Учебный год 22-23 / B3365Part20-120
.htmlПравовые основы управления недвижимостью 120 :: 121 :: 122 :: 123 :: 124 :: 125 :: 126 :: 127 :: 128 :: 129 :: Содержание 6.4. Правовое регулирование операций с земельными участками
Сделки с земельными участками регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Указом Президента РФ от
120
27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы", Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" и др.
Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, аренды, залога, других действий по владению, пользованию и распоряжению землей.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается комитетом по земельной политике по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю.
Купля-продажа земельного участка или его части возможна лишь при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки.
Нередко причиной споров служат границы земельного участка. Бесспорными границами земельных участков признаются границы, установленные:
решением суда или арбитражного суда;
ранее выданным государственным актом, на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей и свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;
решением местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (если это решение не обжаловано одной из сторон);
мировым соглашением сторон (если на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации, стороны поставили свои подписи и даты);
по фактическому пользованию, т.е. когда собственники (пользователи) смежных земельных участков согласовали их границы, что подтверждено печатью и подписью уполномоченного должностного лица местной администрации.
Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится
121
в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду, т.е. неполученный доход, который лицо получило бы при обычных условиях хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено.
Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" утвердил порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. В соответствии с Указом не подлежат продаже земли:
общего пользования в поселениях (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи);
заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;
оздоровительного и историко-культурного назначения;
предоставленные для ведения сельского хозяйства, использованию и охраны недр;
зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
земельные участки, находящиеся во временном пользовании.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Продажа земельных участков собственникам приватизированных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земель, не обремененных правами пользователей, арендаторов. Право приобретения земельного участка получает тот покупатель - собственник приватизируемого предприятия, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса. Условиями коммерческого, инвестиционного конкурсов может быть предусмотрено целевое использование участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству участка и т.д. На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда от покупателя не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования земель. При этом собственником земельного участка станет тот участник аукциона, который предложит в ходе торгов максимальную
122
цену. Начальная цена земельного участка при продаже на коммерческом, инвестиционном конкурсах, аукционе устанавливается в размере не ниже нормативной ее цены.
Заявки от желающих участвовать в конкурсе, аукционе по продаже земельных участков принимаются в течение месяца со дня опубликования в печати перечня участков, предлагаемых для продажи. Собственник приватизированного предприятия подает свою заявку в орган, уполномоченный выступать продавцом земельных участков.
Если собственник приватизированного предприятия будет единственным участником аукциона или конкурса, то земельный участок продается ему в собственность по стартовой цене, но не ниже нормативной. В течение месяца с момента заключения договора купли-продажи местная администрация выдает победителю коммерческого или инвестиционного конкурса, аукциона документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок.
Если земельные участки для предпринимательской деятельности были предоставлены гражданам либо их объединениям на законных основаниях до введения в действие Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631, то они приобретают эти земли в собственность или берут в аренду с правом приобретения в собственность. Заявки от указанных лиц принимаются и регистрируются в день подачи. Отказ в регистрации заявки не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством. В течение месяца со дня регистрации заявки на приобретение земельного участка продавец обязан продать его и заключить договор купли-продажи. Данный договор служит бесспорным основанием для выдачи гражданам и их объединениям документов, удостоверяющих право собственности. Выдаются эти документы местной администрацией в месячный срок с момента заключения договора.
Земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки передаются в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности в соответствии с земельным законодательством РФ и Законом РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства".
Граждане, получившие земельные участки в собственность для указанных целей, могут продавать их другим гражданам России в пределах норм предоставления земельных участков; сроки приобретения права собственности на продаваемый земельный участок при этом значения не имеют.
123
Члены садоводческих товариществ могут отчуждать свою землю без согласия правления, а новый покупатель имеет право вступить в товарищество, земли которого состоят из двух форм собственности: находящиеся в общем пользовании всех членов (дороги, проезды и т.д.) и в собственности отдельных граждан.
Сделка по купле-продаже участка совершается собственником (продавцом) и покупателем или уполномоченными ими лицами самостоятельно или на организованном рынке. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка утвержден 2 июня 1993 г. председателем Государственного комитета РФ по земельной политике.
Механизм передачи в собственность земельных участков под приватизированными предприятиями введен "Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.", утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 15351. Эти положения внесены в Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 по поводу купли-продажи земли.
Процедуру приватизации определяют также Указы Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" и от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"2.
Продажа сданных в аренду объектов недвижимости производится на основании заявления арендаторов, которое может быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.
При нарушении прав граждан на приобретение арендуемой недвижимости со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления или отдельных должностных лиц - защита этих прав осуществляется в судебном порядке. Возможности совершения различных коммерческих сделок на рынке земель сельскохозяйственного назначения регулируются ГК РФ, Законом от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" и Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев". Владельцы земельных долей имеют право:
выделить в натуре участок в счет доли для организации фермерского или личного подсобного хозяйства;
124
сдать в аренду другим собственникам долей или сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным этими собственниками;
объединить с другими владельцами долей для совместного ведения хозяйства;
продать в натуре или в виде права преимущественно другим владельцам долей данного хозяйства;
внести земельную долю или право пользования ею в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации;
обменять на имущественный пай;
передать в залог, подарить, завещать;
передать по договору ренты.
По Указу Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 гражданам и юридическим лицам продаются для застройки земельные участки или права их аренды на территориях городских и сельских поселений путем проведения торгов. Организатором торгов выступают органы власти или уполномоченная специализированная организация (продавец)3.
