Тема 36

ЗАДАЧА 1

Какой договор был заключён между сторонами?

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ о ДДУ), «передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается». С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры незаконно. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство (ст. 14.28 КоАП). Подобное решение вынес в своем постановлении № Ф08-8726/ 07-3276А ФАС Северо-Кавказского округа 11 января 2008 г.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ о ДДУ, «застройщик - хозяйственное общество», следовательно, это не договор ДДУ – застройщиком-то является профсоюз.

Тем не менее, согласно п. 2.1 ст. 1 ФЗ о ДДУ, «сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку», т.е. оспорить сделку может лишь гражданин, но не застройщик, даже такой неподходящий застройщик, как в данном случае.

Правомерен ли односторонний отказ профсоюза от обязательства перед Марковым?

Нет, не правомерен.

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ о ДДУ, «договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом». В том случае, если условие было соблюдено, то Марков был обязан вносить платежи в четыре этапа, что допускается законодательством. В договоре содержится условие, согласно которому просрочка более чем на 30 дней является основанием для расторжения договора; согласно п. 5 ст. 5 ФЗ о ДДУ, «в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона».

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения». Согласно п. 1 ст. 180 ГК РФ, «недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части». Таким образом, поскольку конструкция договора в данном случае не страдает, если исключить из нее положение об этом условии одностороннего отказа, сделка действительна в части, не противоречащей закону.

Согласно п. 3 ст. 9 ФЗ о ДДУ, «в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования».

Вправе ли Марков требовать передачи ему квартиры?

Нет, не вправе.

Согласно п. 1 ст. 398 ГК РФ, «в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск».

Согласно абз. 3 п. 26 ППВС РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», «по смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора».

Тем не менее, согласно ст. 10 ФЗ о ДДУ, «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки», Марков вправе требовать возмещения убытков.

ЗАДАЧА 3

Что является предметом договора участия в долевом строительстве?

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ о ДДУ), «по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Правомерно ли требование о покупке застройщиком и передаче квартир?

Нет, не правомерно.

Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ о ДДУ, «в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора».

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ о ДДУ, «участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца…».

(Решение Советского районного суда г. Томска 9.11.10: в Законе № 214-ФЗ о долевом участии заложена норма об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение обязательства по договору. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом о долевом участии и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Таким образом, закон называет три формы ответственности сторон по договору долевого участия в строительстве и дополнительную форму, которая может применяться с любой из трех основных форм, одной из которых истец воспользовался в связи с нарушением обязательства со стороны ответчика.)

Правомерно ли требование о взыскании неустойки?

Согласно ст. 10 ФЗ о ДДУ, «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

ЗАДАЧА 5

Вправе ли стороны были заключить соглашение об отступном?

Да, вправе.

Согласно ст. 409 ГК РФ, «по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества».

Было ли обязательство прекращено предоставлением отступного?

Да, было.

Обязательства должника перед кредитором прекращаются в момент предоставления должником кредитору взамен исполнения отступного, которое в соответствии с абз.абз. 1 и 12 п. 4 информационного письма Президиума ВАС от 21.12.2005 №102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 ГК РФ», «в тех случаях, когда стоимость предоставляемого отступного меньше долга по обязательству, оно прекращается полностью либо в части в зависимости от воли сторон, выраженной в соглашении об отступном. При невозможности выявления судом воли сторон путем буквального толкования содержащихся в соглашении об отступном слов и выражений, сопоставления неясного условия с другими условиями и смыслом соглашения в целом, а также путем использования иных способов, определенных статьей 431 ГК РФ, следует исходить из того, что обязательство прекращается полностью», «кроме того, по смыслу статьи 409 ГК РФ можно сделать вывод: если стороны в соглашении об отступном определенно не указали, прекращается ли обязательство полностью или в части долга, и суд не может установить волю сторон путем использования способов, определенных статьей 431 Кодекса, то в случае, когда стоимость предоставляемого отступного меньше долга должника, необходимо исходить из того, что обязательство прекращается полностью».

Усматриваются ли основания для признания соглашений об отступном недействительными?

Нет, не усматриваются.

Гражданское законодательство не называет существенных условий соглашения об отступном, в связи с чем сторонам достаточно согласовать только предмет такого договора, указав, какое обязательство прекращается отступным и что должник обязуется передать кредитору в качестве отступного. Оба этих пункта были указаны в соглашениях.

ЗАДАЧА 7

Какой договор был заключен между сторонами? Каков порядок регистрации фрахтуемого судна?

Согласно п. 1 ст. 642 ГК РФ, «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».

Согласно ст. 643 ГК РФ, «договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса».

Согласно ст. 211 «Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации» от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 29.12.2017) (далее – КТМ), «по договору фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания».

Согласно п. 1 ст. 33 КТМ, «судно подлежит государственной регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации (далее - реестры судов):

1) Государственном судовом реестре;

2) реестре маломерных судов;