Учебный год 22-23 / B3365Part19-118-1

Правовые основы управления недвижимостью 118 :: 119 :: 120 :: Содержание 6.3. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1 государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Государственной регистрации подлежат также ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Применительно к недвижимости термин "регистрация" может рассматриваться как регистрация:

самого объекта недвижимости;

прав не недвижимость;

сделок с недвижимостью.

Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество (п.2 ст. 223 ГК РФ), а во втором - для вступления в силу самой сделки (договора), поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Обязательная регистрация сделки купли-продажи недвижимости как общего правила в ст. 551 ГК РФ не установлена. Отсюда можно сделать вывод, что договор купли-продажи вступает в силу с момента подписания сторонами единого документа и не требует специальной регистрации. При этом обязательной регистрации подлежат договоры:

об ипотеке (залог недвижимого имущества) - ст. 339;

продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - п. 2 ст. 558;

продажи предприятия - п. 3 ст. 560;

дарения недвижимого имущества - п. 3 ст. 574;

118

ренты - ст. 584 и пожизненного содержания с иждивением - ст. 601;

аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года) - п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости.

Регистрационный округ - территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимости на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельство о праве на наследство;

119

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент их совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимости или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Иск о возмещении убытков, причиненных вышеуказанными неправомерными действиями, может быть предъявлен в любом случае к регистрирующему органу, а организация по учету соответствующих объектов недвижимости может быть привлечена к ответственности в деле (при наличии оснований) в качестве второго ответчика.

Статьи 16 и 1069 ГК РФ определяют достаточные основания для взыскания с регистрирующего органа убытков, причиненных гражданину или юридическому лицу в связи с неправомерной регистрацией прав.

120

1 Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. 118 :: 119 :: 120 :: Содержание