В Москве основной формой земельно-правовых отношений выступает аренда. Арендаторами земли могут быть любые юридические и дееспособные физические лица, в том числе и иностранные, а арендодателями - собственники земельных участков (уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, граждане и юридические лица). Предметом аренды является четко определенный на местности земельный участок соответствующего функционального назначения. При этом отличие от других видов недвижимости земля не может быть объектом финансовой аренды. Объектом договора аренды может быть не только сам земельный участок, но и право его аренды, а также земельные доли (пай) граждан. Срок аренды земель по общему правилу устанавливается соглашением сторон на краткосрочный период (до трех лет) и долгосрочный (до 50 лет). Арендодатель и арендатор заключают договор аренды, который подлежит регистрации. При согласовании положений договора стороны определяют размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. Арендатор обязан:
125
эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением;
не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности;
осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель, природоохранным технологиям производства, защите земли от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.;
соблюдать специально установленный режим использования земель;
не нарушать права других землепользователей и природопользователей, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами;
возмещать арендодателю, смежным землепользователям убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности;
обеспечить арендодателю, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на участок;
своевременно вносить арендную плату. При аренде городских земель арендатор обязан:
приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) и получении документов, удостоверяющих право аренды;
выполнять все условия, установленные при предварительном согласовании места размещения объекта;
не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, к загрязнению территории города и дорог в соответствии с республиканскими и городскими нормативными актами;
после окончания срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального;
обеспечить арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные участки, в расположенные на нем здания и сооружения, свободный проход (проезд) через участок, по выделенным дорогам;
выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских надземных, наземных и подземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные ими земли;
126
в случае прекращения деятельности предприятия, учреждения, организации, смерти арендатора его правопреемник (наследник) после ликвидации (смерти) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок, или заявить отказ;
в случае изменения адреса или иных реквизитов в недельный срок направлять арендодателю уведомление об этом;
в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенных на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия в срок не позднее 30 календарных дней до совершения сделки уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.
Когда собственник выступает инициатором досрочного расторжения договора аренды, то он обязан возместить арендатору в полном объеме все нанесенные им убытки, включая упущенную выгоду.
Договор аренды земли у собственника может быть расторгнут:
по волеизъявлению сторон;
в случае смерти собственника и отсутствия правопреемника;
в случае смерти арендатора и отсутствия наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды.
Собственник земельной доли имеет право сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получивших их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным этими собственниками.
Договор аренды земельной доли подлежит регистрации в установленном порядке и по желанию сторон может быть заверен нотариально. В качестве арендодателя вправе выступать группа собственников; в таком случае аренда земельных долей оформляется многосторонним договором. Когда заключается многосторонний договор аренды, то земельные участки в натуре каждому арендодателю можно не выделять.
Что касается налоговых и иных платежей за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, то их вносят сособственники участка, если иное не предусмотрено соответствующим договором аренды земельной доли.
Арендатор может использовать арендуемую земельную долю только для сельскохозяйственного производства. Он не имеет права продавать, закладывать или отчуждать ее каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
127
Земельный участок может быть заложен по договору ипотеки, в котором указывают предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспечиваемого ипотекой. К договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ участка, выданная соответствующим комитетом по земельной политике.
Если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных неисполнением или иным ненадлежащим исполнением, а также возмещение необходимых расчетов залогодержателя, которые вызваны обращением взыскания. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК РФ).
Не допускается ипотека:
земель государственной и муниципальной собственности;
сельхозугодий сельскохозяйственных предприятий, крестьянских хозяйств и полевых участков личных подсобных хозяйств;
части земельного участка, площадь которой меньше минимальных размеров, установленных нормативными актам для земель различного назначения и разрешенного использования.
Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения земельного участка в пределах района (города). Отказ от государственной регистрации договора ипотеки либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде, арбитражном суде.
Обращение взыскания на земельный участок, заложенный по договору ипотеки, осуществляется по решению суда или арбитражного суда; исполнение решения об обращении взыскания на заложенный участок земли сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.
Собственник земельного участка вправе передать его безвозмездно (в качестве дара), если этот участок на основании закона не исключен из оборота или не ограничен в обороте.
Договор дарения не признается при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства.
В договоре дарения земельного участка (дарственной) указывают местонахождение участка, его территориальные границы, кадастровый номер, площадь, а также нормативную цену земли. К дарственной прилагают сводную ведомость оценки зданий, помещений и сооружений на земельном участке в случае дарения земельного участка вместе с размещенными на нем объектами недвижимости.
128
Даритель должен предупредить одаряемого о наличии споров по предмету дарения, а также обо всех известных ему правах третьих лиц на данный земельный участок (правах аренды, временного пользования, залога, сервитута и других). В дарственной необходимо указать об ограничениях в использовании земельного участка, являющегося предметом дарения; ограничения могут быть связаны с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон.
Договор дарения земельного участка вступает в силу с момента государственной регистрации районным (городским) комитетом по земельной политике нотариально удостоверенной дарственной.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой. При этом каждая из сторон признается продавцом земельного участка, который она обязуется принять в обмен.
В договоре мены необходимо указать право, в силу которого земельные участки, являющиеся предметом обмена, принадлежат сторонам, и документы, удостоверяющие это право, а также кадастровые номера участков, их местоположение, целевое назначение, площадь.
Стороны обязаны предупредить друг друга о наличии споров по обмениваемым земельным участкам, о правах третьих лиц по ним и об ограничениях в использовании обмениваемых земельных участков.
Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации нотариально удостоверенного договора районными (городскими) комитетами по земельной политике, на территории которых расположены обмениваемые земельные участки.
129
1 Экономика и жизнь. - 1994. - № 31 и 32. 2 Российская газета. - 1993. - 29 октября. 3 Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2 "Об утверждении порядка организации проведения торгов, аукционов, конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или прав их аренды". 120 :: 121 :: 122 :: 123 :: 124 :: 125 :: 126 :: 127 :: 128 :: 129 :: Содержание