Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 281

правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями особый, более формализованный и строгий режим, некоторые аспекты которого будут рассмотрены далее.

Таким образом, в Основах гражданского законодательства 1991 г. и вслед за ними в главе 6 ГК был сделан первый шаг – восстановлена категория недвижимого имущества и определено, какие объекты к недвижимости относятся или могут быть отнесены. Но этого, разумеется, недостаточно для того, чтобы недвижимое имущество стало нормальным, полноценным объектом гражданского оборота. Основы гражданского законодательства в статье 4 предполагали регулирование особенностей возникновения и прекращения прав на недвижимости. Эти особенности должны были быть связаны с формализацией и государственным «признанием» посредством государственной регистрации возникновения, изменения и прекращения соответствующих прав.

Какие же нормы должны содержаться в законодательстве для того, чтобы деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые имело не схоластическое, а реальное практическое значение? Речь идет, разумеется, не только о гражданском законодательстве, хотя в первую очередь о нем. Предметом настоящей статьи является анализ правового режима недвижимостей именно в гражданском законодательстве, которое устанавливает основу этого режима. Особенности правового режима, проистекающие из особенностей отдельных объектов недвижимости, не в полной мере укладываются в рамки гражданского законодательства. Кроме того, система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принципы которой определены в ГК, должна быть установлена в комплексном правовом акте, содержащем в значительной степени административно-правовые нормы[23].

Для того, чтобы недвижимость ввести в гражданский оборот, необходимо, во-первых, определить те права, объектом которых может выступать недвижимое имущество. Круг прав, объектом которых является недвижимость, по российскому законодательству, – это практически любые вещные[24] и обязательственные права. По-

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 282

этому более важным становится вопрос об объеме правомочий, которые предоставляются обладателям соответствующих прав.

Основным правом, предоставляющим его обладателю наибольшие возможности в отношении недвижимости, является право собственности[25]. Это право включает те же три правомочия, что и право собственности на любое иное имущество, – правомочия владения, пользования и распоряжения. Однако содержание такого правомочия, как распоряжение, может быть существенно сужено по сравнению с распоряжением иными объектами – в том случае, когда недвижимость ограничена в обороте. Иных общих ограничений правомочий собственника в силу самой природы объекта ГК не содержит. Норма пункта 3 статьи 209 о том, что «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами ... осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц», основывается на положениях статьи 36 Конституции Российской Федерации. Гражданско-правовое значение ее состоит в том, что она конкретизирует положения ГК о пределах осуществления гражданских прав, а не является нормой, специально ограничивающей права собственников отдельных объектов.

Однако в соответствии с ГК на земельные участки и здания может быть наложено обременение, в виде сервитута (ст. 274, 276)[26]. Например, право прохода через земельный участок может создать для собственника участка невозможность строительства на нем, а обременение сервитутом здания или иного сооружения -