Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 285

исключается из оборота или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона[29].

Российское гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Однако в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством – законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК[30]). Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта – лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным. В отношении земли российское законодательство, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для земель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен. Однако в настоящее время, когда Земельный кодекс России 1991 г. действует лишь в незначительной части, сложилась парадоксальная ситуация, состоящая в том, что законом оборот земельных участков практически не ограничен. Единственным серьезным ограничением является установленное изданным еще до принятия ГК указом Президента РФ правило о том, что для продажи земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением их целевого назначения необходимо

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 286

получить разрешение органа исполнительной власти субъекта федерации[31].

В-третьих, следует определить особенности возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество, не связанные с установлением ограничений ее оборота. Особенности возникновения права собственности на недвижимость связаны главным образом с формой возникновения и признания прав. Как для первоначальных, так и для производных способов возникновения права собственности на недвижимость необходима регистрация этого права. Что касается особенностей отдельных способов возникновения прав, то они также устанавливаются только законом. Отметим в первую очередь возникновение права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности, при котором срок предшествующего владения составляет не пять, а пятнадцать лет (ст. 234 ГК).

Помимо этого могут и должны быть установлены специальные требования к сделкам как основаниям возникновения прав на недвижимое имущество. Речь идет не только о форме, но и о требовании государственной регистрации сделок.

Закон в большинстве случаев предписывает письменную форму сделок с недвижимостями (например, для договора найма жилого помещения независимо от срока договора), причем в отношении ряда таких договоров требуется составление единого документа, подписанного сторонами. В некоторых случаях предусмотрена обязательность нотариального удостоверения соответствующей сделки. ГК устанавливает ее для ипотеки (ст. 339) и ренты (ст. 584), а кроме того, сохраняет временно, до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также для договоров продажи недвижимости, продажи предприятия и дарения недвижимости.

Последствия несоблюдения требований к форме сделок с недвижимостями различаются в зависимости от того, какова эта форма – простая письменная или нотариальная. Во втором случае, разумеется, это недействительность, точнее – ничтожность сделки. В случаях, когда предписывается простая письменная форма, ее несоблюдение по общему правилу не влечет недействительности сделки, если только недействительность не предусмотрена законом или