Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 271

какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был[4]. Так, статья 50 Основ содержала правило о том, что право собственности у приобретателя имущества по договору, подлежащему государственной регистрации, возникает только в момент регистрации договора, однако норма о том, в каком случае договор подлежит регистрации и связано ли это с отнесением имущества к недвижимому, в Основах отсутствовала.

Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано (недвижимости по природе). В перечень, причем неисчерпывающий, того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий – возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Этот критерий в Основах являлся главным, но не единственным. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимости в силу закона)[5].

Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев – (1) связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и (2) отнесения к недвижимости в силу закона. При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Законодательство Российской Империи по этому вопросу полезным быть не могло, поскольку было известно, что оно «хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного призна-

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 272

ка не дает»[6]. Однако российский ГК не использовал ту наиболее подробную троичную классификацию недвижимостей, которую содержит французский Гражданский кодекс и последовавшие за ним в этом гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. Российский ГК не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как «недвижимости в силу назначения», под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости[7]. Отсутствие обособления этого вида недвижимости не смогут восполнить нормы ГК о главной вещи и принадлежности.

Перечень объектов, относимых к недвижимости, построен в ГК, разумеется, как примерный, неисчерпывающий. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких, как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

А такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей. Причем при осуществлении некоторых сделок с лесами они могут терять свое качество недвижимости. Так, срубленный лес перестает быть недвижимостью, подобно тому как здание может быть разобрано на составляющие его элементы, которые при этом также потеряют характер недвижимости. Полезные ископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь в своем естественном состоянии, являясь частью недр[8], и перестают быть недвижимостью с момента их добычи, извлечения их из состава недр.

Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих