. Подтверждением этому служит тот факт, что согласно ГК у собственника или арендатора здания, который не является собственником земельного участка под этим зданием, возникает основанное на законе право пользования землей (см., например, ст. 273, 552, 553, 652 ГК РФ).

Такая ситуация сложилась в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство. Достаточно напомнить, что в Москве право частной собственности на землю практически не признается, а в обороте находится право на заключение договора аренды земли, принадлежащей городу. В связи с этим закон и установил в ряде случаев приоритет интересов собственников зданий, расположенных на чужой земле. С развитием оборота земель, когда станет возможно определить усредненное соотношение рыночной стоимости зданий и зе-

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 290

мельных участков, может потребоваться корректировка некоторых правовых норм. Однако однозначное решение для всех случаев вряд ли может быть выработано. Нет его и в иностранном законодательстве. За рубежом в некоторых случаях приоритет отдается правам собственника участка. Так, срочное право застройки или долгосрочный договор аренды земель под строительство, по общему правилу, приводят к переходу здания по окончании определенного срока в собственность землевладельца. В других случаях законодатель отдает приоритет интересам собственника расположенной на чужом участке недвижимости. Соответствующий баланс интересов может быть достигнут и в договоре. Важно, чтобы был найден баланс экономических интересов и адекватное ему правовое решение.

И еще одна сфера гражданско-правовых отношений, на которую необходимо обратить внимание в связи с рассмотрением недвижимости. По русскому дореволюционному праву деление имущества на движимое и недвижимое влекло последствия и в сфере наследственного права, в частности, при наследовании по закону размер доли, которая причиталась в недвижимости женщине (дочери, жене), был значительно меньше, чем в движимости. Гражданское законодательство советского периода, устранив деление имущества на движимое и недвижимое, ликвидировало и особенности наследования в зависимости от вида наследуемого имущества. Особенности режима наследования недвижимости существовали лишь в сфере международного частного права. Так, Основы гражданского законодательства 1991 г. в пункте 3 статьи 169 установили, что наследование строений и другого недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, а также прав на это имущество, определяется по российскому праву, даже если наследодатель имел последнее постоянное место жительства за границей[35].

Проект части третьей ГК исходит из того, что недвижимость может быть передана по наследству, но при этом он не возвращается к идее установления различий в порядке наследования недвижимого и движимого имущества[36]. Проект рассматривает имущество, остающееся после смерти гражданина, как единую наследственную