Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 275

конодателем универсальное понятие земли охватывает любое право по отношению к земле. В понятие реального имущества включаются практически все права и обязательственные требования, связанные с землей и расположенными на ней строениями[14].

Таким образом, законодательство других стран оперирует в большинстве случаев термином «недвижимое имущество» для определения рассматриваемой правовой категории. Российский же законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами.

Недвижимое имущество в статье 130 ГК – это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация. Интересно, что гражданское законодательство Нидерландов, являющееся наиболее современной европейской кодификацией, признавая и определяя категорию недвижимого имущества, оперирует главным образом другой категорией – регистрируемого имущества, связывая правила оборота соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения и перехода прав на такие объекты.

На практике часто возникает вопрос о природе объектов незавершенного строительства – могут ли они считаться недвижимостью? Возможны разные подходы к ответу на этот вопрос, но с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом. Это вытекает из положений ГК о том, что право собственности на недвижимость возникает лишь с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 219). Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[15]. А из положений ГК о регистрации недвижимости и об объектах, которые могут

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 276

быть зарегистрированы, возможность регистрации незавершенных строительством объектов не вытекает. До недавнего времени и иное действующее законодательство не давало возможности зарегистрировать незавершенный строительством объект, а следовательно, признать его недвижимостью. В Москве до введения общероссийской регистрации действует обширная система местных правил, которые в числе прочего закрепляют порядок, по которому объект может быть зарегистрирован как принадлежащий кому-либо на праве собственности только после завершения строительства и приемки объекта в установленном порядке.

Однако в дальнейшем законодательство пошло по иному, чисто прагматическому пути – так, Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»[16], регулирующий в числе прочих вопросы приватизации незавершенных строительством объектов, содержит норму о возможности регистрации права собственности на приватизируемые незавершенные строительством объекты, хотя и обуславливает регистрацию представлением регистрирующему органу значительного числа документов. Такое решение, вводящее регистрацию некоторой части объектов незавершенного строительства, вероятно, связано со стремлением максимально заинтересовать потенциальных покупателей в приобретении недостроенных государственных объектов, в том числе и с помощью формализации государственного признания и защиты прав приобретателя сразу же, не дожидаясь окончания строительства объекта. Однако отметим, что в Указе сам незавершенный строительством объект недвижимым имуществом не называется, да и кроме того, мы не видим никаких правовых оснований решать по-разному вопрос об отнесении к недвижимому имуществу объектов незавершенного строительства в зависимости от того, кому они принадлежат. Кроме того, Указ Президента при всем его значении не является нормативным актом того уровня, который согласно ГК может расширять круг прав и сделок, подлежащих регистрации, и с введением в действие Закона о регистрации он должен утратить силу.

В недавно принятом Законе о регистрации[17] допускается регистрация прав на незавершенные строительством объекты, но лишь