Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 287

договором[32]. В отношении сделок с недвижимостью ГК предусматривает наиболее жесткое последствие – недействительность сделки – в отношении договоров продажи недвижимости, продажи предприятия, аренды зданий, сооружений, аренды предприятий и т.п. Регистрация большинства сделок с недвижимостью обязательна в силу требований ГК. Дополнительные случаи регистрации могут быть введены законом, в первую очередь законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Прекращение права собственности на недвижимость также формализовано и требует регистрации. Не случайно конструкция прекращения права собственности на «брошенные вещи» применяется в статье 226 ГК только к движимым вещам. Что касается недвижимости, то до момента регистрации в качестве собственника нового субъекта право собственности предшествующего не считается прекращенным. Специальный случай прекращения права собственности установлен статьей 239 ГК, которая регулирует отчуждение зданий, сооружений и иных недвижимостей в связи с изъятием земельного участка, на котором они расположены. Смысл этой нормы состоит не в дополнительном ограничении прав собственника, а в создании механизма выкупа этого имущества с предоставлением собственнику справедливой компенсации, если сохранение права собственности на недвижимость становится невозможным в связи с изъятием земельного участка.

В-четвертых, для недвижимости могут быть установлены «пообъектные» особенности правового режима самого различного характера. Помимо тех, которые установлены для природных ресурсов и упоминались в настоящей статье, в ГК содержатся специальные правила в отношении предприятий, а также жилых помещений и зданий.

Приравнивание предприятия к недвижимости служит лишь первым «уровнем» правового режима предприятия, обеспечивая требования к регистрации возникновения и перехода прав на предприятие как недвижимого имущества[33], распространение на залог пред-

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 288

приятия правил об ипотеке (залоге недвижимости) и т.д. А для сделок купли-продажи и аренды предприятия в четвертом разделе ГК предусматриваются уже особые правила, которые выделяют эти сделки по поводу предприятия из сделок купли-продажи и аренды других видов недвижимого имущества. Помимо более жестких формальных требований к заключению договора, передаче имущества и регистрации, закон в этих случаях сохраняет солидарную ответственность продавца или арендодателя соответственно с покупателем или арендатором по долгам, включенным в состав проданного (переданного в аренду) предприятия без согласия кредитора. Однако в той же конструкции договора аренды предприятия ГК предоставляет арендатору наиболее широкие (по сравнению с арендатором любого другого имущества) права по пользованию объектом и даже распоряжению отдельными его составляющими (ст. 660 ГК). Разрешая арендатору вносить любые улучшения в арендованное предприятие, независимо от согласия арендодателя, закон возлагает на собственника обязанность возмещения стоимости таких улучшений, если только при осуществлении этих улучшений не были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК). Жилые помещения могут принадлежать на праве собственности любому субъекту. Собственники квартир в многоквартирных домах являются помимо этого и обладателями доли в праве собственности на общее имущество дома. Причем эта доля не может отчуждаться отдельно от права собственности на квартиру. Содержание прав на жилые помещения во многом определяется специальным назначением объекта – для проживания граждан – вследствие чего в нашем ГК не только нормы о найме жилых помещений, как в развитых странах Запада, но и нормы, регулирующие права собственника и его взаимоотношения с членами семьи в связи с пользованием жилым помещением, носят ярко выраженный социальный характер. Поэтому, в частности, владение, пользование и распоряжение собственником принадлежащим ему жильем должно осуществляться в строгом соответствии с назначением этой недвижимости, а в случае бесхозяйственного содержания жилого помещения право собственности на него может быть по решению суда прекращено. Более того, если в отношении других видов недвижимости закон регулирует права и обязанности только самого собственника, то в отношении жилого помещения он устанавливает и определенные права членов семьи собственника, проживающих вместе с ним. Природа этих прав членов семьи может быть определена как право пользова-